曾經(jīng)的經(jīng)濟引擎，如今已拖了GDP增長的后腿。上半年，上海GDP同比增長10.3％，低于全國平均增幅10.4％，其中，房地產(chǎn)業(yè)增長貢獻率為負數(shù)，致使GDP少增0.4個百分點，為十幾年來罕見。

在海外資金虎視眈眈下，少數(shù)國內(nèi)企業(yè)開始“低成本”進入上海房地產(chǎn)。一些業(yè)界人士都認為，在土地財政難以改觀的情況下，如何提高土地的產(chǎn)出效應(yīng)，擴大投資、拉動GDP增幅，已成為上海頭要考慮的問題。

恒大滬上“抄底”

一位接近恒大的知情人士透露，今年9月，恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印來到上海，拜會了楊浦區(qū)政府的有關(guān)專業(yè)。經(jīng)過一番協(xié)商，恒大擬以樓面地價2400元/平方米，拿下該區(qū)一個70余畝的住宅地塊。

“當時，區(qū)有關(guān)專業(yè)把一些職能部門負責人叫到現(xiàn)場，給許家印解答土地開發(fā)條件。聽恒大有關(guān)負責人介紹，當時商談很愉快，許家印也基本敲定開發(fā)事宜。”

然而，10月金融風(fēng)暴愈演愈烈，回到廣州后的許家印“后悔”當時擬價太高，希望區(qū)政府下調(diào)該地塊價格。沒想到的是，許的提議獲得地方政府的同意，“目前雙方已完成協(xié)商，只差走相關(guān)程序了?！?p>一方是在全國堪稱大幅降價的先鋒，一方是對土地財政高度饑渴的政府，兩方互退一步，也只有土地交易冷清至極的時候，才可能達成。

該知情人士人認為，如不出意外，該地塊將成為恒大在上海的頭個項目，“雖然這地塊比較小，但恒大肯定會做足功夫，為今后發(fā)展做一些準備。”

去年10月，恒大地產(chǎn)與穗華投資有限公司（香港）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，計劃以14億元收購公司100％股權(quán)，進而獲得該公司所持有的上海源深路1號土地。在簽訂合約時，恒大已經(jīng)支付訂金3億元，另外11億元將在上市之后所募集資金中支付。然而今年上市失利，讓恒大預(yù)期中土地款化為泡影。

4月，恒大7折銷售廣州恒大御景半島100套單位后，10月黃金周前后，又緊隨萬科在全國促銷打折售房。據(jù)了解，“十一”黃金周恒大18個樓盤齊入市，一周勁收48億元。

大幅降價售房的恒大，資金鏈的狀況得以改善，布局上海也就被提上了議事日程。

流標事件頻現(xiàn)

“皇帝的女兒在愁嫁。”在上海佑威房地產(chǎn)研究主任薛建雄看來，一個地塊要出讓，沒有一家開發(fā)商報名，這樣的現(xiàn)象今年在上海明顯增加。以往，只要上海推出一個地塊，少則幾家、多則十幾家開發(fā)商就過來哄搶。

然而，今年上海流標的地塊，在弱市中急劇增加。21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，今年前11個月，上海市流標土地37宗，是2007年12宗的3倍以上，其中住宅地塊流標13宗，是上一年2宗的6倍以上。

今年3月，上海6號土地公告頭次出現(xiàn)流標——出讓面積僅8000平方米的奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)齊百路西側(cè)地塊，因無人申請競購而流標，或許因為出讓地塊地處偏遠，此次流標并未引起太大關(guān)注。

被認為標志性的 “流標事件”，是之前為各方翹頭關(guān)注的長風(fēng)地塊。

今年7月底，普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，頭次推出的住宅用地7C北塊，起始價16.053億元，樓板價14300元/平方米，與周邊新建房屋的房價相差不多。在公告期間，和記黃埔、仁恒地產(chǎn)、華潤置業(yè)等29家企業(yè)，去領(lǐng)取了出讓文件、也購購了地塊標書，然而到9月3日競購申請截止日，卻沒有一家開發(fā)商來報名。

土地財政新法

據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部主管黃河滔介紹，前11個月，上海地塊出讓面積、地塊總建筑面積，比去年分別增長13.20％和13.08％，但出讓總金額卻出現(xiàn)負增長13.83％。

2007年6月，保利地產(chǎn)以樓板價5877元/平方米拿下的上海顧村三幅住宅用地，遠高出較近周邊地塊成交價3500元/平方米。在青浦趙巷鎮(zhèn)，去年一住宅地塊樓板價創(chuàng)下10000元/平方米，然而今年新推一塊金融商業(yè)用地，政府給出的起始樓板價僅為1300元/平方米，雖然兩宗土地性質(zhì)不同，但可看出地價萎縮不少。

“像以往那樣靠土地賣錢是不行了，如何讓‘土地生錢’已成為有關(guān)政策引導(dǎo)方向?！币晃徊辉妇呙纳虾箝_發(fā)商認為。

在11月中旬的上海市政府工作會議上，上海市結(jié)合實際部署出臺了八項措施。其中在“加快推進重大產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)”一項中，提出要“推進商辦樓宇建設(shè)”。會后，有關(guān) “提高上海工業(yè)用地容積率和增加寫字樓供應(yīng)量”的新政消息開始傳出。

2007年上海共有寫字樓4972萬平方米，但寫字樓僅為440萬平方米，遠遠低于國際水準。據(jù)了解，上海市政府計劃自2008年開始，每年新增加寫字樓150萬-160萬平方米，到2010年新增加450萬-500萬平方米。

薛建雄認為，盧灣區(qū)的淮海路共有商務(wù)樓宇20多幢，上繳的稅收約占全區(qū)稅收總額的50％?！吧虾４蛟炜偛拷?jīng)濟，樓宇財政開始發(fā)威，如何讓大企業(yè)入駐，成為各區(qū)招商引資，比如 品企業(yè)路易·威登就成為各方爭搶對象?！?p>另外，上海市政府有關(guān)部門正在醞釀意在“擴大內(nèi)需、促進投資的土地新政”。據(jù)了解，上海工業(yè)用地的容積率將從1提高到2，同時企業(yè)總部大樓用地也可以按工業(yè)地塊招拍掛方式出讓。

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