近日，建設(shè)部正式發(fā)布了《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房地產(chǎn)中介吃差價，并要求加強交易資金的監(jiān)管。有關(guān)專家認為，《規(guī)則》的出臺不僅體現(xiàn)了管理部門整頓中介行業(yè)、維護消費者權(quán)益的決心，更是樓市宏觀調(diào)控的繼續(xù)和深入。如果中介交易秩序能夠自此走向規(guī)范，房價虛高的頑癥將有望得到緩解。

吃差價成為地產(chǎn)中介公開的秘密

近兩年房價持續(xù)走高，各地的中介公司發(fā)展隨之也步入“快車道”。據(jù)房管部門統(tǒng)計，目前，僅深圳通過政府認可的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)就有１９０多家，從業(yè)人員２萬多人，門店數(shù)量達到３０００多家。

蜂擁而起的店面、同質(zhì)化的服務(wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介市場的競爭日益激烈，不少中介公司為了賺取利潤，不惜欺詐消費者，或是偷稅漏稅。“吃差價已是地產(chǎn)中介公開的秘密，許多中介公司都是這么做的。”一位房地產(chǎn)界不愿透露姓名的人士說。

廣東國政律師事務(wù)所主任律師邵樹強告訴記者，中介吃差價的手段不外有二，一是利用購房者和賣房者的信息不對稱，欺上瞞下，玩“低進高出”的把戲。但如果購賣雙方見面的話，這種伎倆容易被戳穿，從而引發(fā)法律糾紛。由于這個原因，一些中介開始翻新花樣，采用“現(xiàn)金收房”的手段吃差價，即中介利用“一次性付全房款”的噱頭吸引賣房人，然后再轉(zhuǎn)手以更高的價格賣給購房者。

由于中介公司在“現(xiàn)金收房”行為中只是一個過渡者，不需要支付各種稅費，利潤空間很大，目前已成為二手房交易中日益流行的新手段。業(yè)內(nèi)人士舉例介紹，一套售價６０萬元的房產(chǎn)，采取現(xiàn)金收房方式完成交易，中介公司的利潤可達該房售價的７％至１０％，而正規(guī)經(jīng)營下，中介公司收取的傭金在３％以內(nèi)，二者利潤相差懸殊。

一些房地產(chǎn)中介挪用客戶資金情況嚴重

比吃差價更為惡劣的是，由于監(jiān)管缺位等原因，一些地方的房地產(chǎn)中介公司挪用客戶房款的現(xiàn)象比較嚴重，并將所挪用資金用來炒房、炒股、開設(shè)門店等。這既損害了消費者的利益，擾亂了正常的市場秩序，不利于當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，同時也容易埋下金融風(fēng)險的隱患。

據(jù)了解，目前中介公司參與房屋交易時，一般都是要求購房者在合同簽訂的三天內(nèi)，將頭期款（一般是售房款的兩到三成）打入指定銀行賬戶，進行資金監(jiān)管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由于目前沒有嚴格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則一個月，長則半年或更久。

由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大，加上沒有監(jiān)管，一些不法的房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股、開設(shè)門店，追求短期利潤。

深圳地產(chǎn)分析人士尹香武說，很多中介公司挪用客戶資金的做法，實際上相當(dāng)于自辦“小銀行”，開設(shè)的門店就等于銀行的營業(yè)網(wǎng)點。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉(zhuǎn)騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規(guī)發(fā)展”，開設(shè)的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長張文華說，雖然目前沒有確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但是可以肯定的是中介公司挪用客戶資金的行為是比較普遍的，因為蛋糕龐大且缺乏監(jiān)管，包括一些大的中介公司都很難經(jīng)得起誘惑。

地產(chǎn)中介將進入新一輪行業(yè)洗牌？

“可以說，中介公司在近兩年的房地產(chǎn)市場中扮演了不光彩的角色，他們的所作所為，在某種程度上是助推了房價的虛高?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所的一位專家表示，從這個意義上解讀《規(guī)則》的出臺就不難理解國家有關(guān)部門的苦心，政府有關(guān)部門顯然是想將“調(diào)控風(fēng)暴”刮進這個曾經(jīng)的“死角”，從而鞏固宏觀調(diào)控的成果。

“風(fēng)起于青萍之末”，尹香武告訴記者，目前各地的地產(chǎn)中介公司都陷于飽和競爭的困局，政府有關(guān)部門如果在此時出重拳進行整頓，毫無疑問將引發(fā)一場震蕩性的行業(yè)革命。吃差價和騰挪購房預(yù)付款的模式難逃陽光法則的拷問，而優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信品牌將成為中介公司的核心競爭力。

“但關(guān)鍵是執(zhí)行”， 尹香武表示，從目前發(fā)布的《規(guī)則》來看，還是指導(dǎo)性的、意見性的條文多，懲罰性的措施少，比如吃差價的行為如何處罰、新的資金監(jiān)管方式應(yīng)該如何執(zhí)行，《規(guī)則》都沒有提到。因此《規(guī)則》的具體效果，要到明年１月正式實施后才能看出來。

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