風險：中介公司全盤操辦埋禍根

　　長時間以來在二手房購賣中，由于購賣雙方彼此素不相識而難以構筑信任，消費者之間涉及現(xiàn)金的部分，每走一步都謹慎異常，所以對于購房款項的交接，他們基本都是選擇由操辦房產交易的中介公司來完成，在消費者看來，這樣做似乎更安全一些，畢竟錢款是進入了一家公司的賬戶而不是直接付給了業(yè)主，即便今后出了問題也能找這家公司賠償，尤其是開店多、廣告投入多的“大公司”。而很多中介公司的經紀人也會告訴客戶，如果通過中介公司劃轉這筆錢款，能夠使房款的安全得到保障。

　　其實可悲之處就在于此，表面上的安全為后來的中介卷款事件埋下了禍根。中介為什么愿意承擔這個看起來“費力不討好”并且還可能承擔風險的差使呢？很簡單，這都是因為消費者風險意識的薄弱，他們交由中介托管的這筆交易資金，竟變成了部份房產中介的免費融資渠道！

　　由于房款進入的是中介公司的賬戶甚至是老板的私人賬戶，這筆款項如果被挪作他用，消費者從外部是無從得知的。相當數(shù)量的中介公司將這些款項用到了房屋收購業(yè)務，或是擴張經營規(guī)模方面。一筆款項從進入中介賬戶開始直到轉交給業(yè)主，這中間的過程短則二十天，長則兩三個月，只要這家公司的經營狀況基本良好，就會有新繳存的房款與業(yè)務收入源源不斷的注入。企業(yè)的規(guī)模越大，他們能夠沉淀的資金就越多。如果是在深圳、北京、上海這樣的一線城市，一家門店數(shù)量過百的中介公司，每個月沉淀的資金就會高達數(shù)千萬！這種“潛規(guī)則”一時間造就了大批“大型”房產中介企業(yè)。當中介企業(yè)面臨資金入不敷出、周轉不靈無法填補因挪用客戶交易資金導致的虧空時，那么這家企業(yè)的老板恐怕就只能卷款跑路了。

　　經驗：專業(yè)化分工、交易保證保安全

　　在成熟的房地產市場，房地產經紀公司或經紀人只有一個職責：撮合交易，就是居間或者代表某一方找到購家、賣家，協(xié)助雙方達成交易；隨后涉及到款項的事務，經紀公司或者經紀人是不去碰也不能碰的，款項交割將由專業(yè)的非關聯(lián)的金融機構來完成。專業(yè)化的分工使交易各方各司其責、相互監(jiān)督、相互制衡，可能的保證信息透明和對稱、避免了消費者被“蒙在鼓里現(xiàn)象”的發(fā)生。

　　Escrow，即獨立第三方交易保證，就是由專業(yè)金融機構來提供第三方監(jiān)管的服務，房產交易開始后，獨立第三方將會根據交易雙方達成的協(xié)議對交易資金乃至雙方在交易進行過程中必須的法律文件、相關證件等實施托管，在交易徹底完成前，除非有各方協(xié)商一致的書面文本、或是法院的判決，否則任何一方均不得染指錢款與文件，直至交易完成后，房屋交易款項才會由這個獨立賬戶轉至賣方名下。

　　有著專業(yè)化分工和專業(yè)公司提供交易保證服務，西方發(fā)達國家在房產交易環(huán)節(jié)的糾紛鮮有發(fā)生。如1889年成立于美國加利福尼亞的“美國集團”（The First American Corporation），在全球幾十個國家和地區(qū)提供產權保險、交易保證以及房產金融服務，每年創(chuàng)造超過80億美元的收入。在美國本土，每年高達90%的房產交易在使用美國集團提供的服務，而從未有類似國內中介卷款事件發(fā)生的記錄。

　　國內：房地產資金監(jiān)管進行時

　　為防止類似的卷款事件再次發(fā)生，政府借鑒美國等國家交易體制，初步建立了房地產資金監(jiān)管制度。房地產行政主管部門牽頭，授權經過認可的并且符合資質的擔保公司來從事類似業(yè)務。當交易行為發(fā)生之后，由購方依據協(xié)議，將交易資金（頭付款或是全部購房款，在交易雙方協(xié)商一致的前提下，定金也可以進入監(jiān)管帳戶）轉至擔保公司在銀行開設的帳戶。直至過戶手續(xù)完成，交易雙方、擔保公司、銀行中的任意一方均不得動用該筆款項，到過戶手續(xù)辦理完畢并且見到房地產行政主管部門出具的辦結憑證后，該款項就會無條件的進入賣方的帳戶。

　　這種方式一方面讓中介沒有機會接觸到購房款項，防止了中介挪用資金的情況發(fā)生；另一方面，也防止了房產交易中的欺詐行為，以前曾有多次報道，說假業(yè)主通過偽造證件與購房人簽約，簽約之后卷著購方給付的定金、頭付款溜之大吉，而在資金監(jiān)管的前提下，款項是進入監(jiān)管帳戶的，直至交易辦理完結之前，賣方碰不到這筆錢，而購方也不能單方撤回這筆錢。

　　同時，在這一領域有豐富操作經驗的國際企業(yè)也開始進入中國市場，2007年，隨著中國政府對外資進入金融與擔保行業(yè)限制的解除，上文提到的美國集團就在中國注冊成立了中國大陸頭家外商獨資擔保企業(yè)——中易安（北京）房地產擔保有限公司，面向中國消費者提供獨立第三方交易資金監(jiān)管（Escrow）服務，目前已經在北京、上海開展業(yè)務。中易安專家說：交易資金監(jiān)管將有效的規(guī)避交易中的風險。而且，因它的存在將催生一套健康的房地產消費流通的產業(yè)鏈。以往發(fā)生過的經紀公司挪用客戶資金，乃至“卷款逃跑”等事件將不會發(fā)生，限度地保障了購房者的交易安全性。

　　消費者：如何選者資金監(jiān)管公司有訣竅

　　 國內現(xiàn)在對“資金監(jiān)管”提供商的資質界定還不清晰，所以消費者在進行房產交易時選擇資金監(jiān)管公司一定要擦亮眼睛，不要以為有了資金監(jiān)管就高枕無憂了，而是要對該類公司資質進行核實。

　　一看獨立性：

　　資金監(jiān)管等交易保證服務的一個大前提是：監(jiān)管方一定是與交易雙方完全獨立的法人實體，不能是關聯(lián)企業(yè)，這才能限度保障監(jiān)管方的獨立性和公正性。

　　在這里舉個例子。中天置業(yè)一案中，這家公司就開設了一家擔保公司，也提供所謂的“資金監(jiān)管”服務。結果這家公司賬上巨額資金仍然被隨意取走，其主要就是因為監(jiān)管方（擔保公司）是中介公司的關聯(lián)企業(yè)，失去了較重要的前提：獨立性?？蛻粼谂c該擔保公司簽訂協(xié)議時被要求簽訂全權委托書。這家由中介公司實際控制的擔保公司憑借與客戶簽訂的全權授權委托書，可以輕易地將房款劃到自己公司的賬戶下。

　　二看資本實力

　　北京市在頒布存量房資金監(jiān)管政策并選擇監(jiān)管機構時，出臺了被稱為“兩個100萬”的準入門檻，既：注冊資金不少于100萬，保證金不少于100萬。符合或者兩個條件的擔保公司，包括房地產經紀公司都可以開設監(jiān)管帳戶進行資金監(jiān)管。然而100萬相對于房產交易來說，要保證購房者房款安全，其象征意義高于實際意義。

　　與之形成對比的是，專業(yè)提供資金監(jiān)管服務的擔保公司設立的較低資本要求是1000萬元人民幣，而更有實力的企業(yè)注冊資本在1億人民幣以上。實力雄厚的專業(yè)企業(yè)為消費者的資金安全又加上一個保障：一方面該類企業(yè)對資金的需求不大，沒有動消費者錢款的動機；另一方面即使消費者錢款發(fā)生風險，該類企業(yè)有更強的償付能力。

　　三看品牌和操作經驗

　　大的品牌公司在這個領域經營多年，非常關注長期發(fā)展和與客戶維持長期的合作關系，不會短視甚至讓客戶冒險；豐富的操作經驗可以讓為消費者規(guī)避大多數(shù)風險，又大大節(jié)省辦理時間。

　　隨著政府積極推動資金將官相關制度建設、國內消費者風險防范意識的不斷提高、更多實力雄厚經驗豐富的企業(yè)進入資金監(jiān)管服務領域，相信消費者會享受到真正安全快捷的房地產交易和金融服務?！　?/P>

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