從4月1日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)實施。為什么要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出臺專門的《辦法》，《辦法》提出了哪些針對性的管理措施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)又當(dāng)如何進(jìn)一步規(guī)范。帶著上述問題，記者近日采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　1. 從業(yè)人員過百萬 行業(yè)亟待法律規(guī)范

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，也就是人們通常所說的房產(chǎn)中介，已成為房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)快速發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逾5萬家，從業(yè)人員超過100萬人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在搞活二手房市場以及降低交易成本、提高效率等方面都發(fā)揮了積極作用。

　　令人憂心的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了很多新問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)缺乏專門的法律規(guī)范。這位負(fù)責(zé)人說：“1994年出臺的我國城市房地產(chǎn)管理法只有原則性規(guī)定，1996年出臺的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》也只對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動做了比較籠統(tǒng)的規(guī)定。”

　　另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范。整體而言，中介行業(yè)的社會形象并不好。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)門檻低、人員流動性大、市場秩序不規(guī)范，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在發(fā)布虛假信息、協(xié)助當(dāng)事人簽訂陰陽合同、吃差價、挪用交易資金等不規(guī)范行為。同時，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理涉及多個部門，各部門之間缺乏有效銜接，法律依據(jù)不充分，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的監(jiān)管也不到位。

　　為解決上述問題，從2002年起，原建設(shè)部啟動了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)立法的前期研究工作，并起草了相關(guān)草案。2009年以來，部分熱點城市的房價和房租上漲較快。其中，不乏經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的推波助瀾。這引起了社會各界的密切關(guān)注和政府有關(guān)部門的高度重視，推動了《辦法》的出臺。

　　2. 法制監(jiān)管針對性強(qiáng) 嚴(yán)禁挪用客戶資金

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前社會上對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范的反映比較多。對此，《辦法》作了以下針對性的要求——

　　明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)。《辦法》從充分保障交易當(dāng)事人的知情權(quán)、減少相關(guān)糾紛發(fā)生的角度考慮，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明、交易資金監(jiān)管方式等內(nèi)容。《辦法》同時要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)向委托人說明合同的相關(guān)內(nèi)容，并告知委托人市場參考價格、房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險、房屋交易涉及的稅費(fèi)等有關(guān)事項。

　　規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的合同行為?！掇k法》要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，防范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以合同欺詐的方式侵害交易當(dāng)事人的利益。針對實踐中一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的搭車消費(fèi)、強(qiáng)制消費(fèi)等損害當(dāng)事人利益的行為，《辦法》要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供 貸款、 房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人自愿另行簽訂合同。

　　對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度。當(dāng)前，不少購房者有過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)亂收費(fèi)的經(jīng)歷。對此，《辦法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)作了較為詳細(xì)的規(guī)定，重申現(xiàn)行價格法中有關(guān)明碼標(biāo)價的制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要公示相關(guān)價格內(nèi)容?！掇k法》還明確要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價內(nèi)容和標(biāo)價方式進(jìn)行價格欺詐，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價等。

　　實行交易資金監(jiān)管制度。為避免前幾年出現(xiàn)的一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員挪用客戶資金的問題，《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。這項規(guī)定是對近幾年國家規(guī)范性文件要求和各地經(jīng)驗的總結(jié)，有利于保證交易資金安全，維護(hù)交易當(dāng)事人特別是購受人的合法權(quán)益。

　　細(xì)化和明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員“不能干什么”。《辦法》總結(jié)了實踐中常見的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，對其提出了明確的禁止性要求，如規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得捏造、散布漲價信息，不得賺取差價，不得協(xié)助簽訂“陰陽合同”，不得侵占、挪用交易資金，不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等事項。這樣的規(guī)定，使主管部門對違法違規(guī)行為的監(jiān)管更有針對性。

　　3. 部門規(guī)章力度有限 期待高階法律出臺

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下一步還將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員管理。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將指導(dǎo)各地加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案管理，將機(jī)構(gòu)備案管理與人員職業(yè)資格制度落實結(jié)合起來。同時將發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試大綱》，全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格考試，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。

　　此外，還將大力推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺建設(shè)，推廣一些城市網(wǎng)上管理和服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)的成功經(jīng)驗，推動各地市縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案信息公示與信用檔案、登記信息查詢、網(wǎng)上簽約、房屋登記的聯(lián)動管理，做到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理與房地產(chǎn)交易管理有機(jī)銜接。

　　同時，將加大對違法違規(guī)行為的查處力度。通過現(xiàn)場巡檢、投訴受理、合同抽查等方式，加大對不規(guī)范行為的查處，根據(jù)情節(jié)由相關(guān)部門對違規(guī)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行相應(yīng)處理，并積極發(fā)揮行業(yè)組織作用，加強(qiáng)行業(yè)自律。

　　“《辦法》作為部門規(guī)章，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、人員資格準(zhǔn)入和法律責(zé)任方面的規(guī)范力度仍然有限。要真正規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，還有待于更高層次的立法。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部這位負(fù)責(zé)人表示。

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