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購房定金
定金，購房子就得和這筆錢打交道。這兩年房子賣得好，定金也跟著水漲船高，從前幾年的幾千元噌噌地“跳”了幾個臺階，現(xiàn)在的樓盤，定金十幾萬元的已經(jīng)不新鮮了，如果錢暫時不湊手，購房大軍還容不得您“插隊”。定金到底是什么？它的數(shù)量有沒有一個法定的限額，交定金怎樣交的放心？找業(yè)內(nèi)人士打聽一番，讓他們給大家講講“定金”的道道。
12萬元 VS　5000元
較近，張先生看中了市區(qū)一處商品房，被售樓小姐告知要交 12萬元定金，不了解“行情”的張先生沒有準備這么多錢，只能回家籌錢，兩天后再來認購時，被告知，他看好的那套房子已經(jīng)有了主兒。和張先生相比，高小姐就幸運了許多，去年購房子時也沒有準備多少錢，好在她看好的樓盤只需要5000元定金就可以訂房，與張先生相比就省心省力了不少。
在青島購房子到底要交多少定金？咨詢了部分業(yè)內(nèi)人士得知，定金的數(shù)額有多有少，差距拉得還挺開，少的要一萬元，三四萬元的也有，規(guī)定十萬元以上的比較多，還有的公司規(guī)定的定金是二三十萬元。據(jù)介紹，現(xiàn)在青島相當數(shù)量的樓盤都在實行 30％定金制，即按照總房價款的 30％交納定金。
島城定金情況調(diào)查
山東金海岸地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理龍江介紹說，按照有關(guān)規(guī)定，一處樓盤只有在取得預售許可證后才能對外銷售，也才能向購房者收取定金，但目前青島樓盤中收取定金的，并不全有上述證件，相當一部分尚未取得預售許可證的樓盤也在向購房者收取定金。這部分“無證房”收錢也分為兩類，一類房子價格已經(jīng)確定，另一類房子價格尚未確定。后者一般會在協(xié)議中給予交納定金者額外優(yōu)惠，比如交易不成，定金可返還并支付相對高額利息等。有預售許可證收取定金屬于合法行為，而沒有預售許可證收取定金則是開發(fā)商為了提前獲得流動資金的一種行為，雖然與有關(guān)規(guī)定相悖，但因為住宅是賣方市場的緣故，交納定金可能帶來一些價格優(yōu)惠等，還是讓許多購房者對這種行為有一定程度的認可。專家提醒，沒有預售許可證就收取定金的樓盤對購房者來說，風險相對較大，不宜嘗試。
定金到底該交多少
定金的數(shù)量如何確定？定金的作用是什么？對于雙方有著怎樣的約束力？青島元鼎律師事務所的單正國律師告訴記者，《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的 20％。商品房交易中的定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前，由購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的，給付定金的一方，不履行合同或者約定的債務無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同或約定的債務，應當雙倍返還定金。
■小鏈接：幾種情況下定金的處理
品房認購書中的定金，在不同的情況下具有不同性質(zhì)：
如果購方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導致未能正式簽約，購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。
如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購方履約后，可抵作樓款或收回。
雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
如果雙方都不存在上述項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還購方。
如果因賣方未取得預售（銷售）許可證或者購方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的，應按無效合同處理，賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或者其他損失。
如果賣方在正式簽約時將認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。
若賣方在認購書中表明有權(quán)在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權(quán)利或聲明以正式為準的，應視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣方應將定金及利息返還購方。
另外專家還提醒說，有相當一部分定金糾紛是由于購方毀約造成的，如經(jīng)濟能力無法承受、看中了別的房子、對周邊環(huán)境不滿意等。所以在此提醒消費者交定金一定要謹慎，對于房子的周邊、配套及自身還款能力等相關(guān)情況一定要考察清楚。
案例 ：
雖然經(jīng)歷了一定的波折，但相較從前，李銘還是從二手房市場中得到了不錯的收益。嘗到了甜頭之后，李銘決定繼續(xù)尋求二手房市場中的投資機遇。
幾經(jīng)考慮之后，李銘瞄準了高校附近的中小戶型房源，由于該類房源的租賃行情一向較為穩(wěn)定，因此能夠產(chǎn)生不錯的率。按照他的打算，在目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受到相關(guān)政策調(diào)整的情況下，高校附近物業(yè)的房齡卻有不少已經(jīng)超過5年，稅收方面理所應當會減少支出，這樣一來，收益會更顯得合理。
在某中介公司的掛牌房源中，李銘認準了一套兩室戶的房屋，并且向中介表示愿意購購該套房屋。對于中介公司來說，交易的順利達成當然求之不得。但中介當時向李銘表示，如需看房必須先簽署看房協(xié)議書，同時約定在中介公司協(xié)調(diào)成功的情況下，支付房款的1%作為中介費用。除此之外，中介公司還要求李銘交納購房定金 2萬元由其轉(zhuǎn)交給上家。
李銘對于交納定金并無異議，但之后便猶如泥牛入海，杳無音訊了。等了一個多禮拜之后，李銘意外得知，該房屋居然被該中介公司以45萬元價格賣給了他人。得知此消息，李銘非常惱火，遂要求中介公司雙倍返還定金4萬元。但中介公司表示，中介公司不是房屋的出賣人，本身無權(quán)收取定金，該定金是中介公司代上家收取的，由于還沒有轉(zhuǎn)交給上家，因此該筆款項尚不具備定金性質(zhì)，中介公司不可能按照雙倍金額返還。
律師意見：
本案中的情況，是目前許多中介公司采取的方式：在定金問題上設置了一個小陷阱，可謂“進可攻、退可守”。
如果出賣人不愿意出售房屋或者將房屋出售給他人，中介公司收取的定金僅是“代收”，因此沒有雙倍返還的義務；而如果購房者改變意向了，中介公司則可以用“定金”的名義予以沒收，從而造成購房者無法取回定金。
我們知道，締約定金是訂立合同的擔保，這種擔保應該是針對合同雙方的。像本案這種情況，作為交付定金一方的購房者，處于只有義務而沒有權(quán)利的境地。據(jù)律師了解，中介公司在收取定金之后基本不會轉(zhuǎn)交給出賣人。如果較終交易成功，中介公司直接會將定金的部分或全部轉(zhuǎn)為中介費以保證其收益；如果交易不成功，則中介會按前述的方法或單倍退還或全數(shù)收取。
在這樣的情況下，交付定金的購房者將會承擔不公平的交易風險，而中介公司作為居間人，本身是無權(quán)收取定金的。因此，購房者需要注意這個小陷阱，拒絕向中介公司支付定金。
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