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購房定金
定金，購房子就得和這筆錢打交道。這兩年房子賣得好，定金也跟著水漲船高，從前幾年的幾千元噌噌地“跳”了幾個(gè)臺(tái)階，現(xiàn)在的樓盤，定金十幾萬元的已經(jīng)不新鮮了，如果錢暫時(shí)不湊手，購房大軍還容不得您“插隊(duì)”。定金到底是什么？它的數(shù)量有沒有一個(gè)法定的限額，交定金怎樣交的放心？找業(yè)內(nèi)人士打聽一番，讓他們給大家講講“定金”的道道。
12萬元 VS　5000元
較近，張先生看中了市區(qū)一處商品房，被售樓小姐告知要交 12萬元定金，不了解“行情”的張先生沒有準(zhǔn)備這么多錢，只能回家籌錢，兩天后再來認(rèn)購時(shí)，被告知，他看好的那套房子已經(jīng)有了主兒。和張先生相比，高小姐就幸運(yùn)了許多，去年購房子時(shí)也沒有準(zhǔn)備多少錢，好在她看好的樓盤只需要5000元定金就可以訂房，與張先生相比就省心省力了不少。
在青島購房子到底要交多少定金？咨詢了部分業(yè)內(nèi)人士得知，定金的數(shù)額有多有少，差距拉得還挺開，少的要一萬元，三四萬元的也有，規(guī)定十萬元以上的比較多，還有的公司規(guī)定的定金是二三十萬元。據(jù)介紹，現(xiàn)在青島相當(dāng)數(shù)量的樓盤都在實(shí)行 30％定金制，即按照總房價(jià)款的 30％交納定金。
島城定金情況調(diào)查
山東金海岸地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理龍江介紹說，按照有關(guān)規(guī)定，一處樓盤只有在取得預(yù)售許可證后才能對(duì)外銷售，也才能向購房者收取定金，但目前青島樓盤中收取定金的，并不全有上述證件，相當(dāng)一部分尚未取得預(yù)售許可證的樓盤也在向購房者收取定金。這部分“無證房”收錢也分為兩類，一類房子價(jià)格已經(jīng)確定，另一類房子價(jià)格尚未確定。后者一般會(huì)在協(xié)議中給予交納定金者額外優(yōu)惠，比如交易不成，定金可返還并支付相對(duì)高額利息等。有預(yù)售許可證收取定金屬于合法行為，而沒有預(yù)售許可證收取定金則是開發(fā)商為了提前獲得流動(dòng)資金的一種行為，雖然與有關(guān)規(guī)定相悖，但因?yàn)樽≌琴u方市場的緣故，交納定金可能帶來一些價(jià)格優(yōu)惠等，還是讓許多購房者對(duì)這種行為有一定程度的認(rèn)可。專家提醒，沒有預(yù)售許可證就收取定金的樓盤對(duì)購房者來說，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，不宜嘗試。
定金到底該交多少
定金的數(shù)量如何確定？定金的作用是什么？對(duì)于雙方有著怎樣的約束力？青島元鼎律師事務(wù)所的單正國律師告訴記者，《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的 20％。商品房交易中的定金，是指當(dāng)事人在合同訂立前或支付房款前，由購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的，給付定金的一方，不履行合同或者約定的債務(wù)無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同或約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
■小鏈接：幾種情況下定金的處理
品房認(rèn)購書中的定金，在不同的情況下具有不同性質(zhì)：
如果購方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約或者賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。
如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購方履約后，可抵作樓款或收回。
雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
如果雙方都不存在上述項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還購方。
如果因賣方未取得預(yù)售（銷售）許可證或者購方不具備購房資格而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的，應(yīng)按無效合同處理，賣方應(yīng)將定金返還。但有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償另一方的利息損失或者其他損失。
如果賣方在正式簽約時(shí)將認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。
若賣方在認(rèn)購書中表明有權(quán)在正式合同中對(duì)認(rèn)購書中所列之價(jià)格、面積等有修正之權(quán)利或聲明以正式為準(zhǔn)的，應(yīng)視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣方應(yīng)將定金及利息返還購方。
另外專家還提醒說，有相當(dāng)一部分定金糾紛是由于購方毀約造成的，如經(jīng)濟(jì)能力無法承受、看中了別的房子、對(duì)周邊環(huán)境不滿意等。所以在此提醒消費(fèi)者交定金一定要謹(jǐn)慎，對(duì)于房子的周邊、配套及自身還款能力等相關(guān)情況一定要考察清楚。
案例 ：
雖然經(jīng)歷了一定的波折，但相較從前，李銘還是從二手房市場中得到了不錯(cuò)的收益。嘗到了甜頭之后，李銘決定繼續(xù)尋求二手房市場中的投資機(jī)遇。
幾經(jīng)考慮之后，李銘瞄準(zhǔn)了高校附近的中小戶型房源，由于該類房源的租賃行情一向較為穩(wěn)定，因此能夠產(chǎn)生不錯(cuò)的率。按照他的打算，在目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受到相關(guān)政策調(diào)整的情況下，高校附近物業(yè)的房齡卻有不少已經(jīng)超過5年，稅收方面理所應(yīng)當(dāng)會(huì)減少支出，這樣一來，收益會(huì)更顯得合理。
在某中介公司的掛牌房源中，李銘認(rèn)準(zhǔn)了一套兩室戶的房屋，并且向中介表示愿意購購該套房屋。對(duì)于中介公司來說，交易的順利達(dá)成當(dāng)然求之不得。但中介當(dāng)時(shí)向李銘表示，如需看房必須先簽署看房協(xié)議書，同時(shí)約定在中介公司協(xié)調(diào)成功的情況下，支付房款的1%作為中介費(fèi)用。除此之外，中介公司還要求李銘交納購房定金 2萬元由其轉(zhuǎn)交給上家。
李銘對(duì)于交納定金并無異議，但之后便猶如泥牛入海，杳無音訊了。等了一個(gè)多禮拜之后，李銘意外得知，該房屋居然被該中介公司以45萬元價(jià)格賣給了他人。得知此消息，李銘非常惱火，遂要求中介公司雙倍返還定金4萬元。但中介公司表示，中介公司不是房屋的出賣人，本身無權(quán)收取定金，該定金是中介公司代上家收取的，由于還沒有轉(zhuǎn)交給上家，因此該筆款項(xiàng)尚不具備定金性質(zhì)，中介公司不可能按照雙倍金額返還。
律師意見：
本案中的情況，是目前許多中介公司采取的方式：在定金問題上設(shè)置了一個(gè)小陷阱，可謂“進(jìn)可攻、退可守”。
如果出賣人不愿意出售房屋或者將房屋出售給他人，中介公司收取的定金僅是“代收”，因此沒有雙倍返還的義務(wù)；而如果購房者改變意向了，中介公司則可以用“定金”的名義予以沒收，從而造成購房者無法取回定金。
我們知道，締約定金是訂立合同的擔(dān)保，這種擔(dān)保應(yīng)該是針對(duì)合同雙方的。像本案這種情況，作為交付定金一方的購房者，處于只有義務(wù)而沒有權(quán)利的境地。據(jù)律師了解，中介公司在收取定金之后基本不會(huì)轉(zhuǎn)交給出賣人。如果較終交易成功，中介公司直接會(huì)將定金的部分或全部轉(zhuǎn)為中介費(fèi)以保證其收益；如果交易不成功，則中介會(huì)按前述的方法或單倍退還或全數(shù)收取。
在這樣的情況下，交付定金的購房者將會(huì)承擔(dān)不公平的交易風(fēng)險(xiǎn)，而中介公司作為居間人，本身是無權(quán)收取定金的。因此，購房者需要注意這個(gè)小陷阱，拒絕向中介公司支付定金。
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