長(zhǎng)期以來(lái)，面積縮水、漲水、公攤不合理等的面積問(wèn)題一直是商品房交易中糾紛較多、購(gòu)房人投訴率較高的問(wèn)題。為了解決這一問(wèn)題，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人利益，北京市人民政府頒布了《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）明確規(guī)定，自2003 年12月1 日起，北京市預(yù)售的商品住宅應(yīng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)?！掇k法》頒布以后，許多讀者紛紛向本刊咨詢與商品房面積有關(guān)的各種問(wèn)題。為此，本刊從法規(guī)解釋、公攤面積、合同及違約責(zé)任、測(cè)繪、相關(guān)費(fèi)用、新《辦法》指向等幾個(gè)方面，對(duì)與商品房面積有關(guān)的50個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)解答，希望對(duì)廣大讀者正確了解、把握、適用新政策有所幫助。

A 關(guān)于涉及新《辦法》的相關(guān)解釋

1.為什么《辦法》要規(guī)定預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)？

主要是為了方便購(gòu)房人測(cè)量所購(gòu)房屋的面積，并確定所購(gòu)房屋的實(shí)際面積與《商品房購(gòu)賣合同》約定的面積大小是否相符及誤差率大小。在《辦法》頒布之前，我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，商品房銷售可以按建筑面積計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，還可以按套（單元）計(jì)價(jià)。于是，許多開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品住宅時(shí)采用按建筑面積或按套（單元）計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，由于這兩種方式在檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋面積與《商品房購(gòu)賣合同》約定的面積是否相符時(shí)，購(gòu)房人都要無(wú)一例外的測(cè)量公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，而公用分?jǐn)偨ㄖ娣e又由于計(jì)算方式復(fù)雜、計(jì)算難度較大、費(fèi)用較高等原因而使得單個(gè)購(gòu)房人很難獨(dú)立完成，不利于切實(shí)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。為改變這一狀況，《辦法》明確規(guī)定，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。這樣，購(gòu)房人就可以繞開(kāi)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e這一難題，能夠比較方便地測(cè)量所購(gòu)房屋的套內(nèi)建筑面積，并據(jù)此判斷開(kāi)發(fā)商是否侵犯了自身的合法權(quán)益。

2.預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是否會(huì)引起商品住宅價(jià)格的變動(dòng)？預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)會(huì)引起商品住宅單價(jià)的變動(dòng)，即商品住宅單價(jià)會(huì)提高。但不一定會(huì)引起商品住宅總價(jià)的提高。因?yàn)橐蕴變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，開(kāi)發(fā)商會(huì)將公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的成本計(jì)入套內(nèi)建筑面積，從而提高商品住宅銷售單價(jià)，但同時(shí)，商品住宅的計(jì)價(jià)面積也不再包括公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，故而除開(kāi)發(fā)商有意抬高總房?jī)r(jià)外，購(gòu)房人實(shí)際負(fù)擔(dān)的總房?jī)r(jià)款并不會(huì)提高，基本上應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于以前的總房?jī)r(jià)。至于商品住宅單價(jià)上升的幅度是多少的問(wèn)題，除經(jīng)濟(jì)適用住房仍應(yīng)由政府限價(jià)外，其它商品住宅的單價(jià)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商根據(jù)成本及收益等進(jìn)行獨(dú)立核算、定價(jià)。

3.什么是套內(nèi)建筑面積？

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

4.套內(nèi)使用面積如何計(jì)算？

套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面積的計(jì)算按房屋是否為住宅適用不同的計(jì)算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法為：①套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；②躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；③不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；④內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。住宅之外的其他建筑或?qū)Ｓ薪ㄖ變?nèi)使用面積的計(jì)算可參照住宅或按專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行。

5.套內(nèi)墻體面積如何計(jì)算？

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。其中，共用墻是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。非共用墻是指專為商品房所有人或使用人使用的墻體。按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法為：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

6.陽(yáng)臺(tái)建筑面積如何計(jì)算？

按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中，封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；半挑半凹陽(yáng)臺(tái)的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

7.商品房銷售可以按建筑面積計(jì)價(jià)嗎？

可以。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房銷售的計(jì)價(jià)方式分為三種，分別是按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按套（單元）計(jì)價(jià)。所以，商品房銷售可以按建筑面積計(jì)價(jià)。但預(yù)售商品住宅的銷售除外，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》明確規(guī)定，預(yù)售商品住宅自2003年12月1日起應(yīng)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

8.什么是建筑面積？如何計(jì)算？

建筑面積是指外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m（含2.20m）的恒久性建筑。國(guó)家對(duì)于建筑物建筑面積的計(jì)算有著嚴(yán)格的法律規(guī)定，比如，關(guān)于建筑物玻璃幕外墻墻體是否計(jì)算建筑面積的問(wèn)題，建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》明確規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主體厚度計(jì)算；各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。即，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

9.以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房

進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)是否也必須以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)？

不是。因?yàn)橐蕴變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房通俗地講就是指開(kāi)發(fā)商賣給普通購(gòu)房人的用于居住的商品房，而如果購(gòu)房人將該套住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，那么該住房已經(jīng)變?yōu)槎址?，不再是預(yù)售商品住宅，所以沒(méi)有必要執(zhí)行只有預(yù)售商品住宅才必須執(zhí)行的以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的政策。

10.以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房屋如何換算成以建筑面積計(jì)價(jià)？

很簡(jiǎn)單，用房屋總價(jià)款除以房屋建筑面積就可以了。比如，一套套內(nèi)建筑面積為80平方米、建筑面積為100平方米的預(yù)售商品房總價(jià)為40萬(wàn)元，那么，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，它的銷售單價(jià)為每平方米5000元人民幣；按建筑面積計(jì)價(jià)，它的銷售單價(jià)為每平方米4000元人民幣。

11.預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，購(gòu)房人怎樣才能更好地保障自己的公用分?jǐn)偨ㄖ娣e部分的權(quán)利？

這個(gè)問(wèn)題比較難。因?yàn)橛捎诜N種原因，購(gòu)房人很難確切知道自己分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e數(shù)是否合理，也很難知道開(kāi)發(fā)商交付的房屋的公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是否違約；同時(shí)，購(gòu)房人也很難切實(shí)行使對(duì)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)、使用的監(jiān)督管理權(quán)利，因?yàn)檫@部分權(quán)利按照我國(guó)目前的法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)是由所在社區(qū)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)行使的，單個(gè)購(gòu)房人無(wú)法行使或決定。所以，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)

價(jià)后，如何維護(hù)購(gòu)房人對(duì)公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的權(quán)利仍然是擺放在所有人面前的一個(gè)難題。

B 關(guān)于公攤面積

12.什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。

13.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t有以下三點(diǎn)：①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

14.整幢樓的哪些公用面積可以分?jǐn)偅?

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

15.哪些建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偅?

不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積被分?jǐn)偟牟糠钟校孩賯}(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

16.開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示哪些公攤情況？

在預(yù)售商品住宅之前和商品房竣工之后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示下列分?jǐn)偳闆r：①被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；②參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù) ；③不分?jǐn)偟墓灿貌课?。這里需要說(shuō)明的是，除法定情形外，開(kāi)發(fā)商兩次向購(gòu)房人兩次明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)一致，否則，購(gòu)房人就可以依據(jù)《商品房購(gòu)賣合同》的約定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

17.購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來(lái)的？

根據(jù)建設(shè)部《商

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