隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商品房預(yù)售大幅增長(zhǎng)，個(gè)人成為購(gòu)房主體，商品房預(yù)售環(huán)節(jié)中預(yù)售合同約定面積與竣工實(shí)測(cè)面積之間發(fā)生誤差的現(xiàn)象普遍存在，由此引發(fā)的預(yù)售商品房面積縮水問題已成為購(gòu)房人投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。產(chǎn)生商品房預(yù)售面積縮水的原因是什么？如何準(zhǔn)確把握套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的含義？本報(bào)特約市國(guó)土房管局一處處長(zhǎng)姜才原先生的文章，以饗讀者。

　　■面積縮水根本原因市場(chǎng)超常發(fā)展又不規(guī)范

　　多年來商品房預(yù)售面積縮水問題的產(chǎn)生，較根本的原因在于商品房市場(chǎng)不成熟與房地產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展之間的矛盾。

　　造成二者不一致有以下四種原因：開發(fā)企業(yè)開始預(yù)售商品房后，會(huì)因市場(chǎng)需求而變更建筑設(shè)計(jì)方案；工程建設(shè)過程中的施工誤差、竣工測(cè)量中測(cè)繪誤差的客觀事實(shí)；商品房測(cè)量規(guī)范中有關(guān)共用建筑分?jǐn)偯娣e的確定及分?jǐn)傇瓌t的理解不一致；測(cè)繪作業(yè)人員的疏忽以及測(cè)繪工作程序的不嚴(yán)密導(dǎo)致計(jì)算錯(cuò)誤。

　　■實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的四種積極意義

　　套內(nèi)建筑面積明確、直觀、實(shí)在，一目了然,有利于交易雙方的成交，購(gòu)房人可自行測(cè)量和核實(shí)；易于測(cè)量。而套內(nèi)建筑面積測(cè)量的方法簡(jiǎn)單、成本低，易于測(cè)量；減少商品房預(yù)售的面積糾紛；創(chuàng)造一個(gè)公正、公平、公開的市場(chǎng)環(huán)境。

　　■實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

　　實(shí)行“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)賣房，可能會(huì)給人一種北京市房?jī)r(jià)上漲了的假象，但這只是一個(gè)表面或技術(shù)上的問題，因?yàn)橛貌煌挠?jì)量單位———建筑面積與套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，本身就沒有可比性,所以無法比較房?jī)r(jià)是否上漲。房?jī)r(jià)是否上漲受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，與調(diào)整計(jì)價(jià)方式無關(guān)。

　　■分?jǐn)偯娣e從總的趨勢(shì)來說不會(huì)縮水

　　頭先，規(guī)劃局對(duì)住宅公共部位的設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收等方面有嚴(yán)格技術(shù)規(guī)范，會(huì)依法維護(hù)購(gòu)房人對(duì)共用建筑分?jǐn)偯娣e甚至不分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e的法定權(quán)益。其次，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是賣方市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，購(gòu)方越來越關(guān)注品質(zhì)，改小共用建筑分?jǐn)偯娣e反而會(huì)影響商品房的出售。第三，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)預(yù)售商品住宅，為使購(gòu)房人防范“分?jǐn)偯娣e”縮水的風(fēng)險(xiǎn)，《辦法》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，必須公示有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積等。

　　■房產(chǎn)相應(yīng)共用部位、共用設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人

　　《辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。

　　■物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)提高

　　按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)調(diào)整的是住宅的預(yù)售方式，并沒有規(guī)定商品房合同中只約定套內(nèi)建筑面積而不約定建筑面積，相反，商品房合同除要約定套內(nèi)建筑面積外，仍要約定建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e，而且房產(chǎn)證中仍注明建筑面積，所以并不影響目前物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)按“建筑面積”標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　■契稅、公共維修基金不會(huì)受影響

　　契稅、公共維修基金的收取是按商品房總價(jià)的一定百分比計(jì)算的。由于總房?jī)r(jià)款與調(diào)整計(jì)價(jià)方式?jīng)]有直接關(guān)系，所以購(gòu)房人繳納的契稅、公共維修基金數(shù)額不受影響。

　　■兩類商品房其計(jì)價(jià)方式可由購(gòu)賣雙方協(xié)商確定

　　2003年12月1日前取得商品房預(yù)售許可證的、2003年12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證的非居住類商品房，其計(jì)價(jià)方式可由購(gòu)賣雙方協(xié)商確定，即當(dāng)事人可以選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可以選擇按建筑面積或按套（單元）計(jì)價(jià)。政府鼓勵(lì)當(dāng)事人選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

　　■去年12月1日以后取得預(yù)售許可證的住宅須按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

　　2003年12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證的住宅，必須按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，即經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高端住宅等居住類房屋的預(yù)售，都必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

　　■去年和今年商品房預(yù)售許可證號(hào)列號(hào)規(guī)則

　　2003年市國(guó)土房管局核發(fā)的商品房預(yù)售許可證號(hào)為京房售證字(2003)376號(hào)及以后的證號(hào)，以及2004年核發(fā)的商品房預(yù)售許可證號(hào)為京房售證字(2004)001號(hào)及以后的證號(hào)的住宅都必須實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。根據(jù)市國(guó)土房管局抽查了解的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均能認(rèn)真執(zhí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的規(guī)定。

　　■按套內(nèi)面積售房的新合同出臺(tái)

　　前不久，市國(guó)土房管局對(duì)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局《商品房購(gòu)賣合同》中套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、套內(nèi)建筑面積確認(rèn)及差異處理、交付期限、前期物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約等內(nèi)容作了調(diào)整，方便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)簽訂商品房購(gòu)賣合同。

　　■經(jīng)濟(jì)適用住房套內(nèi)面積售房?jī)身?xiàng)注意

　　為做好經(jīng)濟(jì)適用住房套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的銜接工作，市國(guó)土房管局及時(shí)發(fā)出《關(guān)于商品住宅實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，對(duì)2003年12月1日以前，市發(fā)改委、建委已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房按建筑面積確定基準(zhǔn)價(jià)格，但在2003年12月1日以后取得預(yù)售許可證的，必須按建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩種方式同時(shí)計(jì)價(jià)，并按總價(jià)款較低的方式結(jié)算，以保障購(gòu)房人的利益不受損害。改變目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房按建筑面積確定基準(zhǔn)價(jià)格的做法，直接按套內(nèi)建筑面積確定基準(zhǔn)價(jià)格，就能使經(jīng)濟(jì)適用住房做到只按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，不搞雙重計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，避免產(chǎn)生糾紛。

　　■文/市國(guó)土房管局　姜才原

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