建設部在2001年頒布的《商品房購賣合同》示范文本，規(guī)定了商品房銷售三種計價方式：一是“建筑面積”（套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積），二是“套內(nèi)建筑面積”（套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積），三是“套”。但是，除了個別有明確要求的城市外，絕大部分開發(fā)商采用的都是按“建筑面積”賣房。業(yè)內(nèi)人士的普遍看法是，按“建筑面積”賣房更容易誘發(fā)開發(fā)商的暴利和欺詐，按“套內(nèi)建筑面積”賣房相對而言則對消費者更有利。

　　按照“建筑面積”賣房對于開發(fā)商的好處顯而易見：

　　其一，“公攤面積”的計算不透明，開發(fā)商可以自由發(fā)揮，增加“額外”收益。盡管有關部門對“公攤面積”也曾作出種種規(guī)定，但是，由于“公攤面積”的計算和標準相對專業(yè)，公眾普遍不熟悉，一些開發(fā)商會通過做手腳，增加“公攤面積”，而增加的部分自然會進入“建筑面積”，從而使以“建筑面積”計算的總房款增加，讓消費者多花冤枉錢。

　　其二，開發(fā)商可以通過多造建筑物虛增出來“公攤面積”，將建筑成本轉(zhuǎn)嫁給購房人，而由自己將“虛增”出來的建筑占有、出租或出售，以此獲得收益，這等于是購房人出錢而由開發(fā)商獨享收益。較明顯的例子就是車庫、地下室，一些不良開發(fā)商把地下室和車庫作為共用面積悄悄分攤給業(yè)主，隨后又單獨出售，等于是雙重獲利。

　　其三，現(xiàn)在的物業(yè)管理費和供暖費等，基本上都是按“建筑面積”收取的，這樣對消費者存在著明顯的不公，比如，“公攤面積”并不供暖。如果“公攤面積”不實，消費者所承擔的不僅僅是購房時多支付房款，還不得不在今后的幾十年中不斷支付更多的成本。尤其是在今后物業(yè)稅開征以后，按“建筑面積”購房、售房對消費者的不公將更直接地體現(xiàn)出來，而按照“套內(nèi)建筑面積”來計算，消費者就可以少支付不少冤枉錢，減少居住成本。

　　其四，開發(fā)商增加“公攤面積”的伎倆不易被消費者發(fā)現(xiàn)。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，成套房屋的“套內(nèi)建筑面積”由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成。消費者可以據(jù)此輕松計算出“套內(nèi)建筑面積”，得出所購房屋面積有無縮水的結(jié)論，從而及時維權(quán)。而通過“建筑面積”購房，消費者連分攤面積是多少、是否合理都弄不清楚，很難進行維權(quán)。

　　盡管如此，據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計，近年來，商品房面積不實的投訴僅次于工程質(zhì)量問題的投訴而高居———倘若公攤面積透明，相關投訴恐怕還要大幅度增加。

　　因此，購房根據(jù)套內(nèi)建筑面積計算有利于減少商品房面積欺詐，對于消費者是有利的。其實，在《物權(quán)法》出臺后，全國都應該根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”購房、售房。《物權(quán)法》規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。而目前房屋共有權(quán)對應的共有建筑面積是通過分攤方式獲得的，即把其分攤到戶，違背了《物權(quán)法》精神。

　　實際上，據(jù)筆者所知，西方發(fā)達國家沒有一個是按照“房屋建筑面積”購房、售房的，大都是根據(jù)“套內(nèi)建筑面積”或“套內(nèi)使用面積”（每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和）來計算房屋面積，就是充分考慮到了“建筑面積”欺詐的因素。

　　當然，按“套內(nèi)建筑面積”購房、售房，也須防止開發(fā)商壓縮樓盤的公共空間，降低樓盤的品質(zhì)。在這方面，廣州市防范于未然的做法值得借鑒。廣州市出臺的《意見稿》規(guī)定，小區(qū)共有建筑面積不作分攤，而以“另共有面積”方式注記，并將建筑物的共用部位面積分項列明，使業(yè)主更清晰了解自己的共有面積的使用范圍及構(gòu)成要素，并合法有效地運用自己的專有權(quán)和共有權(quán)。（編輯：陳蝶） (責任編輯：JN040)

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