房地產(chǎn)市場紅紅火火，可購房應(yīng)該按照什么來計價卻一直是個“搞不清楚”的問題。

該按照建筑面積還是套內(nèi)面積？全國各地有不同的做法。不過，在近幾年預(yù)售商品房的糾紛中，面積縮水投訴呈直線上升趨勢，根本的原因則在于消費者對房屋建筑面積的測算方法不了解，造成開發(fā)商的弄虛作假現(xiàn)象。

盡管兩種計價方式都并非完全，而是各有利弊，但專業(yè)人士的普遍看法是，按建筑面積賣房更容易誘發(fā)開發(fā)商的暴利和欺詐，按套內(nèi)面積賣房相對而言則對消費者更有利。

我們刊發(fā)這些文章，并不在于讓上海的房產(chǎn)商一定要實行“套面”計價法，而是希望任何一種計價方式都應(yīng)該透明和公平，別因為消費者的“無知”而惡意欺騙，別因為處于賣方地位就肆意蒙蔽，而處于弱勢地位的消費者也應(yīng)為購房做更多的“功課”。

年初一去親戚家拜年了嗎？拜年的時候購了水果籃嗎？水果籃打開后是不是發(fā)現(xiàn)底層鋪滿了爛橘子而總分量卻分毫不差？

如果以上這三個問題，你的答案都是“對”，那么恭喜你，你肯定能體會我們這組文章的良苦用心。

上海的郭女士年前來本刊編輯部反映，她在浦東購了一套房子，單價7000元左右，預(yù)售合同上寫的“總建筑面積”為163平方米，而“套內(nèi)面積”為127平方米。算算也有77%以上，在高層房里算很不錯了。

拿房的時候到了，郭女士卻傻了眼。套內(nèi)面積實測為125平方米，而總建筑面積卻猛增到165.5平方米，按照合同約定，房子面積誤差在3%以內(nèi)的，房款要多退少補，于是，郭女士多付了17500元的房款給房產(chǎn)商，可是自己家里的面積還少了2個平方米，一下子跌到75%多！這還只是重?fù)p失，此后她去辦理契稅等手續(xù)時，都將損失更多的。心驚膽戰(zhàn)的郭女士更聯(lián)想到，會不會這膨脹出來的面積根本就不存在，是開發(fā)商“搞定”的結(jié)果?？墒?，“公攤面積”項目有幾十個，自己壓根兒不可能去拿尺量，要請專業(yè)機構(gòu)來量，收費高且不說，更要有開發(fā)商提供圖紙數(shù)據(jù)才行，簡直是不可能！

業(yè)內(nèi)人士指出，象郭女士這樣的困境，在如今的房地產(chǎn)市場上比比皆是。而這種近乎“騙術(shù)”的核心原理乃是利用“總建筑面積”、“套內(nèi)面積”和“公攤面積”之間的關(guān)系進(jìn)行欺詐。

因為如今的預(yù)售合同都是按照“總建筑面積”計價，所以一些開發(fā)商會想辦法讓交房時的“公攤面積”增加，而增加的部分自然會進(jìn)入“總建筑面積”從而讓房款增加，但消費者卻無法從中獲得收益，只有多花錢。隨后，對增加出來的“公攤面積”，部分不良開發(fā)商又有兩種處理手段，一是這些面積根本是子虛烏有，杜撰來騙人的；另一種更陰險的辦法是，開發(fā)商的確多造了一些建筑物，可是這些建筑物花了購房者的錢卻沒有被大家使用，依然被開發(fā)商占用、出租獲得收益。

這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果按照“套內(nèi)面積”簽訂預(yù)售合同，就會限度地遏止這種手段，因為計價單位是套內(nèi)面積，如果開發(fā)商胡亂增加面積，自己反受其害，更重要的是，消費者只要關(guān)上門自己拿尺量量就會明白自己得到的面積究竟有多少。

“套面”售房北京受追捧

從2003年12月1日開始，北京的房屋購賣形式發(fā)生了根本變化，根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規(guī)定，12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證并初始預(yù)售的住宅項目，必須按照套內(nèi)建筑面積計價，按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房價款。按照《辦法》的實施細(xì)則規(guī)定，不按套內(nèi)建筑面積計價的，北京市或區(qū)、縣國土房管局將不得進(jìn)行預(yù)售登記。也就是說，新住宅項目的房地產(chǎn)開發(fā)商必須按套內(nèi)面積售房，否則就是不合法項目。

在實施細(xì)則中頭次提到，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高端住宅等居住類房屋的預(yù)售，都應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積計價和結(jié)算房價款。但是，獨立的別墅和整棟樓房預(yù)售，計價方式由當(dāng)事人自行約定。

新實施細(xì)則還規(guī)定，2003年12月1日之前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的住宅項目，還沒有公示面積測繪報告書和分?jǐn)偳闆r的，從12月1日起應(yīng)當(dāng)予以公示，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與預(yù)售的商品房預(yù)測和分?jǐn)偳闆r一致。

據(jù)了解，《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》于2003年8月26日由市人民政府第13次常務(wù)會議通過，9月2日市政府令第135號予以公布，自2003年12月1日起施行。此前，廣東、重慶、深圳、海南和杭州等省市已相繼出臺和實施了以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)的相關(guān)規(guī)定。

所謂“套內(nèi)建筑面積”，包括套內(nèi)房屋的使用面積———俗稱“地毯面積”、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分?！掇k法》明確規(guī)定，可以分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e隨套內(nèi)建筑面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；竣工后套內(nèi)實測面積與預(yù)測面積發(fā)生誤差時，按合同約定的方式處理；合同未約定或者約定不明的，當(dāng)面積誤差比完全值超過3％的，購房人有權(quán)退房。

北京市國土資源和房屋管理局市場一處的陳同順處長對本刊記者表示，出臺這項規(guī)定主要是因為近幾年預(yù)售商品房面積縮水投訴呈直線上升趨勢。據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計，在北京針對銷售面積問題的投訴，僅次于工程質(zhì)量問題，近三年這方面的投訴分別以13%、25%、33%的速度增加。由于消費者對房屋建筑面積的測算方法不了解，造成開發(fā)商在銷售商品房過程中出現(xiàn)弄虛作假現(xiàn)象，相關(guān)部門核查起來難度大。

陳處長表示，按套內(nèi)面積出售的規(guī)定，是在“多數(shù)專家和開發(fā)商反對，幾乎全部消費者贊成的情況下制定和頒布的”。

他認(rèn)為，房屋建筑面積的計量是專業(yè)性比較強的工作，需要專業(yè)機構(gòu)才能測量，所以購房者若想對房屋的建筑面積進(jìn)行測量必須出資聘請測量單位。而套內(nèi)建筑面積自己就能測量出來，既有助于避免開發(fā)商多算公攤面積來增加利潤等作弊行為，又能有效減少目前關(guān)于“住房面積縮水”、“分?jǐn)偯娣e不合理”的糾紛。對規(guī)范的開發(fā)商來說，則創(chuàng)造了平等的競爭環(huán)境，有利于整個房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。