快樂(lè)維權(quán)之十把手術(shù)刀

古時(shí)候的包青天為民除害，上斬皇親國(guó)戚，下除惡霸刁民，只因?yàn)樗腥鸦实塾H賜的鍘刀，權(quán)利無(wú)上；現(xiàn)時(shí)代的今天，為了進(jìn)一步保障購(gòu)房人的權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向規(guī)范，政府和管理部門也陸續(xù)將一把把“手術(shù)刀”交給購(gòu)房人。這些新政策新規(guī)定的出臺(tái)讓作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房大軍終于可以“重裝上陣”，樓市正在不斷走向成熟，走向健康，所謂之“陽(yáng)光總在風(fēng)雨后”。

《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

專治：開(kāi)發(fā)商惡意違約、欺詐、商品房虛假?gòu)V告、房屋質(zhì)量及面積縮水

已經(jīng)開(kāi)始施行的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)商品房購(gòu)賣過(guò)程中容易引起糾紛的房屋購(gòu)賣合同、商品房廣告、房屋質(zhì)量及面積縮水等方面具體適用的法律做出明確、具體的規(guī)定，其中對(duì)開(kāi)發(fā)商惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則?！督忉尅诽貏e明確提出，對(duì)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明等五種開(kāi)發(fā)商惡意欺騙消費(fèi)者的行為，購(gòu)房者除可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

遇到開(kāi)發(fā)商惡意欺詐，購(gòu)房人怎么辦？因意見(jiàn)不一而簽約失敗，定金是否該退？銷售廣告可否視為合同內(nèi)容？不能如期取得房產(chǎn)證能否要求賠償？在長(zhǎng)期陷阱遍地、如履薄冰的購(gòu)房征程中，消費(fèi)者經(jīng)常會(huì)不幸地受到如此遭遇，究竟如何保護(hù)自己的權(quán)益？較好的辦法就是擦干眼淚，拿起法律的武器，而高院的《司法解釋》仿佛一盞明燈，一掃目前置業(yè)過(guò)程中混濁不清的焦點(diǎn)問(wèn)題，令消費(fèi)者打官司有了切實(shí)的“武器”，有效地遏制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐、損害購(gòu)房人的行為，實(shí)在是眾人稱快。

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》

專治：房屋面積縮水、公攤面積模糊、隨意變更規(guī)劃

為規(guī)范城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，去年１２月１日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品住宅應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，能使購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)購(gòu)的房屋面積更加直觀和透明，可以有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益。此外，《辦法》還規(guī)定：一、取消購(gòu)房人身份限制；二、公攤面積要公示；三、變更規(guī)劃需經(jīng)購(gòu)房人同意；四、測(cè)繪單位對(duì)數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)任；五、入住條件更明確；六、預(yù)付定金可退；七、取消立契過(guò)戶手續(xù)。

建筑面積、套內(nèi)建筑面積雖然只有兩字之差，但落實(shí)到購(gòu)房賣房這一事情上卻相差甚多，不少購(gòu)房人為這兩個(gè)詞組的差別大傷腦筋，房屋面積想算明白可不容易，還常常為不清不楚的公攤面積多花了不少冤枉錢。雖說(shuō)按套內(nèi)面積賣房，并不一定能徹底消滅目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中存在的面積誤差的矛盾，但對(duì)于長(zhǎng)期煩惱于面積糾紛的購(gòu)房人，無(wú)疑是個(gè)重大利好，把一切都攤到桌面上豈不更公平些！

《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》

專治：車位產(chǎn)權(quán)糾紛

市國(guó)土資源和房屋管理局頒布的《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，解決了多年以來(lái)車位無(wú)產(chǎn)權(quán)的頑癥。按《通知》規(guī)定，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車車位銷售以個(gè)為計(jì)價(jià)單位，面積可按停車位的實(shí)際占有面積計(jì)算，也可按實(shí)際占有面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算；銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可與購(gòu)購(gòu)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

車位究竟能不能賣，該怎樣賣？車位的產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰(shuí)？《通知》終于給了不明不白的車位一個(gè)明明白白的說(shuō)法，也為杜絕此類不明不白的糾紛堵住了一條路，但愿今后小區(qū)內(nèi)由車位糾紛引發(fā)的擁堵道路甚至暴力事件不再上演。

《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》

專治：虛假?gòu)V告、面積“縮水”等市場(chǎng)痼疾

由國(guó)家七部委下發(fā)《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，《通知》要求各地區(qū)、部門要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題，諸如違法違規(guī)開(kāi)發(fā)、面積“短斤缺兩”行為、合同欺詐、物業(yè)多收費(fèi)少服務(wù)以及違法廣告、不規(guī)范中介等，加大查處力度；對(duì)影響惡劣、后果嚴(yán)重的大案要案，要依法從嚴(yán)懲處。例如對(duì)商品房產(chǎn)權(quán)面積小于合同約定面積時(shí)，完全值超過(guò)３％部分的房款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)受人；對(duì)有些中介違規(guī)違法行為，處以１萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)于構(gòu)成犯罪的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)追究刑事責(zé)任等。

《通知》還提出建立網(wǎng)上公示制度、促進(jìn)誠(chéng)信制度的建立，加強(qiáng)法制建設(shè)、提高經(jīng)營(yíng)者依法經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變政府職能、實(shí)行政務(wù)公開(kāi)等方略，務(wù)求把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作抓緊抓好。

廣告虛假、面積“縮水”是京城房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，政府為此三令五申，出臺(tái)了不少規(guī)范。希望開(kāi)發(fā)商能引以為戒，雖然您的房子不愁賣，可還是千萬(wàn)悠著點(diǎn)，畢竟我們是個(gè)法制社會(huì)，痼疾終究要除。

《商品房購(gòu)賣合同》重新補(bǔ)充修訂

專治：開(kāi)發(fā)商鉆“合同空子”

配合去年１２月１日實(shí)施的商品住宅預(yù)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的新規(guī)定，市國(guó)土房管局近日對(duì)原來(lái)的《商品房購(gòu)賣合同》重新加以補(bǔ)充修訂，調(diào)整和增加的內(nèi)容有七項(xiàng)：頭先，計(jì)價(jià)方式與價(jià)款都改過(guò)去的按建筑面積計(jì)價(jià)為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)；其次，面積確認(rèn)及面積差異處理也相應(yīng)地由過(guò)去的按建筑面積確認(rèn)變?yōu)榘刺變?nèi)建筑面積確認(rèn)；第三，面積誤差的處理也是如此，套內(nèi)建筑面積誤差在３％以內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人多退少補(bǔ)；套內(nèi)建筑面積誤差超過(guò)３％的，購(gòu)房人可以退房，或按合同約定的處理辦法處理；第四，明確了交付期限和入住條件，只有達(dá)到三個(gè)條件，開(kāi)發(fā)商才能通知購(gòu)房人收房，即必須拿到建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收備案表、實(shí)測(cè)面積、必須符合購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商約定的其他條件；第五，新合同增加了前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容；第六，新合同還增加了業(yè)主臨時(shí)公約條款；第七，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容作為合同附件。購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)去年１２月１日以后取得商品房預(yù)售許可證的商品房，要注意開(kāi)發(fā)商使用的是不是新購(gòu)房合同。

如果說(shuō)通過(guò)廣告、沙盤、樓書等諸多手段在購(gòu)房人心中描繪了一個(gè)夢(mèng)想家園，商品房購(gòu)賣合同則是讓“美夢(mèng)成真”的充分保障，沒(méi)有“白紙黑字”的約定，一切承諾都可能成泡影。而購(gòu)賣合同卻經(jīng)常陷阱重重，稍不留神就會(huì)掉入“打落門牙和血吞”的慘境。所幸的是主管部門對(duì)此非常重視，多次對(duì)購(gòu)賣合同中存在的不公平和不公正進(jìn)行“撥亂反正”；政府收緊了口子，消費(fèi)者提高了契約意識(shí)，倒要看看那些鉆空子的商人們還有什么花招？

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

專治：物業(yè)管理原則不明確

國(guó)務(wù)院公布的我國(guó)頭部《物業(yè)管理?xiàng)l例》于２００３年９月１日起正式施行，它歷時(shí)３年，備受關(guān)注，并引起廣泛討論，吸收了各地物業(yè)管理方面先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和措施，突破了諸多現(xiàn)行物業(yè)管理法律制度的局限，明確了各地方條例中含混不清、懸而未決的難題，及時(shí)、科學(xué)，遵循公平原則，兼顧開(kāi)發(fā)商、老百姓、物業(yè)公司等多方利益，具有較強(qiáng)的包容性：１．選“管家”必須通過(guò)招投標(biāo)；２．通過(guò)決定的投票比例為１／２與２／３；３．物業(yè)管理費(fèi)協(xié)商約定；４．業(yè)主欠費(fèi)有了說(shuō)法；５．收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須在合同中明示；６．公共建筑和公共設(shè)施的用途不得隨意改變?！稐l例》進(jìn)一步強(qiáng)化了業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和管理權(quán)，為今后的市場(chǎng)運(yùn)作提供了充分的基礎(chǔ)。

與其說(shuō)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》是一個(gè)原則性規(guī)定，不如把它視為一本“大綱”更合適。從１９９４年到２００３年，經(jīng)過(guò)近１０年的等待，終于盼到由國(guó)務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，它的科學(xué)性和先進(jìn)性毋庸置疑。作為一部新法，盡管它在實(shí)踐中實(shí)施的可行程度還待檢驗(yàn)和細(xì)化，但這部《條例》奠定了物業(yè)管理作為一種商品的特質(zhì)，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展納入了法制化的軌道。云開(kāi)終霧散，新《條例》是令所有購(gòu)房人欣慰和鼓舞的篇章。

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

專治：物業(yè)管理職責(zé)不清、標(biāo)準(zhǔn)不明

２００３年３月，北京市國(guó)土資源和房屋管理局公布了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，并于５月１日起正式執(zhí)行。新《標(biāo)準(zhǔn)》涉及綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、綠化、保潔、保安、存車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理等十個(gè)方面，分為普通商品房居住小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理的范疇是小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。

居住小區(qū)的電梯應(yīng)該運(yùn)行到幾點(diǎn)？水電緊急報(bào)修應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)？小區(qū)綠地的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？這些很模糊的物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)終于清晰起來(lái)了。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)達(dá)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主們有據(jù)可查，可以向有關(guān)部門投訴，也可以更換物管企業(yè)，以保證自己得到應(yīng)有的服務(wù)和權(quán)益。其實(shí)，《標(biāo)準(zhǔn)》提的只是一些基本要求，但面對(duì)并不算高的市場(chǎng)整體水準(zhǔn)，這樣的“事無(wú)俱悉”還是很有必要的，提醒那些還在“混日子”的物業(yè)公司，擺正您自己的位置，把眼光放遠(yuǎn)點(diǎn)，如果您老在生存線上溜達(dá)，離被炒可就不遠(yuǎn)啦！

《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》

專治：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職權(quán)不清

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)部制定了國(guó)內(nèi)頭部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，并于去年９月１日起施行。

《規(guī)程》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)六項(xiàng)工作，即制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；行使法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

曾幾何時(shí)，成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成了一件“路漫漫，其修遠(yuǎn)兮”的“遠(yuǎn)征”，不少社區(qū)在入住三四年之后依然是一盤散沙。《規(guī)程》中頭次明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)限，賦予了所有業(yè)主行使權(quán)利和義務(wù)的機(jī)會(huì)，雖然在實(shí)際操作中還存在不少難度，但總是有一批勇于為社區(qū)事業(yè)奉獻(xiàn)的“領(lǐng)頭羊”們，這部《規(guī)程》先給他們指了路、打了氣、加了油。

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