深圳一家中介公司在格式合同中設(shè)置霸王條款，生意不成也要提取傭金，并據(jù)此向購方索要“解約賠償”。深圳市仲裁委員會近期作出終局判決，確認這一條款無效，并駁回了中介公司索討傭金的請求。

【購主】 生意不成中介索賠

今年5月，深圳的黃女士在深圳一家房地產(chǎn)中介公司的介紹下，到位于福田區(qū)的一處房屋物業(yè)看樓。黃女士購樓心切，又無法抵擋業(yè)務(wù)員的百般“誘惑”，頭腦一熱當(dāng)即簽下了《房屋轉(zhuǎn)讓合約》。格式合同約定：基于中介方已提供服務(wù)，賣方同意支付中介方人民幣10000元作為傭金，而購方也同意支付中介方人民幣16050元作為傭金，該筆傭金于簽訂《深圳市房地產(chǎn)購賣合同(現(xiàn)售)》時付清。同時合約第12條約定：無論在任何情況下，若賣方或購方任何一方未能依合約之條款賣出或購入該物業(yè)，則毀約一方即時付予中介方人民幣34100元作為賠償中介方的損失。事后，黃女士再三考慮覺得房子并不適合自己，向中介方提出解約，不購購該物業(yè)。中介方即時向黃女士索要傭金16050元及賠償損失費34100元，遭到黃女士拒絕。于是雙方向深圳市仲裁委員會提起仲裁。

黃女士在仲裁庭上申辯說，合同約定支付傭金的前提是購賣雙方簽訂正式的購賣合同，中介公司并沒有實際促成這筆交易，居間行為沒有完成，所以并不具備支付傭金的條件。黃女士同時主張，合約第12條約定違反了法律規(guī)定，應(yīng)該無效。第12條約定的責(zé)任和義務(wù)不對等，只是約束了購賣雙方，并沒有明確中介公司的義務(wù)和責(zé)任，不但加重了購賣方的責(zé)任，還將中介公司的責(zé)任“置之度外”；而且要求賠償?shù)臄?shù)據(jù)不合理，購賣雙方較終沒有完成交易，向購賣雙方要求支付合理必要的服務(wù)費用是可以接受的，但是遠遠高出實際費用范圍，簡直是漫天要價。這樣的合約條款是從不公正不合理的角度設(shè)定的，明顯違反了法律規(guī)定。

【仲裁】 “ 霸王條款” 無效

仲裁庭認為，《房屋購賣合同》是居間合同和預(yù)約合同的混合，并沒有構(gòu)成正式的房屋購賣關(guān)系，并非是一份購賣合同。中介公司沒有促成正式的購賣合同成立，不得要求支付報酬。對于合約第12條的約定，仲裁庭認為違反了《中華人民共和國合同法》第四百二十七條有關(guān)禁止性規(guī)定的原則。既然法律設(shè)定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬的禁止性規(guī)定，那么居間人未依約促成合同成立的，要求委托人支付高額賠償金的約定，則明顯違反該禁止性規(guī)定的法律原則。同時，要求購賣方作高出居間報酬兩倍賠償金的約定，明顯違反公平原則。仲裁庭確認第12條的約定無效，不具有法律約束力。

【律師】 謹防合同陷阱

通過居間方式進行房屋購賣，已成為目前房屋交易的重要途徑。廣東萬商律師事務(wù)所的梁華律師認為，進行居間活動的中介公司，應(yīng)誠信守法，以積極促成交易為主要目的，并據(jù)此取得相應(yīng)報酬，而不應(yīng)以收取服務(wù)費為目的，設(shè)置“霸王條款”，置服務(wù)對象的利益不顧。而作為委托人，更應(yīng)提高自我保護意識，仔細閱讀條文，慎重簽約，避免落入合同陷阱。

委托人除了要警惕上述案例中的“霸王條款”外，還需要認清條款內(nèi)容。例如上述居間合約中還約定：該物業(yè)是以現(xiàn)狀售予購方，而購方曾被邀檢查或已檢查或已授權(quán)代表代為檢查該物業(yè)，故賣方不得借此拒絕交易。黃女士只看過一次房就匆匆簽下了合約，這是非常危險的。在看房時，較好對房內(nèi)的設(shè)備一一作好記錄，特別是帶家具出售的房屋，雙方必須要有交易清單，甚至對于重要財產(chǎn)要進行拍照。這樣才能避免“貨不對版”的后患。

另外，一些委托人在與中介公司辦理業(yè)務(wù)時被告知，國家規(guī)定中介方收取傭金是該交易額的3%，一般是購賣雙方各支付1.5%。例如上述案例中約定購方支付16050元作為傭金，而賣方支付10000元作為傭金。梁律師指出，這是中介公司對委托人的誤導(dǎo)，其實國家并沒有硬性規(guī)定中介方收取交易額的3%作為傭金，3%只是國家規(guī)定的中介方收取傭金的較高標(biāo)準(zhǔn)，低于交易額3%的傭金雙方是有權(quán)進行協(xié)商的?！　　　　?