現(xiàn)象一：北四環(huán)外某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)不到7000，經(jīng)過(guò)了大約多半年的時(shí)間，價(jià)格已經(jīng)漲到了小一萬(wàn)，就這樣離譜的高價(jià)仍然被一空，開(kāi)發(fā)商樂(lè)得合不攏嘴；

東四環(huán)邊一項(xiàng)目?jī)r(jià)格在短短兩個(gè)月的時(shí)間里上漲了1000多元，開(kāi)發(fā)商得便宜賣(mài)乖地說(shuō)“我也不想漲價(jià)，可是購(gòu)的人太多，只能用漲價(jià)控制賣(mài)房速度”。

北五環(huán)外一項(xiàng)目，幾年前開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格是2000多元，目前的價(jià)格是將近6000元，售樓小姐自豪地介紹這個(gè)現(xiàn)象時(shí)，我真想問(wèn)她你們的房子到底值多少錢(qián)？

就拿從7000元漲到10000元的那個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，較保守估計(jì)7000元的價(jià)格是成本價(jià)，那么中后期10000元的銷(xiāo)售價(jià)格中就有30%是利潤(rùn)，何況較初的7000元也不可能是成本價(jià)。業(yè)內(nèi)人士透露30%的利潤(rùn)是地產(chǎn)行業(yè)里利潤(rùn)比較少的，如果遇到“好”的操盤(pán)手，30%仍然可以提高再提高。

現(xiàn)象二：只一夜的工夫就發(fā)現(xiàn)自己是個(gè)純粹的窮人，因?yàn)樯磉叺呐笥?、同事、鄰里和眾多“八竿子打不著”的人都?lái)咨詢購(gòu)房事宜，不論年齡大小不論收入高低，而我這自認(rèn)為生活還挺滋潤(rùn)的人卻毫無(wú)購(gòu)房實(shí)力。可仔細(xì)一打聽(tīng)又發(fā)現(xiàn)原來(lái)身邊已經(jīng)購(gòu)房和即將購(gòu)房的人99%以上使用的購(gòu)房籌款方式為——銀行按揭貸款，甚至頭付款的籌集也采用了拉贊助的形式——東拼西借。但是費(fèi)九牛二虎之力購(gòu)來(lái)的房子往往并不是用來(lái)自住，而是意在投資，那么房地產(chǎn)的暴利和居高不下的“空置率”真能讓高價(jià)轉(zhuǎn)手或者說(shuō)“高租子”夢(mèng)想成真嗎？

“過(guò)暴利”時(shí)代卷土重來(lái)——聳人聽(tīng)聞？

并非聳人聽(tīng)聞！

榮登中國(guó)富豪排行榜的有錢(qián)人其中近半數(shù)來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)數(shù)量集遠(yuǎn)大于其他任何行業(yè)。

現(xiàn)今看看身邊的暴發(fā)戶們，是否也大多產(chǎn)生于房地產(chǎn)？

房地產(chǎn)如此迅速地造就了大量的富人，其中重要的原因仍然是——它產(chǎn)生暴利。

房地產(chǎn)行業(yè)自興盛之初就成為了“暴利”的代名詞，購(gòu)來(lái)的房子到底值多少錢(qián)好像就只有天知道。2001年到2003年，北京市場(chǎng)供應(yīng)量的增多使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，為了增強(qiáng)自己項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，不少開(kāi)發(fā)商采用了增加成本或者低價(jià)入市的做法，于是利潤(rùn)相應(yīng)減縮，這一現(xiàn)象普遍之后就有人叫嚷著“房地產(chǎn)的暴利時(shí)代結(jié)束了”。拜托！稍微的壓縮利潤(rùn)并不等于暴利的消失！暴利仍然是地產(chǎn)行業(yè)的吸引力。

從2004年下半年到今天，北京的房?jī)r(jià)一個(gè)勁兒地漲，購(gòu)房人也擠破了頭，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境好像一下子消失了，取而代之的是高房?jī)r(jià)、高銷(xiāo)售量，不論怎樣的房子都能以很高的價(jià)格迅速成交?！暗貎r(jià)的上漲是商品房?jī)r(jià)格上升的罪魁禍頭，“招拍掛”政策是讓土地平均價(jià)格暴漲的根源”，幾乎所有開(kāi)發(fā)商都會(huì)搬出地價(jià)上漲作為房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)辭，但北京市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)張維卻稱(chēng)：“從國(guó)土資源部去年對(duì)全國(guó)32個(gè)城市地價(jià)的調(diào)查中可以看出，本市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，低于全國(guó)平均的26%”，在張維看來(lái)地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法根本不成立。

總之較近一年，成本抬升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的理論是站不住腳的，而開(kāi)發(fā)商原本打算賣(mài)7000元的房子一不留神賣(mài)到了一萬(wàn)元確是不爭(zhēng)的事實(shí)，還能說(shuō)明什么呢？“過(guò)暴利”又來(lái)了。

跟風(fēng)購(gòu)房可能導(dǎo)致“竹籃打水”——杞人憂天？

“杞人憂天”在一定程度上已經(jīng)不是貶義詞了，現(xiàn)代科學(xué)證明天塌下來(lái)（大氣層消失）不是沒(méi)有可能，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣：崩盤(pán)或者說(shuō)泡沫破裂也不是什么天方夜譚。

易憲容說(shuō)：“因?yàn)楸本┠酥寥珖?guó)的房?jī)r(jià)到目前為止沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)從高到低的過(guò)程，所以民眾都美好的認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，會(huì)持續(xù)上漲，但事實(shí)不會(huì)像想象的那樣?！彼f(shuō)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，依據(jù)“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的原則很多人會(huì)加入到投資房產(chǎn)的梯隊(duì)里，隨著人越多越跟風(fēng)的心理，投資房產(chǎn)的人只增不減，而在這群人中真正自住的比例要遠(yuǎn)低于投資的比例，虛假需求的背后也就產(chǎn)生了泡沫，而后隨著空置率的上升和的下降，房子迅速貶值，大量的拋房使得價(jià)格的降幅進(jìn)一步惡化，泡沫就這樣破裂了。

北京目前的狀況就處在房?jī)r(jià)不斷上升、跟風(fēng)投資者越來(lái)越多的狀況下，泡沫的威脅愈加清晰，警惕“竹籃打水”可是善意的提醒。

看看那些前車(chē)之鑒：香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，樓價(jià)從1999年較高峰開(kāi)始持續(xù)下跌，６年來(lái)跌幅累計(jì)達(dá)65%，港人財(cái)富蒸發(fā)2.2萬(wàn)億元；日本1991年以后泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，銀行壞賬高達(dá)6000億美元，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期；悉尼奧運(yùn)會(huì)前房?jī)r(jià)飆升到20000元每平方米，奧運(yùn)會(huì)之后迅速下跌到9000元……

投資房產(chǎn)收益下降——吃不著葡萄說(shuō)葡萄酸？

現(xiàn)今較較流行的祝福詞語(yǔ)是“恭喜發(fā)財(cái)”，較較流行的合作原則是“雙贏”，較較不道德的事兒是攔著人家掙錢(qián)，所以說(shuō)“投資房產(chǎn)收益下降”并非是“吃不到葡萄”的酸語(yǔ)。

如果拋開(kāi)遠(yuǎn)期的泡沫威脅，只看眼前利益，房產(chǎn)的投資收益實(shí)際上也呈現(xiàn)了直線下滑的趨勢(shì)。據(jù)“我愛(ài)我家”的消息稱(chēng)，在北京二手房市場(chǎng)上，已購(gòu)商品房再上市的，八成出售價(jià)格低于當(dāng)初的購(gòu)購(gòu)價(jià)格。這還不算購(gòu)房后投入的裝修費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)和所耗費(fèi)的精力等等，看來(lái)購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)而后轉(zhuǎn)手賣(mài)出并非包賺不賠的購(gòu)賣(mài)。

再來(lái)看看租賃市場(chǎng)，自2000年開(kāi)始房屋租賃價(jià)格的上升幅度呈現(xiàn)了緩慢的趨勢(shì)，到2004年商品房的同比增長(zhǎng)幅度為7%，而租賃市場(chǎng)普通樓房的租賃價(jià)格只上漲了3%，甚至某些區(qū)域因?yàn)樵谧赓U市場(chǎng)的供應(yīng)量過(guò)高，導(dǎo)致了租金下降的趨勢(shì)，房屋價(jià)格與租賃價(jià)格之間背離呈現(xiàn)越來(lái)越大，房產(chǎn)投資收益也就呈現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，當(dāng)每月收獲的租子剛好或者稍多于銀行月供的時(shí)候，說(shuō)明負(fù)收益已經(jīng)來(lái)到你身邊了，因?yàn)槿绻由衔飿I(yè)費(fèi)等一系列費(fèi)用之后，收益就小于支出了。

想以房掙錢(qián)的小心了，絕不是攔著你掙錢(qián)，真是存在不小的危險(xiǎn)。

小心未來(lái)還不上銀行貸款——悲觀主義者？

這真是讓我想不通，為何大家都要“過(guò)早”或說(shuō)“過(guò)量”地把房子的壓力施加給自己呢？購(gòu)房貸款的時(shí)候有沒(méi)有考慮過(guò)未來(lái)還貸可能會(huì)遇到類(lèi)似“利率再次提升”和“個(gè)人收入下降”的問(wèn)題呢？

目前北京的購(gòu)房人主體已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的年輕化趨勢(shì)，購(gòu)房主體的年齡在25~30歲之間，一大批獨(dú)生子女進(jìn)入了購(gòu)房大軍，這部分人大多靠父母的積蓄購(gòu)購(gòu)住房，而且不止一套。易憲容說(shuō)，這部分人購(gòu)房時(shí)沒(méi)有過(guò)多地考慮過(guò)自己的承受能力和未來(lái)的收入預(yù)期，只是盯住眼前的能力盡量購(gòu)貴的和的，這就對(duì)自己未來(lái)的還款帶來(lái)了很大的壓力。

一位不愿意透露姓名的銀行界人士同時(shí)還提出，盡管北京市有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)顯示，本市購(gòu)房主流為“自住”，但根據(jù)他多年從事房貸業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多貸款購(gòu)房的需求是屬于“虛假”需求，很多人本身的能力、資源、對(duì)社會(huì)所作出的貢獻(xiàn)等各方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到能夠“購(gòu)購(gòu)套住宅”的程度。

易憲容說(shuō)，導(dǎo)致購(gòu)房年齡年輕化，銀行有不可推卸的責(zé)任，為了追求高速增加的利潤(rùn)，銀行放松監(jiān)管，大量放出個(gè)人購(gòu)房貸款，使目前的貸款數(shù)量比1998年上漲了37倍。對(duì)于購(gòu)房個(gè)人來(lái)說(shuō)，到目前為止銀行已經(jīng)調(diào)高了兩次利率，今年還將繼續(xù)調(diào)高，再加上就業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，未來(lái)還款將是不小的考驗(yàn)。　　　　　(作者： 李鶴)