擁有一套屬于自己的住房，是很多人的夢(mèng)想。要購房，大多數(shù)人都會(huì)需要貸款，因而央行的房貸政策一直都備受關(guān)注。今年 3月 17日，央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，房貸利率再次上漲，購房人的還款負(fù)擔(dān)又有所加重。已經(jīng)貸款購房和準(zhǔn)備貸款購房的市民，要怎樣應(yīng)對(duì)新房貸政策呢？　　

央行宣布從 3月 17日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，并允許商業(yè)銀行較多將貸款利率下浮到相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 0.9倍。同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次也都上調(diào)了 0.18個(gè)百分點(diǎn)。

央行的房貸新政策給了商業(yè)銀行更多的自主權(quán)。在新政策頒布以后的幾天里，各家銀行總行都在緊張制定自己的應(yīng)對(duì)措施，由于需要等候總行的通知，本市的房貸業(yè)務(wù)甚至一度處于暫停狀態(tài)。現(xiàn)在各家銀行都已制定了新的房貸利率表，房貸業(yè)務(wù)也已恢復(fù)正常。

據(jù)了解，目前本市有的銀行已決定實(shí)施下浮 10％的房貸利率，有的銀行則根據(jù)申請(qǐng)貸款市民的具體情況、貸款樓盤的情況，以及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的狀況等給不同的借款人不同的貸款利率。也就是說，現(xiàn)在市民到銀行辦理住房貸款，有的人可以得到下浮 10％的利率，有的人則只能得到基準(zhǔn)利率。新簽訂房貸合同的市民現(xiàn)在就已開始按照新的利率水平還貸，而 3月 17日前已經(jīng)簽訂了房貸合同的市民則要從明年 1月 1日起執(zhí)行新的貸款利率。

新政策在事實(shí)上引起了住房貸款利率再度上漲。假設(shè)一位市民在銀行辦理了一筆 20萬元公積金貸款、 10萬元按揭貸款組成的總額為 30萬元、貸款期限為 20年的組合貸款，以等額本息還款法償還貸款。對(duì)于 20萬元的公積金貸款部分，調(diào)整前的年利率為 4．23％，每月應(yīng)償還的貸款本息為 1236．34元，調(diào)整后的年利率為 4．41％，每月應(yīng)償還的貸款本息為 1255．60元，調(diào)整后比調(diào)整前每月要多還 19．26元。在整個(gè)還貸的 20年中，利率調(diào)整后公積金貸款部分要多還 4624．02元。對(duì)于 10萬元的按揭貸款部分，調(diào)整前的貸款年利率為 5．31％，每月應(yīng)償還的貸款本息為 677．20元，利率調(diào)整后，如果執(zhí)行 6．12％的基準(zhǔn)利率，每月應(yīng)償還的貸款本息為 723．37元，比調(diào)整前每月多還 46．17元；如果執(zhí)行 5．508％的下浮利率，每月應(yīng)償還的貸款本息為 688．34元，比調(diào)整前每月多還 11．14元。在整個(gè)還貸的 20年中，如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率，按揭貸款部分要多還 11080．96元；如果執(zhí)行下浮 10％的利率，則要多還 2673．3元。也就是說，對(duì)于這筆總共 30萬元的組合貸款，如果新政策實(shí)施后執(zhí)行的是下浮 10％的利率，則每月要比以前多還 30．4元，總共要多還 7297．32元；如果執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，則每月要比以前多還 65．43元，總共要多還 15704．98元。

央行在新房貸政策中還同時(shí)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款較低頭付款比例可由 20%提高到 30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。據(jù)了解，目前本市多數(shù)銀行為市民辦理新房按揭貸款時(shí)，仍然執(zhí)行了頭付款比例較低兩成的政策。

央行行長周小川指出，央行出臺(tái)這項(xiàng)政策，有一個(gè)目的是引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)未來的資金價(jià)格產(chǎn)生一個(gè)合理的預(yù)期。消費(fèi)者應(yīng)對(duì)未來利率變化可能產(chǎn)生的支出負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)有所認(rèn)識(shí)、考慮。房貸利率的微調(diào)是對(duì)消費(fèi)者的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示。

怎樣貸款更劃算

對(duì)于發(fā)放住房貸款，各家銀行都有一套嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。雖然銀行人士表示具體的審核標(biāo)準(zhǔn)不便透露，但據(jù)了解，一般有關(guān)市民年齡、教育程度、從事的行業(yè)及這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景、在工作單位中擔(dān)任的職務(wù)、所在單位的聘用制度、擁有的專業(yè)技能證書、是否有穩(wěn)定的收入來源、收入水平、還款意愿等情況，都是銀行在審批貸款時(shí)要考慮的問題。

根據(jù)每位市民的不同情況，銀行會(huì)決定是否接受他的貸款申請(qǐng)，如果決定向其發(fā)放住房貸款，還要再給出允許的較長貸款年限和較高貸款金額。市民可以在銀行允許的范圍內(nèi)，確定自己到底要貸多少錢、貸多少年。那要怎樣貸款才更劃算呢？招行的理財(cái)專家對(duì)幾個(gè)典型案例進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)，供準(zhǔn)備貸款的市民參考。

案例一

劉先生今年 27歲，是一家 IT企業(yè)的“白領(lǐng)”。大學(xué)畢業(yè)以后，劉先生工作非常努力，現(xiàn)在在工作的 IT企業(yè)里已經(jīng)“站穩(wěn)了腳跟”，并且獲得了相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱和專業(yè)技能證書。劉先生在家是個(gè)獨(dú)生子，父母都有自己的收入來源，因此劉先生的家庭負(fù)擔(dān)比較輕。他與大學(xué)時(shí)的女友相處幾年，準(zhǔn)備結(jié)婚，要貸款購購的房屋就是結(jié)婚用的“新房”。

銀行人士指出，在審核貸款時(shí)，銀行還要考察劉先生配偶的情況，比如是否有正式固定的職業(yè)等。如果她從事的是會(huì)計(jì)、護(hù)士或者超市主管等工作，就可以認(rèn)為是有正式固定的職業(yè)。劉先生現(xiàn)在只有 20多歲，以后在工作單位提升的可能較大，而且收入水平一般也會(huì)逐漸漲高。在這種情況下，劉先生可以在購房時(shí)少付一些頭付款，盡量多爭(zhēng)取一些貸款，貸款年限也可以長一些，將還貸的壓力放在后面。

銀行人士同時(shí)指出，并非所有 20多歲的年輕人都會(huì)被銀行認(rèn)為是提升機(jī)會(huì)多，或者收入曲線呈上升趨勢(shì)。這個(gè)年齡段的市民一般都是剛參加工作不久，處于比較活躍的階段，與 30多歲的市民相比， 20多歲的人“跳槽”的可能性更大?，F(xiàn)在很多單位采用了“聘用”制度，“終身制”已經(jīng)很少了。一些單位一個(gè)“聘期”在 3年左右，長的 5年，還有的單位對(duì)員工是“一年一聘”，這也給人才流動(dòng)創(chuàng)造了條件。有些人“跳槽”可能是因?yàn)樵谠鹊膯挝还ぷ鳌安蝗缫狻?，也有些人本來在原單位干得挺好，收入也不錯(cuò)，但為了獲得更好的待遇，也選擇了“跳槽”。“跳槽”以后，就可能遇到兩種情況：一種情況是新單位的待遇的確比以前好了，市民的收入水平與以前相比有所提高；但也有可能由于新單位的效益下降，結(jié)果市民的收入水平還不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，還款就會(huì)比以前吃力，銀行的貸款也就要面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。因而并不是說所有 20多歲的市民都能獲得高額度、長期限的住房貸款。

案例二

李先生今年 35歲，是一家大型企業(yè)的中層專業(yè)。他有一個(gè)孩子正在上小學(xué)，家里父母已上了年紀(jì)，但身體還算健康。李先生想貸款購一套面積大些的住房，以便改善家人的居住條件。

銀行人士分析，李先生這個(gè)年齡段的市民，一般已經(jīng)工作多年，擁有了比較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)楝F(xiàn)在很多單位在招聘員工時(shí)，都要求年齡在 35歲以下，所以李先生“跳槽”的可能就比 20多歲的人小了很多。這個(gè)年齡段的人一般都已找到了比較合適的工作崗位，在單位工作比較踏實(shí)，因此收入的穩(wěn)定性比較高。到 40歲左右的時(shí)候有希望獲得提升，所以收入水平也有可能隨之上升，但上升的空間已比較小。 30多歲的市民還有一個(gè)普遍的特點(diǎn)，就是“上有老，下有小”，孩子要上小學(xué)、中學(xué)，學(xué)費(fèi)就是一筆“巨額”開銷，而父母年齡逐漸增大，其健康狀況也會(huì)下降，如果生病住院，醫(yī)藥費(fèi)也需要李先生支付。因此李先生作為一個(gè)家庭主要的經(jīng)濟(jì)來源，家庭負(fù)擔(dān)比較重。建議李先生辦理貸款時(shí)“量力而為”，盡量減輕自己的還貸壓力，降低將來出現(xiàn)無力還款的可能性。因?yàn)橐坏┻€不上貸款，李先生的社會(huì)聲望就會(huì)受到影響，甚至已經(jīng)獲得的社會(huì)地位和收入也可能不保。

銀行人士同時(shí)指出，這個(gè)年齡段的市民有一些可能已經(jīng)擁有了 20000元左右的月收入，但如果家庭負(fù)擔(dān)太重，比如月收入的絕大部分都要為家人支付醫(yī)藥費(fèi)，銀行在審批貸款時(shí)仍然會(huì)認(rèn)為他的收入水平較低，而不向其發(fā)放額度太大的貸款。還有的市民已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)和住房，雖然在銀行申請(qǐng)貸款時(shí)說的是購房自住，但實(shí)際上可能是將新購來的房屋當(dāng)作員工宿舍。這種情況會(huì)使銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)增加，因而放貸時(shí)也會(huì)仔細(xì)考慮。

案例三

張女士今年 50歲，是一位大學(xué)教師。她的兒子已經(jīng)工作，并有不錯(cuò)的收入。張女士希望貸款購購一套住房，供自己晚年居住。

銀行人士指出，張女士現(xiàn)在年齡已經(jīng)比較大，按照銀行規(guī)定，一般市民辦理住房貸款只能貸到退休，對(duì)于個(gè)別從事收入較高且比較穩(wěn)定的工作的市民，銀行較多寬限到 60歲或 65歲。也就是說，張女士較多還能貸款 10年左右。

張女士在辦理貸款時(shí)要保持清醒的頭腦，認(rèn)識(shí)貸款對(duì)自己的壓力。此外，張女士還應(yīng)對(duì)自己的身體狀況有一個(gè)比較客觀的認(rèn)識(shí)，比如是否能在貸款期間保持身體健康。因?yàn)檫@個(gè)年齡段的市民身體狀況已經(jīng)開始“走下坡”，如果在貸款期間生大病，就很可能無力償還貸款。來自家庭其他成員的經(jīng)濟(jì)支持對(duì)張女士來說也非常重要，比如兒子的收入狀況如何，因?yàn)槿绻麖埮孔约簩頍o力還貸，還可以由兒子幫助渡過難關(guān)。

50歲左右的市民，銀行允許的貸款年限已經(jīng)比較短，因而申請(qǐng)相同金額的貸款，每月需要償還的金額就相對(duì)較多。也就是說，這個(gè)年齡段的市民貸款，要比年輕人貸款承受更大的還貸壓力，所以建議張女士考慮是否可以以兒子的名義申請(qǐng)貸款。這也要求張女士必須全面衡量整個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，考慮各個(gè)家庭成員之間的關(guān)系是否和諧，判斷自己的健康狀況到底如何。