都說喬遷是喜，惟獨徐小姐的新家住得卻很煩——在不明不白地市購的電梯公寓，產(chǎn)權證遲遲沒有到手不說，連房子也不明不白地少了二十年使用期限！徐小姐沒想通為什么同是電梯公寓，別人的就可以住七十年，而她的就只能住五十年……

案·情·回·放

我的住房咋個突然變“性”了？

“我哪里想過什么土地性質方面的事嘛！”說起這個問題時徐小姐真是欲哭無淚。原來徐小姐在２００４年底在城中區(qū)購得一套電梯住宅，在簽訂購房合同的時候，雙方約定開發(fā)商于交房后六十天內辦理房屋產(chǎn)權證和土地使用權證。但是迄今徐小姐已在新房居住半年，開發(fā)商卻遲遲沒有辦理相關證書。更為氣惱的是她在追蹤產(chǎn)權證時卻被告知，由于她購購的屬于在綜合性用地上修建的房屋，所以只能辦理商用房產(chǎn)權證，也就是說按照我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行規(guī)定》，該房屋只有五十年的使用權，和住宅用房七十年的使用權相比較，整整少了二十年。

徐小姐得知這一消息后一下子懵了。事先購房子的時候沒有任何人告訴徐小姐有關房屋的土地性質的問題，她以為房子修成住宅就是住宅了。到現(xiàn)在徐小姐還沒想通：“雖然說五十年后我很有可能就不住這個房子了，但是開發(fā)商憑什么差我二十年的使用期限呢？”

律·師·說·法

購房土地性質要看清

徐小姐所遭遇的購房糾紛的根本問題在于她購購的是“商務住宅”而非“住宅”。兩個稱謂雖只有兩字之差，而其本質卻根本不同。頭先，“商務住宅”是一種既可辦公又可居家的特殊產(chǎn)品，是一定時期內一定市場環(huán)境下的特殊產(chǎn)物（今年起，這種產(chǎn)品已經(jīng)被叫停，不容許再打這種擦邊球）；“住宅”則是專為解決安居使用的純居家產(chǎn)品，使用性質界定得非常明確。其次，根據(jù)什么樣的土地修建什么樣的房屋的規(guī)定，“商務住宅”的土地屬性多是綜合性用地，使用年限是被政府限定了的五十年；而“住宅”的土地屬性就非常單純，就是居住用地，使用年限是７０年。就徐小姐遭遇的變故來說，購賣雙方在告之和詢問上均有過失，但盡管如此，并不能影響雙方成功交易的事實，更不存在開發(fā)商差她二十年房屋土地使用期限的說法，購房者所購房屋的價值與其房屋土地使用性質及使用年限也難以界定存在偏差，尚構不成欺詐（因為開發(fā)商并未向其承諾產(chǎn)權證是７０年）。

另外，目前，由于法律法規(guī)未對若土地使用年限不同房價應如何處理作出規(guī)定，而且商品房價格受土地成本、建筑成本、開發(fā)成本、市場因素等許多方面影響，因此購房者購購商品房時僅以土地使用權的實際年限未達到住房土地的法定較長年限為由，要求解除合同或者降低房價是難以得到法律支持的。

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《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓較高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

律·師·?！?

房子價值有多少土地壽命可決定

在當前，其實還有許多消費者在購房過程中，并不關心土地的使用性質，而開發(fā)商一般也只有在購房者詢問時才予以回答，這往往容易給購房行為埋下糾紛隱患。雖然現(xiàn)在像徐小姐遭遇的“５０年商務住宅”不再允許銷售了，從規(guī)劃到銷售，商和住盡管也已界定得非常明確。但是，隨開發(fā)用地的閑置，土地使用年限依然會縮減。容易導致購房者所購的房屋，花的是現(xiàn)在的市場價格，擁有的卻是幾年前甚至更長時間之前就在開始計時的土地，一來二往間白白損失房屋使用年限不說，還在交易價格上受到委屈——因為，從理論上來講，購房者的購房金包括建筑物成本、土地成本和開發(fā)利潤，開發(fā)商在確定售房價格時頭先考慮的也是建筑成本和土地成本，而土地成本則與土地所處的口岸位置和土地的使用年限密切相關，因此，同一種使用性質的土地使用年限不同會導致房價不一樣，使用年限少，房屋價格也應相應減少。

因此，購房者在簽定購房合同前不僅要注意查看“五證”，還一定要注意土地使用權證上載明的使用性質和使用年限。

　　　　　(作者：趙霏雯　王雪)