典型案例

某小區(qū)是從１９９９年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)的，該小區(qū)在售房過(guò)程中開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有告知業(yè)主小區(qū)內(nèi)的西側(cè)有一條規(guī)劃路，直到２００４年７月中旬，該小區(qū)的業(yè)主收到規(guī)劃和市政部門(mén)下發(fā)的關(guān)于要求該小區(qū)于７月底前拆除占?jí)菏姓缆芳t線上的違法建筑物的通知時(shí)，才知道原來(lái)小區(qū)內(nèi)還有一條規(guī)劃路而且該小區(qū)的鍋爐房、停車(chē)位、門(mén)房等都建在該“規(guī)劃路”上，都屬于違法建筑，必須拆除！業(yè)主們表示要向法院上訴。

雙方觀點(diǎn)

業(yè)主們說(shuō)：當(dāng)初之所以購(gòu)這里的房子，就是沖著這里的環(huán)境來(lái)的，但現(xiàn)在情況卻與當(dāng)初購(gòu)房的情況大相徑庭。

開(kāi)發(fā)商說(shuō)：我們即使壓了市政道路紅線對(duì)你業(yè)主的住房并沒(méi)造成什么影響呀？我們公司對(duì)你業(yè)主而言又沒(méi)有違約？

律師出馬

在審查了購(gòu)賣(mài)雙方簽訂的《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容并沒(méi)有在合同里反映，關(guān)于配套設(shè)施不到位的違約責(zé)任也沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同文本，更沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃法進(jìn)行違章建設(shè)給業(yè)主造成的損失約定賠償辦法和賠償標(biāo)準(zhǔn)。

陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗律師認(rèn)為，本案中業(yè)主相對(duì)開(kāi)發(fā)商而言法律知識(shí)欠缺，在簽訂合同中沒(méi)有將對(duì)業(yè)主有利的內(nèi)容及開(kāi)發(fā)商的那些誘人的承諾寫(xiě)進(jìn)合同，導(dǎo)致自己主張的權(quán)利沒(méi)有相應(yīng)的證據(jù)，維權(quán)難度較大。

對(duì)于本案，王律師認(rèn)為可以從以下角度來(lái)解決：

一、業(yè)主可以以開(kāi)發(fā)商未保證房屋必要的配套設(shè)施，構(gòu)成嚴(yán)重違約為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約及賠償責(zé)任，或要求退房。

小區(qū)的鍋爐房、停車(chē)位、門(mén)房、大門(mén)、綠化等配套設(shè)施建設(shè)是國(guó)家法律規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第６條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)出讓或劃撥前，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套建筑的建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置等提出要求，并出具《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》?！睂ⅰ斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門(mén)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一。可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)小區(qū)規(guī)劃的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)知道此塊土地規(guī)劃的情況。本案中，開(kāi)發(fā)商明知自己修建的小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路還將小區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施建在規(guī)劃路上，主觀上具有明顯過(guò)錯(cuò)。同時(shí)，由于配套設(shè)施建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房購(gòu)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定義務(wù)，而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商提供的配套設(shè)施不能正常運(yùn)行，業(yè)主可以以開(kāi)發(fā)商構(gòu)成嚴(yán)重違約為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約或賠償責(zé)任，也可以要求退房。

二、公共配套設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主可以以開(kāi)發(fā)商侵犯了其所有權(quán)為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)合同法》第１２２條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！彼裕景钢袠I(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

如前所述，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主的利益不能得到的維護(hù)，所以律師認(rèn)為，可以從侵權(quán)的角度考慮解決。眾所周知，鍋爐房、門(mén)房等配套設(shè)施均屬于公攤面積，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已支付了相應(yīng)的費(fèi)用，房產(chǎn)證辦好后，業(yè)主就對(duì)其享有合法的所有權(quán)，目前由于開(kāi)發(fā)商的原因使業(yè)主不能享有合法的所有權(quán)，換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商侵犯了業(yè)主對(duì)這些配套設(shè)施的所有權(quán)，其應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償由其侵權(quán)行為而給業(yè)主帶來(lái)的損失。