金法

　　既“訂”難返購(gòu)房訂金打“水漂兒”

　　現(xiàn)象：訂金難退，是很多購(gòu)過(guò)房的人遇到過(guò)的問(wèn)題。被銷(xiāo)售員“數(shù)量有限，預(yù)購(gòu)從速”的話一忽悠，很多人腦子一熱就交了訂金?；仡^想想不合適想再要回來(lái)？給錢(qián)容易要錢(qián)難！往往是交涉很久沒(méi)有結(jié)果。

　　案例：張新(29歲、律師、年薪10萬(wàn)元)

　　少則數(shù)千、多則數(shù)萬(wàn)元的訂金打了“水漂兒”，很多購(gòu)過(guò)房的人有過(guò)這樣的“心頭之痛”。

　　張先生去年在豐臺(tái)看了一處現(xiàn)房小戶(hù)型，聽(tīng)了銷(xiāo)售員講得天花亂墜，當(dāng)時(shí)就動(dòng)心了，付了2萬(wàn)元訂金，簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。

　　后來(lái)聽(tīng)朋友一說(shuō)，才知道這個(gè)項(xiàng)目有很多問(wèn)題，很多業(yè)主連房都拒收了。當(dāng)他要求退還訂金時(shí)，開(kāi)發(fā)商以認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中條款為依據(jù)，堅(jiān)決不退。他費(fèi)勁口舌，較后給了銷(xiāo)售員5000元好處費(fèi)才要回了訂金。

　　專(zhuān)家建議：其實(shí)，像張新這種情況，可以先不表露退房的意愿，而是繼續(xù)簽合同。在簽合同的過(guò)程中，可以提出些補(bǔ)充協(xié)議，如果雙方因此爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致合同簽不下來(lái)，那么訂金退還就有希望了。另外，提醒購(gòu)房人，在交訂金的時(shí)候一定要確認(rèn)是不是可以退，并在《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》上注明。

　　水法

　　海市蜃樓配套亮點(diǎn)成“云煙”

　　現(xiàn)象：賣(mài)房時(shí)，銷(xiāo)售員大都吹得天花亂墜，會(huì)所、公園、學(xué)校、噴泉、物業(yè)……每個(gè)環(huán)節(jié)都承諾的相當(dāng)好。等收房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)———物業(yè)不是承諾的物業(yè)，會(huì)所也不是傳說(shuō)中的會(huì)所。

　　案例：張弛(41歲、作家、年薪20萬(wàn)元)

　　“兩年前，我購(gòu)下了北邊一個(gè)高端住宅，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售告訴我園林中有一道人造水渠水景，也就是所謂的‘親水房’。

　　結(jié)果交房時(shí)，我才發(fā)現(xiàn)那個(gè)‘人造水渠’根本就是海市蜃樓，取而代之的是一條行車(chē)道?！?

　　張弛點(diǎn)了根煙，沮喪的回憶道：“當(dāng)我和開(kāi)發(fā)商交涉時(shí)，他們的說(shuō)法是‘為了照顧大家的利益，工程進(jìn)行了適當(dāng)?shù)淖兏薷摹聦?shí)上，這條人造水渠水景是該樓盤(pán)的一大亮點(diǎn)，很多人是沖著‘水景房’才簽約的。再說(shuō)，這種重大變更怎么能說(shuō)改就改呢？”

　　專(zhuān)家建議：這種情況屬于開(kāi)發(fā)商變更房屋外部規(guī)劃設(shè)計(jì)，也是一種對(duì)購(gòu)購(gòu)合意的違背。如果將該人造水渠的存在約定在合同當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該所承擔(dān)違約責(zé)任。

　　如果沒(méi)有把該人造水渠的存在列入合同，但有足夠證據(jù)顯示開(kāi)發(fā)商曾對(duì)其進(jìn)行過(guò)宣傳，那么開(kāi)發(fā)商可能承擔(dān)兩種責(zé)任：一是廣告欺詐，則購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效；二是屬于單方變更購(gòu)賣(mài)合同成立的合意基礎(chǔ)，購(gòu)方可要求解除合同.

　　火法

　　畫(huà)餅充饑回報(bào)不成反“被套”

　　現(xiàn)象：現(xiàn)在市場(chǎng)上，很多項(xiàng)目會(huì)打出年回報(bào)率8—10%的字眼來(lái)吸引購(gòu)房人。很多人覺(jué)得這樣的投資較劃算，還省了不少麻煩，沒(méi)有認(rèn)真考察就簽了協(xié)議。事實(shí)上，近幾年來(lái)開(kāi)發(fā)商卷錢(qián)逃逸的案子時(shí)有發(fā)生。

　　案例：小樂(lè)(24歲、學(xué)生)

　　兩年前，樂(lè)先生的媽媽為小樂(lè)在區(qū)附近購(gòu)了一套房子，開(kāi)發(fā)商承諾包租，固定年回報(bào)率8%。結(jié)果到了去年該收房時(shí)，開(kāi)發(fā)商不僅延期交房還強(qiáng)硬的表示“沒(méi)有錢(qián)賠付違約金?！碑?dāng)業(yè)主要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商誘導(dǎo)他們先到當(dāng)?shù)胤康鼐咒N(xiāo)戶(hù)，等他們銷(xiāo)戶(hù)回來(lái)對(duì)方又告訴他們“要退房可以，沒(méi)錢(qián)?！?

　　小樂(lè)很氣憤“45萬(wàn)元錢(qián)就這樣被套進(jìn)去了”。他聯(lián)合了幾個(gè)業(yè)主說(shuō)要集體起訴對(duì)方，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度很明確：“告也沒(méi)用”。電話里，小樂(lè)對(duì)記者說(shuō)了自己的擔(dān)心“怕事情鬧大了，項(xiàng)目賣(mài)不出去，錢(qián)更不好退了，只好忍氣吞聲的等著開(kāi)發(fā)商有了錢(qián)再退……”

　　專(zhuān)家建議：秦冰告訴記者“如果這個(gè)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)，像小樂(lè)這樣的業(yè)主很可能拿不回房款了，還可能導(dǎo)致‘錢(qián)房?jī)煽铡！彼硎荆骸坝龅竭@樣情況不是自己去銷(xiāo)戶(hù)，而是盡快找律師，運(yùn)用法律的手段合理合法的解決這些糾紛?！?

　　另外，很多開(kāi)發(fā)商打出年回報(bào)率8%或10%等誘人的口號(hào)吸引購(gòu)房人，購(gòu)房人不要輕信，投資有風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主需謹(jǐn)慎，購(gòu)房時(shí)要多考察多咨詢(xún)才是。

　　土法

　　自立門(mén)戶(hù)“業(yè)委會(huì)”物業(yè)造

　　現(xiàn)象：說(shuō)起物業(yè)，很多業(yè)主的氣就不打一處來(lái)，服務(wù)態(tài)度差，管理混亂，亂收費(fèi)、經(jīng)常停水停電……一個(gè)小區(qū)的物業(yè)的好壞往往影響項(xiàng)目的租金高低，因此很多業(yè)主不喜歡把事情鬧大，只好忍氣吞聲。

　　案例：劉小東(30歲、記者、年薪15萬(wàn)元)

　　“我們小區(qū)的物業(yè)管理很差，每次回家，門(mén)上都塞滿(mǎn)了小廣告。一次，我家洗手間的門(mén)打不開(kāi)了，打了幾十個(gè)電話，物業(yè)等到了第三天才派人來(lái)修。另外，這里還經(jīng)常出現(xiàn)保安打人的事兒……”

　　劉小東說(shuō)：“我們有個(gè)業(yè)主論壇，本來(lái)是選幾個(gè)我們信服的人出來(lái)，成立自己的業(yè)主委員會(huì)，結(jié)果物業(yè)擅自指認(rèn)了幾個(gè)人作為業(yè)主委員會(huì)的代表，還叫業(yè)主們簽字，不簽一律視為默許，使得小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)?！?

　　專(zhuān)家建議：小區(qū)的業(yè)主應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)，成立真正屬于自己的業(yè)主委員會(huì)，這樣才能維護(hù)自己的權(quán)利，變被動(dòng)為主動(dòng)，必要的時(shí)候可以運(yùn)用法律手段把物業(yè)換掉。

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