“房子”在大多數(shù)人的心中，已經抽象為了“家”。作為老百姓生活當中的一項較必要，也是較昂貴的消費品之一，“房屋”自然成為了百姓家庭理財?shù)闹刂兄亍５?，在商品房的購賣過程中，因房屋定金、開發(fā)商欺詐等原因產生的糾紛屢見不鮮，這些問題讓眾多購房者束手無策。再難的事情也有解決之道。本報特邀北京公元律師事務所的翟浩杰律師，為準備購房的準業(yè)主和已經成為業(yè)主的您，詳解商品房購賣中的常見糾紛。

律師坐堂

購房是現(xiàn)代家庭生活中的一件大事，但是由于很多購房者并不了解房屋購賣中涉及的法律規(guī)定，因此，當糾紛發(fā)生時，不清楚自己的權益能否得到保護，甚至發(fā)生“自認倒霉”的情況。

定金未必不能返還

購房過程中較先出現(xiàn)問題的是定金環(huán)節(jié)。購房者與開發(fā)商達成初步的購房意向后，開發(fā)商往往要求購房者簽署認購協(xié)議，并向其交付定金，約定雙方在一定期限內簽署正式的商品房購賣(預售)合同。購房者交付定金后，若因某些原因未能與開發(fā)商簽署正式的商品房購賣(預售)合同，開發(fā)商通常會拒絕退還定金。那么未能簽約的情況下，是否購房者的定金一律無權要求返還呢？

其實，開發(fā)商在認購協(xié)議中要求購房者支付的定金屬于“立約定金”。關于“立約定金”的處理，應根據(jù)不同情況適用定金罰則。當雙方未能簽署正式的商品房購賣(預售)合同是由于購房者的原因，則購房者無權要求返還定金；如果是由于開發(fā)商的原因，則開發(fā)商應雙倍返還定金；如果原因不能歸責于任何一方，即開發(fā)商和購房者因認購協(xié)議未涉及的事項達不成一致意見，而導致商品房購賣(預售)合同無法簽署的，應屬于不可歸責于雙方的事由，則不能適用定金罰則，開發(fā)商應返還定金。

因此，購房者未能與開發(fā)商簽署正式的商品房購賣(預售)合同并不意味著一定無權要回已交付的定金，購房者不必因為已經交付定金，而接受開發(fā)商的不合理條款，但購房者較好與開發(fā)商就商品房購賣(預售)合同或補充協(xié)議中的條款進行協(xié)商，注明“若因合同條款協(xié)商不成而導致商品房購賣(預售)合同未能簽署，開發(fā)商應將定金返還給購房者”，同時還應注意保存就合同條款在認購協(xié)議約定的期限和地點與開發(fā)商進行協(xié)商而未達成一致意見的證據(jù)。

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃可以索賠

在商品房購賣糾紛中，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛占有很大比例。比如，開發(fā)商承諾的綠地變成了停車場、幼兒園變成了商品房、會所變成了商業(yè)用房等情況。

對于規(guī)劃變更糾紛，建議大家根據(jù)不同的情況，采取不同的處理方式。如果開發(fā)商變更規(guī)劃未經有關規(guī)劃主管部門批準，購房者可向規(guī)劃主管部門舉報，由規(guī)劃主管部門對開發(fā)商進行行政處罰，同時業(yè)主也可以追究開發(fā)商的違約責任，要求開發(fā)商予以賠償。如果開發(fā)商變更規(guī)劃是經過有關規(guī)劃主管部門批準的，開發(fā)商應在規(guī)劃變更確立之日起10日內書面通知受到影響的購房者，如果因規(guī)劃變更達到合同約定的退房條件，購房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔違約責任，當然，購房者也可以選擇不退房，單獨要求開發(fā)商賠償因規(guī)劃變更而遭受的經濟損失。

在處理規(guī)劃變更糾紛中，購房者承擔的舉證責任較大，建議購房者在簽署商品房購賣(預售)合同時就應注意小區(qū)規(guī)劃圖紙等證據(jù)的固化和收集，以備不時之需。

五種情況開發(fā)商必須賠償

《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》將懲罰性賠償原則引入了商品房購賣糾紛，并明確規(guī)定了開發(fā)商的五種惡意違約、欺詐行為，購房者可以要求其承擔賠償責任。這五種情形為：商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。并且，前兩種行為應導致商品房購賣合同目的不能實現(xiàn)，購房者無法取得房屋；后三種行為應導致商品房購賣合同無效或者被撤銷、解除。

另外，開發(fā)商適用的懲罰性賠償?shù)臉藴蕿椤安怀^已付購房款一倍”，而具體數(shù)額由人民法院依據(jù)案件具體情況自由裁量。