二手房置業(yè)回歸理性

為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，打擊房產(chǎn)投機(jī)炒作，今年上半年國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。從央行的幾次加息、提高二次購(gòu)房的頭付比例到5月中旬七部委出臺(tái)的新政；從土地供應(yīng)、房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)、期房投機(jī)、交易環(huán)節(jié)等方面出手組合拳，而且將打擊的對(duì)象明確為投機(jī)炒房者，力度之大，確實(shí)。這些政策對(duì)于大多以自住為目的的二手房市場(chǎng)也許影響不大。

但是，七部委《意見》中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，卻給二手房市場(chǎng)帶來(lái)了一定的影響。

購(gòu)房人曾與政策“賽跑”

今年5月11日國(guó)家七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，通知規(guī)定自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)購(gòu)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

不少人說(shuō)該《意見》的出臺(tái)，對(duì)于目前蓬勃發(fā)展的樓市無(wú)疑是一顆重磅炸彈。記者從市房產(chǎn)交易及多家品牌中介公司了解到，受到國(guó)家七部委《意見》的影響，5月中下旬到房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)交易登記的購(gòu)房猛增——許多市民趕在6月1日之前購(gòu)房、賣房。

中原物業(yè)的一位高端經(jīng)理告訴記者，新稅政出臺(tái)后，在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)置業(yè)者構(gòu)成了一定影響，在5月底，不僅前來(lái)購(gòu)房的人猛增，部分投資者也急于將手中的房源脫手，樓市確實(shí)出現(xiàn)供需兩旺的可人局面。

房產(chǎn)交易有關(guān)人員也說(shuō)，七部委《意見》在交易市場(chǎng)上的反響特別大。5月中下旬的登記受理數(shù)目確實(shí)比往常多了不少，而前來(lái)咨詢的市民也較平時(shí)多了許多。

深圳不少品牌中介的老總在接受記者采訪時(shí)，回憶說(shuō)，新政策對(duì)購(gòu)房者短期出現(xiàn)了一些影響，較典型就是5月中下旬樓市出現(xiàn)了短期的所謂購(gòu)房人與政策“賽跑”的購(gòu)賣熱。

住房投資者開始“揚(yáng)長(zhǎng)避短”

面對(duì)房地產(chǎn)新政的實(shí)施，不少住房投資者開始采取“揚(yáng)長(zhǎng)避短”的方式來(lái)改變投資取向。較為典型的是不少投資者變短線投資為長(zhǎng)線投資，從而使大量高端房源涌入租賃市場(chǎng)。

據(jù)了解，地產(chǎn)新政出臺(tái)前，深圳二手房市場(chǎng)銷售表現(xiàn)較好，二手房交易量與房?jī)r(jià)均保持了較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，然而，進(jìn)入6月份后，特別是6月份，深圳二手房交易量呈現(xiàn)了一個(gè)明顯的下滑趨勢(shì)，深圳市國(guó)土與房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，從今年1－6月各月二手房交易面積變動(dòng)看，交易面積在3月份環(huán)比下降26.35％后，4月份大幅上升2.27倍，當(dāng)月交易面積高達(dá)90.68萬(wàn)平方米。5月份，在國(guó)家有關(guān)稅收調(diào)控政策的作用下，交易面積繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到104.73萬(wàn)平方米的高峰。6月份，隨著新的稅收征管政策的實(shí)施，二手房交易數(shù)量明顯下降，當(dāng)月交易面積為78.75萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24.81％。

與此相對(duì)應(yīng)的是，新政實(shí)施后，房屋租賃市場(chǎng)卻表現(xiàn)紅火，中原、中聯(lián)、泛城、通泰、中天等中介的數(shù)據(jù)顯示，6月份這些公司的租賃業(yè)務(wù)上升近四成。

業(yè)內(nèi)人士解釋說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，很多投資者普遍認(rèn)為，對(duì)于高端住宅來(lái)說(shuō)，目前的市場(chǎng)大環(huán)境并不適合低購(gòu)高賣的短線投資，所以紛紛將手中的房屋出租，開始長(zhǎng)線投資。

深圳中原副總經(jīng)理王楚坤認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“國(guó)八條”對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響不會(huì)太大，因?yàn)槟壳吧钲谑袌?chǎng)的投資性購(gòu)房比例只占10％多點(diǎn)，而這些投資性購(gòu)房者中，長(zhǎng)線投資者還占了相當(dāng)大的比例。

購(gòu)房者對(duì)價(jià)格期望發(fā)生逆轉(zhuǎn)

在深圳，購(gòu)房熱從火爆的一手樓市延伸到了二手樓市，加上深圳土地供應(yīng)量的有限，二手樓的發(fā)展自然是顯而易見的，深圳自2002年開始，二手樓交易已連續(xù)三年增漲35％，交易價(jià)格也年年上升，不少投資者或自住購(gòu)房者都擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲，該出手時(shí)就出手。應(yīng)該說(shuō)，不少購(gòu)房者在選擇物業(yè)上，只要是心儀的，就很快會(huì)下定，不會(huì)把錢放在兜里，等著所謂降價(jià)后再購(gòu)。

然而，自今年6月1日后，購(gòu)房者的這種心態(tài)確實(shí)有了不少變化，在今年國(guó)家出臺(tái)一系列的政策影響下，在深圳市國(guó)土、工商等部門關(guān)于聯(lián)合整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的高壓態(tài)勢(shì)下，深圳不少購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的期望相應(yīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，持幣待購(gòu)是相當(dāng)部分購(gòu)房者所采用的一種方式。

業(yè)內(nèi)人士指出，政策調(diào)控所帶來(lái)的影響是導(dǎo)致很多購(gòu)房者持幣待購(gòu)的主要原因，他們認(rèn)為，從購(gòu)房者的角度來(lái)講，持幣觀望者的數(shù)量達(dá)到了歷史的高點(diǎn)，絕大多數(shù)房產(chǎn)投資置業(yè)者均采取持幣待購(gòu)的策略，一些原本打算在兩三個(gè)月之內(nèi)購(gòu)房的客戶紛紛推延自己的置業(yè)步伐，將購(gòu)房計(jì)劃至少往后順延幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，以此靜觀房?jī)r(jià)的走勢(shì)，希望以時(shí)間換取置業(yè)成本的縮減。

來(lái)自南山的汪先生毫無(wú)遮掩地告訴記者，他之所以推遲購(gòu)房計(jì)劃，是出于對(duì)二手房?jī)r(jià)要“下調(diào)”的考慮。他承認(rèn)，新稅政實(shí)施過(guò)去兩個(gè)多月，深圳二手房?jī)r(jià)包括一手樓成交價(jià)并沒(méi)有下調(diào)，相反還上升了，但政策相對(duì)市場(chǎng)而言有一個(gè)滯后期，根據(jù)一些專家的預(yù)測(cè)，有3個(gè)月至半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的滯后效應(yīng)，所以自己不急，還是等兩個(gè)月再說(shuō)。

相反，記者在采訪中也得知一些購(gòu)房者因?yàn)殪o觀其變而延誤了時(shí)機(jī)。福田的江小姐對(duì)自己沒(méi)有及時(shí)下定感到有些后悔，她說(shuō)本來(lái)計(jì)劃6月份在景田片區(qū)購(gòu)購(gòu)一套二手房，房子也看好了，卻遇到了新稅政，不少朋友為此建議等候一陣子再說(shuō)，理由是房?jī)r(jià)有可能要下調(diào)。但7月底，江小姐打算還是把房子先購(gòu)下時(shí)，卻告知已經(jīng)賣了，而同一片區(qū)的二手房?jī)r(jià)不但沒(méi)降，反而上升了。

市場(chǎng)細(xì)分出現(xiàn)“特殊購(gòu)購(gòu)人群”

新政的出臺(tái)，在客觀上使得相當(dāng)一部分普通購(gòu)房者處于“觀望”狀態(tài)，但市場(chǎng)細(xì)分，使得不少中介短期內(nèi)將目光轉(zhuǎn)移到所謂的“特殊購(gòu)購(gòu)人群”上。記者從多家中介公司了解到，新稅政實(shí)施后，普通住宅消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的業(yè)績(jī)下滑，但豪宅市場(chǎng)卻絲毫不受影響，世聯(lián)、中原、創(chuàng)輝、世華等中介的二手豪宅甚至還出現(xiàn)火爆熱銷。創(chuàng)輝租售的區(qū)域總監(jiān)告訴記者，6月份，很多豪宅放盤不到的時(shí)間就銷售出去。

同樣，形成這種局面與中介公司把高知識(shí)、高收入的“雙高”人群作為主要對(duì)象不無(wú)關(guān)系，這位區(qū)監(jiān)說(shuō)，幾乎所有想賺錢的眼睛都不會(huì)放過(guò)這一人群的“錢袋”，在各類型的商家看來(lái)，他們屬于“堅(jiān)挺型”消費(fèi)者。

確實(shí)，深圳樓市中的這一購(gòu)購(gòu)人群尤其突出，這與深圳移民城市特點(diǎn)和政府打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)所吸引的人才資源存在關(guān)聯(lián)，這部分人群在過(guò)去一直被視為普通購(gòu)房群體，正是新政的出臺(tái)，使得這部分人群的市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)一步表現(xiàn)明顯。

業(yè)內(nèi)人士也指出，“雙高”人群可以細(xì)分為兩類，一是30歲以下年齡段的人群。正處在婚姻前期或是婚姻初期，同時(shí)作為這個(gè)時(shí)代的新生力量，他們不僅具有較高的學(xué)歷和較高的收入，而且比較追求時(shí)尚，消費(fèi)觀念相對(duì)比較超前；二是年齡在30歲以上的人群，一般都是事業(yè)有成，也具有很強(qiáng)的購(gòu)購(gòu)能力。在購(gòu)房行為上，既包括頭次置業(yè)，也包括“改善型”的二次置業(yè)。

某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)調(diào)查也顯示，這部分人群一般都是事業(yè)比較成功、家庭條件較好、經(jīng)濟(jì)收入比較高；一般都已有一套甚至是兩套住房，但是還想再購(gòu)一套住房用以改善目前的住房條件；在二次置業(yè)時(shí)，他們會(huì)特別注意房子的居住舒適度以及為教育等生活配套問(wèn)題，并逐漸從小戶型向大戶型轉(zhuǎn)變。這部分人的置業(yè)升級(jí)，給平靜的深圳樓市中帶來(lái)了另類春天。

　　　　　(作者：曾圣華 余鐘斌)