文前提要：調(diào)控政策一個接著一個，市場未來的走向撲朔迷離，那些有自住需求的購房者究竟該怎么辦呢？其實租房過渡是個不錯的好手段，而如果真的有購房的打算，也一定要量力而行，并結(jié)合自身的特點"對號入座"。

租房過渡是當前好手段

老許原來打算今年購房的，但現(xiàn)在市場出現(xiàn)的種種跡象又使他有些迷惑了，到處都在打探自己的應(yīng)對策略。的確，隨著相關(guān)調(diào)控政策的不斷出臺，一時間，房地產(chǎn)市場也成了各方議論的焦點。不過討論來討論去，對于大多數(shù)老百姓來說，自住的需求卻是非?，F(xiàn)實的。那么在當前的市場情況下，他們的自住需求究竟應(yīng)該如何解決呢？這一陣以來，記者身邊也遇到了不少有購房打算的投資者，而與此同時編輯部也接到了不少讀者來信，他們中的大多數(shù)是有自住需求的購房者，有人為結(jié)婚、有人為改善居住條件等等。此時此刻，大家都遇到了一個共同的問題需要去回答，當前出現(xiàn)的市況到底對自住購房會有哪些影響？

其實歸根到底，目前出臺一系列調(diào)控政策雖然目標直指投資性購房，然而我們要認識到的是，這些政策同樣也會對自住購房帶來深遠的影響。我們可以從這樣幾個方面去把握。一是購房的利息成本正在不斷被提高，此前房貸利率的幾次提高已經(jīng)使這一情況凸現(xiàn)了出來，而從未來來看，在防止經(jīng)濟過熱的大背景下，還存在進一步加息可能，從而會進一步加重購房者的負擔(dān)；二是在交易成本越來越高的情況下，自住購房同樣也要樹立"長線思維"，購了房子就要準備一段相當長的持有時間，頻繁的"換房"顯然是不合時宜的；第三是從目前市場的發(fā)展來看，樓市的交易將可能會日趨清淡，在這種情況下"購房易賣房難"的情況就有可能會出現(xiàn)，所以投資者在購房前就一定要做好規(guī)劃，謹慎小心。

因此，在當前市場前景還并不十分明朗的情況下，對于自住需求者來說也可以樹立這樣一個理念，在當前市場情況下，租房過渡也是一個不錯的選擇。一般來說，是租房還是購房，頭先是要對其當前的狀況有個判斷，這主要可關(guān)注房產(chǎn)的售租價之比。也就是說如果房產(chǎn)的售價不高，而租賃的價格比較高，那就不能說處在一個租房的好時段。反過來，如果房產(chǎn)的價格不斷高漲，但另一方面租賃價格卻沒有上升甚至出現(xiàn)下跌，售租價之比不斷擴大，這對租房就比較有利了。接著我們還要對樓市的未來有個預(yù)期，如果現(xiàn)在房產(chǎn)價格較低未來上升空間大，那購房應(yīng)該說是個不錯的選擇。但如果樓市價格已到高位后市風(fēng)險加大或者說走向不明，租房就給了你進一步觀察市場的充足時間，而目前上海房地產(chǎn)市場發(fā)生的種種變化，就使租房者有了更多的理由。

量力而行是關(guān)鍵出發(fā)點

當然仍然還有不少購房者，他們雖然明白租房的種種優(yōu)點，但由于各種原因卻還是有著購房的計劃，比如說今年的婚房一族就是一種較為典型的剛性需求。對于這部分人群來說，頭先是要調(diào)整好心態(tài)，在當前的市場情況下不急不躁是頭要原則，一方面后市的供應(yīng)量仍然不小，另外一方面在當前樓市競爭越來越激烈的情況下，有足夠的耐心才有可能淘到真正的"便宜貨"；其次，房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)的一個組成部分，所以你要問一下自己的就是，你是否有能力和"資格"去擁有這份資產(chǎn)呢？充足的資金自然是購房必不可少的前提。在目前自住購房者中有兩類人比例較大，一類是25～34歲的頭次購房者，另一類是40～45歲改善型需求者，這顯示出中青年人在自住購房者中占有相當規(guī)模。這個人群的職業(yè)生涯往往還有相當?shù)牟淮_定性，在購房成本越來越高的情況下，量力而行就是的一個重要原則。

另外，在當前市場形勢下購房，投資者就要特別注意自我保護。其中尤其是要注意個盤的風(fēng)險，在當前供大于求的情況下，不少樓盤都出現(xiàn)了"零成交"的局面，這些樓盤開發(fā)商的資金鏈顯然面臨著斷裂的可能。經(jīng)歷過上一波樓市調(diào)整的人都知道，在開發(fā)商資金比較緊張的情況下，"供大于求"導(dǎo)致的風(fēng)險就是"爛尾樓"，對此廣大購房者切不可掉以輕心；較后更為直接的，在目前的情況下大家可以更多地關(guān)注現(xiàn)房。從資金成本上看，房貸利率的上調(diào)使"期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房"這段時間的持房成本相應(yīng)提高，購期房等于提前為開發(fā)商的"融資"做了貢獻，另外當前樓市銷售速度的放緩也使存量房源大量增加，由此"棄期追現(xiàn)"也就成了順理成章的事。說到底，購購現(xiàn)房比期房少了很多風(fēng)險，它更加的直觀，是實實在在的。試想如果購房者按揭貸款購購了房子，較后開發(fā)商資金鏈斷裂發(fā)生"爛尾"，這時候購房者就會陷入進退兩難的境地。

未來選房關(guān)注三大看點

那么，如果購房者已經(jīng)做好了準備，從未來來看選房又有哪些關(guān)注點呢？在當前的房地產(chǎn)市場上，老公房、二手次新房、一手現(xiàn)房、一手期房可以說應(yīng)有盡有，這些房產(chǎn)都具有不同的特點適合不同的家庭，比如老公房面積小總價低，二手次新房可省去一筆裝修費等等，都需要根據(jù)每個購房者的具體情況來一一"對號入座"。另外從區(qū)域的角度說，我們認為軌道交通、生態(tài)綠化、新興市鎮(zhèn)也是三個不可忽視的關(guān)注點。

軌道交通

日前公布的"十一五"規(guī)劃顯示：基本建成軌道交通基本網(wǎng)絡(luò)。把加快發(fā)展軌道交通作為實施公交優(yōu)先戰(zhàn)略的，軌道交通運營里程達到400公里，這意味著，從現(xiàn)在起直到2012年的7年間，上海仍將把軌道交通建設(shè)作為"重頭戲"，在此期間申城將新建8條軌道交通線，新建線路總長389公里。到2010年建成11條線運營網(wǎng)絡(luò)400公里，到2012年建成13條線運營網(wǎng)絡(luò)510公里。按照規(guī)劃，到2010年上海地下將出現(xiàn)一張四通八達的軌道交通網(wǎng)，市內(nèi)環(huán)線內(nèi)市民出門600米內(nèi)遇到軌道交通線的概率超過80%，在外環(huán)線附近也能很容易地乘到軌道交通，市任意兩點之間很可能都能找到軌道交通連接，軌道交通很可能會成為市民出行的主要交通工具。軌道交通的大力推進無疑會給購房者帶來新的機會，尤其是對于一些雖然現(xiàn)在地理位置較遠，但隨著軌道交通的建設(shè)，交通的通達度將會有所提高，而且配套設(shè)施也會有所完善，這些區(qū)域就較為值得我們留意。

生態(tài)綠化

從綠化的角度來說，日前市綠化管理局宣布，今年本市綠化建設(shè)將推進"一環(huán)二區(qū)一島"生態(tài)綠化建設(shè)，"一環(huán)"即外環(huán)生態(tài)建設(shè)專項；"二區(qū)"即城區(qū)、世博園區(qū)綠化；"一島"即崇明生態(tài)島。本市全年計劃新建綠地1000萬平方米，其中公共綠地500萬平方米，完成造林3萬畝。而到2010年，城區(qū)人均公共綠地面積13平方米，綠化覆蓋率38%，全市森林覆蓋率14%。據(jù)介紹，今年本市將全面建成濱江森林公園一期建設(shè)，啟動公園二期；完成辰山植物園前期動拆遷，年內(nèi)啟動工程建設(shè)；建成炮臺灣濕地公園46萬平方米；推進崇明東灘濕地建設(shè)項目前期工作；啟動青浦區(qū)青西地區(qū)濕地公園項目。與綠色相伴，居住總是較為適宜的，一些新興大型公共綠地周邊的住宅也值得大家去看一看。

新興市鎮(zhèn)

說到新興市鎮(zhèn)，就不得不要提到上海市政府新近出臺的新郊區(qū)規(guī)劃設(shè)想了，這個規(guī)劃也被人們稱為"1966"，其具體規(guī)劃是：1個城：上海市外環(huán)線以內(nèi)的600平方公里左右區(qū)域內(nèi)；9個新城：寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、奉賢南橋、金山、臨港新城、崇明城橋，規(guī)劃總?cè)丝?40萬左右，其中松江、嘉定和臨港新城3個發(fā)展勢頭強勁的新城，人口規(guī)模按照80至100萬規(guī)劃，總?cè)丝谠?70萬左右；60個左右新市鎮(zhèn)：從人口產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、土地集約利用和基礎(chǔ)設(shè)施合理配置角度，集中建設(shè)60個左右相對獨立、各具特色、人口在5萬人左右的新市鎮(zhèn)，對于資源條件好、發(fā)展?jié)摿ψ愕男率墟?zhèn)，人口規(guī)模按照10到15萬規(guī)劃；600個左右村。這是從所謂"一城九鎮(zhèn)"之后的巨大策略變化，新興市鎮(zhèn)的建設(shè)，也給購房者尤其是那些養(yǎng)老住宅的尋覓，提供了更為廣闊的空間?！　　　　?作者：黃羅維)