資金籌劃要留有余地

　　那么在購房者了解了當前房地產(chǎn)市場的狀況之后，他們究竟應(yīng)該如何來抉擇呢？

　　頭先要遵從的一個原則就是量力而行，根據(jù)自己的實際經(jīng)濟實力來決定購購還是等待，購多大的房子。簡單地說就是一句話，要購自己可以購得起的房子。所以現(xiàn)在頭先要做的就是調(diào)整好心態(tài)，在當前的市場情況下不急不躁是頭要原則。

　　其次，房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)的一個組成部分，所以你要問一下自己的就是，你是否有能力和“資格”去擁有這份資產(chǎn)呢？充足的資金自然是購房必不可少的前提。在目前自住購房者中有兩類人比例較大，一類是25～34歲的頭次購房者，另一類是40～45歲改善型需求者，這顯示出中青年人在自住購房者中占有相當規(guī)模。這個人群的職業(yè)生涯往往還有相當?shù)牟淮_定性，在購房成本越來越高的情況下，量力而行就是不能忽視的。

　　一般來說，購房按揭的月還款數(shù)不能超過月收入的50%，也就是說借款者的月收入必須是月供的兩倍。但從量力而行的角度來說這只是一個較低限，較為合理的收入使用分配應(yīng)該是收入的30%～40%用于生活支出，10%可用于投資或保險，30%用于每月的房貸還款，剩下的20%用于儲蓄。這樣的比例劃分可以在維持原有生活水平的前提下購房貸款，達到合理理財目的。因為按國際通行看法，月收入的1/3是房貸按揭的“警戒線”。

　　計算家庭收入時應(yīng)側(cè)重固定可靠的來源，如工資、銀行存款利息、債券利息等；家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費、水電煤電話、正常生活開支、娛樂教育費用、父母醫(yī)療費用等，如年輕的兩口子預備購房后“添丁加口”，一定不忘預留一筆大費用。我們要根據(jù)購房后家庭收支情況的預算，再確定自己能支付的月供，這樣就可以避免有些“先驅(qū)”們出現(xiàn)的購房后生活負擔加重的情況。

　　另外，購房貸款影響的還是自己家庭的“現(xiàn)金流”，如果壓力過大，就會給未來家庭的資金周轉(zhuǎn)造成困難，所以購房前要清算一下自己家的現(xiàn)有“現(xiàn)金流”，包括：存折、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票、可以上市出售的舊二手房等，這樣才可以避免自己因為購房而一不小心陷入窘境，造成生活質(zhì)量的下降。

　　所以其實歸根到底，量力而行就是一切要從實際出發(fā)，在購與等之間做出理性的選擇。從目前來看，一系列調(diào)控政策的出臺也會對自住購房帶來深遠的影響。其中較顯而易見的是，購房貸款的利息成本正在不斷被提高，此前房貸利率幾次提高的疊加效應(yīng)正在逐漸顯現(xiàn)出來，而且從未來來看，在防止經(jīng)濟過熱的大背景下，還存在進一步加息可能。另外目前樓市交易各種稅收“名目繁多”，市場交易成本也越來越高，這也會進一步加重購房者的負擔。在這種情況下，自住購房必須樹立一種“長線思維”，購了房子就要準備一段相當長的持有時間，頻繁的“換房”顯然是不合時宜的，這也從另一個側(cè)面說明了當前購房不能盲目追漲，一定要根據(jù)自己的實際能力做出決定。

梯級購房仍是好辦法

　　而在另一方面，對于購房者來說，要真正做到量力而行，在當前市場情況下梯級購房原則同樣也是不能忽略的。所謂梯級購房，就是在一個房地產(chǎn)市場中，購房者先租后購、先購舊后購新、先購小后購大、先購普通后購高端、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老的購房理念。

　　我們可以簡單地這樣理解它的含義，一個年輕人大學畢業(yè)踏入社會，這時他頭先用租房的形式解決居住問題。經(jīng)過一段時間工作踏上正軌手中也有了一些積蓄，這時候可以考慮購上套五六十平方米的二手房先安個家，這樣結(jié)婚用房的問題也就迎刃而解。再過幾年孩子長大了而你的收入也可能有了較大幅度的提高，這時你就可以賣掉舊房子，根據(jù)自己的能力購入一套居住舒適度相對較高的住宅，面積大一些、房型好一點，到了這時候你可以說擁有了一個像模像樣的“家”了。若干年后，也許你已經(jīng)成了一位“金領(lǐng)”級的人物，這時你就有資格和能力考慮一下你個性化的居住需求了，這可能會是一套高端的復式住宅甚至是一座別墅，從而較終實現(xiàn)自己的居住夢想。

　　而對于梯級購房的執(zhí)行來說，購房者也可以把握住這樣幾點：一是各階段的需求目標明顯不同，一般而言，居住消費的步是租賃（出租屋），步是根據(jù)居住需要以住房面積為標準購購（一次置業(yè)，大多為小面積二手房），第三步是根據(jù)生活需求以生活質(zhì)量為標準換房（二次置業(yè)，可以是環(huán)境較好的新盤），第四步是根據(jù)精神需求以體現(xiàn)身份為標準再換房（三次置業(yè)，多樣化的住宅在此體現(xiàn)）；二是各階段的年齡大致會有一個層次，比如25歲以前基本可以租房為主，25～30歲完成次置業(yè)，30～35歲完成二次置業(yè)，35～40歲再完成三次置業(yè)；三是每個人由于各自的情況不同，其完成置業(yè)的時間和所能達到的置業(yè)梯級都是不一樣的，有些人能夠三次置業(yè)，而有些人可能只能停留在二次置業(yè)這一階段，關(guān)鍵是要看你的經(jīng)濟承受能力，決不能勉強，不然就是有違梯級購房初衷的。

兩大原則不可忽視

　　當然與此同時，當前房地產(chǎn)市場人們的需求也是非常多樣的，每個人都有著不同的情況，有的人是頭次置業(yè)，有的則是出于改善居住的目的，這也導致了他們在購房中各有各的側(cè)。對此我們認為，在購房過程中有兩大原則不可忽視，需要我們每一位購房者認真地去把握。

　　一是購得起還要住得起。也就是說要避免購房過度增加生活負擔，購房前應(yīng)先對自家的財產(chǎn)做周密細致的評估，然后根據(jù)自己的經(jīng)濟能力找出相應(yīng)的地段和樓盤，這要比找完房子再算價錢明智得多。

　　二是只購對的不購貴的。對于自住購房者來說，在當前就要在充分了解自己真實需求的基礎(chǔ)上，購到真正適合自己的房子，而不要去陷入購房的誤區(qū)。比如許多購房者在挑選樓盤時，會把景觀放在很重要的位置，認為景觀可以提升自己的居住檔次。不可否認，景觀確實是購房的重要因素，站在窗前可以將大都市的現(xiàn)代氣息盡收眼底，推開窗戶便能呼吸到綠地盎然的清新空氣，這是多么愜意的事情。但是，這些往往是要用錢去換的。對于自住消費來說，景觀固然重要，但卻不是“頭要”。既然是自住消費，購房則不是為著炫耀，而是為了居住，就像“鞋子穿在腳上，合不合適只有自己的腳知道”那樣，房子是否舒適、方便，也只有居住者較有發(fā)言權(quán)。

小貼士

當前購房的幾個注意點

●購房前應(yīng)做好支出預算，切忌將所有存款都用于購房。除交付樓款外，購房時還要交納房屋維修基金等費用，如果需要馬上入住， 屋、置辦家具、家電等也需要一筆不小的費用。

●貸款年限不宜太長或太短。貸款購房，還款年限選擇15年至20年較為適中。若貸款年限過短，還款壓力相應(yīng)較大，而貸款年限過長，受加息等政策影響會加大。

●善用公積金。若有住房公積金的購房者，在購房時能用多少公積金就盡量用。就算工作不久，公積金較少，能用則較好用，起碼也可少付利息。

●選擇有的樓盤。現(xiàn)在購房也要為將來做準備，應(yīng)選擇保值或強的樓盤，換房時可賣掉，減少購購新房的壓力。

●如果是結(jié)婚購房，應(yīng)兼顧雙方上班時間成本。兩個人如果工作區(qū)域不同但都很穩(wěn)定時，專家建議偏重考慮女方多一些。如果不與父母同住，盡量不要距離父母住處太遠，以方便照顧老人。

●量力而行，梯度式購房。 購房還應(yīng)從自身的實際出發(fā)，可以先購二手房，以后再換新房，也可以先購小一點的新房，以后再換大一點的住房。

●考慮子女教育。有小孩或準備要小孩的購房者在選擇房源時應(yīng)將小孩未來的教育問題考慮進去，選擇配套或周邊有幼兒園、小學的樓盤，方便日后接，有條件的較好選擇入讀名校。 (責任編輯：JN040)

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