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購房購不到幸福? 透視深圳房價(jià)上漲的真正原因
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 654 次
“房價(jià)走勢決定生活質(zhì)量,這是經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的必然?!庇袑<抑毖浴6M(fèi)者在不斷上漲的房價(jià)壓力下,更關(guān)心購房的時(shí)機(jī)和價(jià)位。2006年新的春天里,在和許多想購房的朋友拜年問候時(shí),多有問及今年房價(jià)的走勢,得到的結(jié)論基本一致:房價(jià)看漲!
購不購房呢?消費(fèi)者們?cè)谟^望著。
目前,深圳房價(jià)早已經(jīng)突破萬元瓶頸,其上升態(tài)勢,雖有節(jié)制,但漲勢不可遏止。先看一組2005年房價(jià)數(shù)據(jù),基本行情是:區(qū)(包括CBD、景田、皇崗和香蜜湖一帶)房子均價(jià)在每平方米9000元左右,部分特型項(xiàng)目,諸如酒店公寓,更有高達(dá)13000元的均價(jià);羅湖在8000元左右,華僑城、南山在7000元左右,龍華在6000元左右,寶安區(qū)一帶在5500元左右,布吉一帶也在5000元左右,龍崗房價(jià)相對(duì)平實(shí),約在4000元左右。
區(qū)自然是深圳大都市的一級(jí)區(qū)域。至于其他區(qū)域的房價(jià),正向區(qū)看齊。如果按照2005年17%的漲幅發(fā)展,不用三年,龍崗房價(jià)將和現(xiàn)在的市一樣。
房子漲了,開發(fā)商們偷著樂。而消費(fèi)者則一臉愁容。漲價(jià)是正常的,但漲得如此迅猛,就有點(diǎn)不給消費(fèi)者面子了。
是誰制造了樓市迅猛的漲幅?是誰抬高了今日的房價(jià)?帶著這些疑問,我們不妨從開發(fā)商與消費(fèi)者的不同角度,透視一下深圳樓市的房價(jià)漲幅根源。
正?,F(xiàn)象:房價(jià)與土地供應(yīng)量減少有關(guān)
“房子漲與深圳土地供應(yīng)量減少有關(guān)?!边@是眾多開發(fā)商的觀點(diǎn),應(yīng)該說,這也是房子上漲的重要原因之一。
誠然,自2001年開始,深圳市有關(guān)部門就對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行更加有效的管理,在出讓土地的數(shù)量和形式上,都有著相當(dāng)完善的管理體系。每年控制量在30萬左右的土地供應(yīng)量,自然讓土地價(jià)值因稀缺而上升。再加上公開競投土地使用權(quán),使土地市場價(jià)格水漲船高。為了保證本身的利潤空間,開發(fā)商只有通過兩個(gè)方式來實(shí)現(xiàn):一是增加容積率和商用空間面積;二是抬高房子價(jià)格。項(xiàng)一般很難做到,那開發(fā)商只能在項(xiàng)上下功夫了。
綜合開發(fā)研究院(中國深圳)旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁認(rèn)為:“2005年深圳土地出讓幅度低于2004年,地產(chǎn)消費(fèi)渠道縮小,變相加大了需求市場。這是房地產(chǎn)漲價(jià)較重要的原因之一?!?
在房子這一產(chǎn)品的上游,除了土地,還包括建筑材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林配套等等產(chǎn)品。從2002年開始,建筑材料的年度價(jià)格漲幅大約在10%以上,再加上隨著人們對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量需求的不斷攀升,發(fā)展商為迎合這一需求,也不斷加大產(chǎn)品質(zhì)量的更新和豐富,更有不少開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)、選材用料、園林規(guī)劃等方面“寧用貴的”,不用“好的”,寧用“外來的”,不用“國產(chǎn)的”,品質(zhì)化追求無形中也增加了房子的建設(shè)成本。2005年末,香蜜湖某豪宅項(xiàng)目正以此為依據(jù),甫一亮相,價(jià)位就突破每平方米20000元均價(jià)。
因此,從這個(gè)方面來看,作為房地產(chǎn)下游的房子,自然會(huì)因上游產(chǎn)品的價(jià)格高企而高企。而制作出更加精上加精的產(chǎn)品,價(jià)位高些,這應(yīng)該是一種正常的現(xiàn)象。
市場理論: 消費(fèi)者被“無形之手”驅(qū)使著
“市場有只無形的手在掌控著房子的價(jià)格?!闭f這句話的人,顯然是懂得市場經(jīng)濟(jì)的較基本原理的,一切以市場為歸依,一切靠市場說了算。但這只市場的手,其實(shí)并非是無形的,而是看得見,但管不了的。
作為一種非常規(guī)消費(fèi)和非選擇性強(qiáng)的商品,房地產(chǎn)與市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的眾多商品有著許多不同之處。頭先作為房地產(chǎn)基本價(jià)值點(diǎn)的土地是的,這就決定了它供應(yīng)量的有限;其次房地產(chǎn)營銷是相對(duì)壟斷的,產(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量并非完全透明,內(nèi)部認(rèn)籌、提前預(yù)售等現(xiàn)象已經(jīng)常態(tài)化,成本信息不可能讓消費(fèi)者知道;再之購房行為對(duì)消費(fèi)者而言幾乎是必須的,有房才有家的觀念根深蒂固,不購房就意味著沒有家,消費(fèi)者不可能做得到不購房永遠(yuǎn)租房住。
“需求關(guān)系是房價(jià)上漲的根本原因,無論是消費(fèi)還是投資,對(duì)深圳地產(chǎn)來說,都是正常的?!蓖滦械禺a(chǎn)董事長王波也這樣認(rèn)為。
于是消費(fèi)者只能選擇接受,“無形之手”實(shí)質(zhì)上就是“消費(fèi)者的欲望和沖動(dòng)”,較后必然導(dǎo)致房價(jià)的“異化現(xiàn)象”,消費(fèi)者與其憤懣不滿不如趕快行動(dòng)。一套房多人看中,一個(gè)樓盤成倍的認(rèn)購者,蜂擁而至,爭先恐后,無形中不斷把房價(jià)抬高,不僅干了″損人不利己″的事情,而且還為發(fā)展商漲價(jià)找到較好的理由。去年10月,香蜜湖一高尚住宅,一個(gè)項(xiàng)目半個(gè)月的認(rèn)籌期,一個(gè)600套的項(xiàng)目2000多個(gè)認(rèn)籌數(shù),原定的8000元均價(jià)在短短時(shí)間內(nèi)上升到9000甚至10000元,房子價(jià)格上升10個(gè)百分點(diǎn)以上,
“這是一個(gè)需求市場,有來自本地、香港和內(nèi)地的需求,看市漲價(jià),再正常不過?!比ツ瓴稍L一個(gè)開發(fā)商時(shí),他說出了這樣的實(shí)在話。
非常觀點(diǎn):房子漲與深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比
“房子漲與深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度應(yīng)該成正比。”這又是部分發(fā)展商的觀點(diǎn)。持這種觀點(diǎn)的發(fā)展商,主要以區(qū)一帶為代表。按照他們的思路,深圳作為國際大都市的宏大規(guī)劃發(fā)展目標(biāo),自然應(yīng)該具備和自身經(jīng)濟(jì)當(dāng)量及其它國際化大都市相當(dāng)?shù)耐恋貎r(jià)值和房子價(jià)格。
先不比香港,比比北京和上海,深圳房價(jià)的漲幅還是相對(duì)合理的,且為廣大消費(fèi)者所接受。在上海,城市一級(jí)區(qū)域的房價(jià)已突破每平方米3萬,二三級(jí)城區(qū),價(jià)格已在萬元以上,盡管上海樓市帶有濃厚的投資色彩,但它畢竟是全國市場的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹榮就表示:“深圳將來的地產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)與北京上??待R,這不是誰能夠決定的,而是由全國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展方向所決定的?!钡头績r(jià)漲幅而言,有專家認(rèn)為,他認(rèn)為深圳房價(jià)現(xiàn)在還是漲得相對(duì)快了一點(diǎn),但這種趨勢是必然的。
因此在深圳部分開發(fā)商的眼中,制定銷售價(jià)格,并非以成本為基礎(chǔ),以市場為導(dǎo)向,而是以未來深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際化大都市的價(jià)值為依據(jù),并以其它國際化大都市的房子價(jià)格為參照。去年下旬,有深圳區(qū)某寫字樓項(xiàng)目,正是站在地產(chǎn)國際化的立場,將其所推出的寫字樓價(jià)位提升到每平方米15000元的高度。這種“超前”和“國際化”價(jià)格策略,也有相當(dāng)一部分發(fā)展商正在大力推行。此種現(xiàn)象,有點(diǎn)“非?!?,值得深思。
相關(guān)資料 四成購房人生活質(zhì)量滑坡
一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示,在參與調(diào)查的已經(jīng)擁有住房的104人當(dāng)中,近四成人表示購房后生活水平降低了。
一位業(yè)界人士估測,在新購房人群中,每月償付按揭貸款占個(gè)人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上,而按揭還款占到收入50%的家庭大致有30%左右。如果將20%所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療保障、日常生活支出、子女教育等各種必不可少的開銷加在一起,城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重過高是不容置疑的。
本次的調(diào)查無疑解釋了“購房購不到幸福的原因”——
購房的資金來源:只有8%的人選擇了“家庭積蓄”,50%的人選擇了“銀行貸款”,40%的人選擇了“家庭積蓄、銀行貸款和父母贊助”組合。這表明,在目前的情況下,絕大多數(shù)人的家庭積蓄還沒有多到可以拿去購房子。
購房后的家庭資產(chǎn)狀況:靠銀行貸款,短期無能力還清的占62%。
購房子月供占家庭收入百分比:“20%~40%”的占到38%、“40%~60%”占到39%……
(作者:傅衛(wèi)鴻)
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