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透視樓市“窗口”四大變化

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 842 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

房價(jià)漲幅14個(gè)月來頭次回落并呈現(xiàn)松動(dòng),開發(fā)商或打折或延遲推盤,中介“售房”遇冷、“租房”火熱,炒房者或拋盤套現(xiàn)或伺機(jī)“抄底”,銀行收緊“銀根”靜觀其變……新一輪樓市調(diào)控已兩月有余,“新華視點(diǎn)”記者較近深入全國部分大中城市,透過樓市窗口看變化,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控初顯成效,一些新信號值得關(guān)注。此輪房價(jià)泡沫能否較終擠出,還要看相關(guān)部門和地方政府的執(zhí)行力。

  開發(fā)商:打折和捂盤并存 樓市進(jìn)入罕見“觀望期”

  繼恒大、綠地等知名房企對旗下樓盤促銷后,6月以來,區(qū)域性中小開發(fā)商跟風(fēng)打折的越來越多。南京市場有近50家樓盤推出價(jià)格優(yōu)惠,北京市場打折促銷項(xiàng)目已有70余個(gè)。

  “力度這么大的調(diào)控政策壓下來,猶如冰水澆頭,房地產(chǎn)市場當(dāng)然會(huì)哆嗦一下?!辨溂业禺a(chǎn)一位負(fù)責(zé)人說。

  國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,5月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來的新低,房價(jià)同比漲幅則是14個(gè)月來頭次出現(xiàn)回落。與此同時(shí),5月商品房銷售面積和銷售額環(huán)比下降15.8%和25%。復(fù)地集團(tuán)在上海閔行區(qū)的一個(gè)新樓盤5月中旬開盤,均價(jià)保持在每平方米12000多元,比之前預(yù)期低15%左右。董事長范偉并不諱言打折銷售之舉:“我們必須根據(jù)客戶思路的變化調(diào)整價(jià)格、調(diào)整心態(tài)?!?/P>

  “房價(jià)開始松動(dòng)了,但只是擠掉了去年瘋漲房價(jià)的一點(diǎn)泡沫?!鄙钲谑猩缈圃簩<腋吆Q嗾f。

  顯然,小幅打折已難令消費(fèi)者心動(dòng)。進(jìn)入6月,一些樓盤“零成交”的現(xiàn)象逐步蔓延,上海、北京、南京等城市,不約而同地出現(xiàn)了數(shù)個(gè)新樓盤的“零成交”或低成交現(xiàn)象。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這一現(xiàn)象的背后,緣于開發(fā)商擔(dān)心定高了賣不出去,調(diào)低了引發(fā)消費(fèi)者“購漲不購跌”的連鎖反應(yīng)。
“目前只能從成交套數(shù)上看出影響,房價(jià)反應(yīng)有一定的滯后性?!保樱希龋现袊麻L潘石屹認(rèn)為,“如果市場持續(xù)一段時(shí)間的‘冰川期’,房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷售來應(yīng)對,未來住房的價(jià)格將回到2009年初的水平?!?/P>

  中介:“售房”市場遇冷 租賃市場“借風(fēng)漲”

  一手市場的“低溫”讓二手市場也患上“重感冒”。上?!熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示,截至6月26日,上海二手房掛牌量已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的13萬套,即使不再增加,現(xiàn)有二手房也足夠賣7個(gè)月。

  在深圳,5月全市有近百家中小房產(chǎn)中介歇業(yè)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧告訴記者:較近來談收購的小中介就有四五家,“他們熬不住了,感覺比2008年國際金融危機(jī)的沖擊還大!”

  與低迷的房屋購賣市場相比,近期房屋租賃市場漸“熱”,房租持續(xù)“發(fā)高燒”,房租收入成了不少房產(chǎn)中介的救命稻草。

  數(shù)據(jù)顯示,近幾個(gè)月以來,北京、上海、深圳、廣州的房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過10%,不少熱點(diǎn)區(qū)域漲價(jià)20%以上。

  中原地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人表示:“調(diào)控的根本目的是抑房價(jià)而不是抑需求,長期的成交低迷不正常。租賃市場的火爆,恰說明部分觀望的購房者已暫時(shí)轉(zhuǎn)購為租,這也是造成近期住宅租賃升溫、租金上漲的主要原因?!?/P>

  除了調(diào)控政策的影響,還有一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生的剛性租房需求。另外,大規(guī)模的舊城改造也是助推部分城市房租上漲的一個(gè)因素。

  值得關(guān)注的是,在此輪房租上漲中,房產(chǎn)中介勸說房主提價(jià)的行為較為普遍。
“即使是在房屋租賃旺季,房租上漲5%民眾尚可接受,但超過20%的漲幅則明顯偏離合理區(qū)間?!蔽錆h大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周運(yùn)清教授說。

  有關(guān)專家表示,房屋租賃價(jià)格“借風(fēng)漲”是一個(gè)信號。有關(guān)部門應(yīng)對哄抬房租的中介嚴(yán)厲查處,謹(jǐn)防房租集體漲價(jià)沖擊樓市調(diào)控。

  投資客:一線城市部分“離場” 轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市樓市

  調(diào)控兩個(gè)月,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),三套房貸停發(fā),限制外地人購房……這些信貸“猛藥”能在多大程度上擊退炒房客?

 ?。翟碌滓詠恚恍┏鞘谐霈F(xiàn)了一波投資客拋盤熱潮,二手市場房源“暴增”:截至6月20日,上海二手房掛牌近13萬套的天量;北京5月份二手房可供銷售房源與當(dāng)月實(shí)際銷售套數(shù)比在上月14∶1的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大,達(dá)到31∶1。

戴德梁行等機(jī)構(gòu)的跟蹤調(diào)查顯示,近期中高端市場中已有投資型置業(yè)者選擇離場,或終止其投資行為;相當(dāng)一部分資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)和昆明、沈陽等一些二、三線城市的樓市。

黨校研究員曾業(yè)松等表示,對炒房客下的是一劑“退燒猛藥”,應(yīng)當(dāng)說打了“七寸”。當(dāng)前部分投資客向二、三線城市轉(zhuǎn)移的情況,與當(dāng)?shù)卣闯雠_“異地購房”的限制性細(xì)則有關(guān)。各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,對于“不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民”暫停發(fā)放購購住房貸款。

  但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),投資客也沒有出現(xiàn)傳言中的“全線撤退”,部分供求緊張地區(qū)的高端房源仍被看好。6月27日,南京河西兩大標(biāo)桿樓盤——中海鳳凰熙岸和保利香檳國際正式開盤,半天時(shí)間均銷售不俗。其中一個(gè)樓盤當(dāng)天即售出總價(jià)上千萬元的一套“ ”,購房者選擇一次性全額付款。

  南京香溢置業(yè)副總經(jīng)理張良認(rèn)為,征收房產(chǎn)稅的預(yù)期打消了投機(jī)沖動(dòng),而市場上“投資+自住”的購房者正在增多。而且,在流動(dòng)性過剩以及通脹預(yù)期的影響下,一些消費(fèi)者不愿把錢存在銀行“貶值”,他們?nèi)赃x擇抗跌性強(qiáng)的房子。調(diào)查顯示,部分投資客一直跟蹤樓市調(diào)控政策和房價(jià)動(dòng)態(tài),隨時(shí)準(zhǔn)備入市“抄底”,值得關(guān)注。
  銀行:房貸兩頭收緊 松緊變化有待觀察

  “5月公司的貸款簽約額比4月下挫40%,6月份的情況估計(jì)只減不增。”上海個(gè)人房貸中介凱盛經(jīng)略投資公司副總經(jīng)理趙煒說,近期樓市成交量下滑,銀行個(gè)貸全面收緊,房貸規(guī)模已銳減。

  蘇州一家銀行負(fù)責(zé)人告訴記者,受到頭付比例提高、貸款利息增加、公積金下款速度慢等因素綜合影響,不少已經(jīng)簽訂購房合同的客戶毀約。僅蘇州下轄某縣的房貸毀約金額近期就達(dá)3億元。

  開發(fā)商貸款同樣面臨壓力。5月以來,各地銀監(jiān)部門均對銀行提出要求:停止與各類有污點(diǎn)或資質(zhì)不高的開發(fā)商合作,做好房地產(chǎn)相關(guān)貸款的壓力測試工作等。南京一家銀行信貸部負(fù)責(zé)人說:“去年是銀行主動(dòng)找開發(fā)商,現(xiàn)在是開發(fā)商不停找銀行,但額度實(shí)在控制得嚴(yán),銀行也沒辦法。”

  央行數(shù)據(jù)顯示,5月,主要反映按揭貸款的住戶中長期貸款增加1919億元,顯著低于4月3255億元的新增規(guī)模。當(dāng)月人民幣貸款增加6394億元,較4月7740億元的新增規(guī)模明顯回落。

  “交易量下降,銀行貸款難,要保證現(xiàn)金流,開發(fā)商只能選擇降價(jià)。”北京一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對記者說。

  不過,開發(fā)商依然對貨幣政策的“彈性”抱有希望?!胺康禺a(chǎn)貸款是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,銀行不可能長期冷淡。銀行態(tài)度究竟怎樣,還要過段時(shí)間才能見分曉?!庇缿c房屋公司總經(jīng)理陳史翎說。

  “新一輪的樓市調(diào)控,更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期因素,而不是著眼于一時(shí)的房價(jià)回調(diào)。”上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高端經(jīng)濟(jì)師顧海波等人表示,要讓房價(jià)回歸理性,不能頭疼醫(yī)頭,腳疼醫(yī)腳,必須厘清政府和市場的邊界,確保政策的連續(xù)性,加快保障性住房建設(shè),讓購房者形成穩(wěn)定預(yù)期,避免房價(jià)陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。

 

 

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