兩種心態(tài)透視房產(chǎn)投資

浙江派淡出　山西人活躍———

浙江人和山西人，這兩個(gè)地方不論是“炒房團(tuán)”還是“購(gòu)房團(tuán)”，兩者都曾經(jīng)或者仍然是北京樓市的主要購(gòu)購(gòu)力之一，這是毋庸置疑的。近段時(shí)間，從山西購(gòu)房人的“漲”，浙江購(gòu)房團(tuán)的“消”中不難看出，京城樓市投資市場(chǎng)正在發(fā)生變化———

■京城投資市場(chǎng)出現(xiàn)新變化

溫州炒房團(tuán)曾經(jīng)是活躍在北京樓市的一個(gè)群體，在去年及過(guò)去的幾年，相信你曾經(jīng)聽(tīng)過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)溫州購(gòu)房團(tuán)大手筆購(gòu)購(gòu)樓盤的故事———無(wú)論是發(fā)生在北京，還是發(fā)生在北京的樓盤去溫州等地推銷的現(xiàn)場(chǎng)。而今年以來(lái)，特別是今年下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連連出臺(tái)，金融政策的調(diào)整，溫州人作為北京樓市主要外來(lái)購(gòu)購(gòu)力的神話在逐漸變?nèi)?，以山西煤礦主們?yōu)橹饕蓡T的山西購(gòu)房團(tuán)正在逐漸取代浙江溫州購(gòu)房團(tuán)的江湖地位，今天，你聽(tīng)到的有關(guān)北京樓市購(gòu)房的神奇故事，主角大都變成山西人了。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此認(rèn)為，這與今年以來(lái)煤等原材料的漲價(jià)無(wú)關(guān)，而與浙江人和山西人的購(gòu)購(gòu)動(dòng)機(jī)有關(guān)，某種程度上，浙江溫州購(gòu)房人代表著“投機(jī)”為主要出發(fā)點(diǎn)的“炒房”群體，而山西煤礦主們則代表著“投資”為主要出發(fā)點(diǎn)的自住兼長(zhǎng)線投資型“投資”群體。

山西人近段時(shí)間在北京樓市的活躍，浙江人近段時(shí)間在北京樓市的淡出，意味著北京樓市的投資市場(chǎng)出現(xiàn)了新的變化：投機(jī)型的炒房人在減少。

■京城樓市投資市場(chǎng)緣何發(fā)生變化

北京樓市緣何出現(xiàn)這種變化？為什么說(shuō)從山西購(gòu)房人和浙江購(gòu)房人的“此長(zhǎng)彼消”當(dāng)中就能看出北京樓市投資市場(chǎng)的變化？

不妨先來(lái)看看兩個(gè)典型的山西人和浙江人的購(gòu)房故事。

來(lái)自浙江溫州的李先生：2002年4月在東四環(huán)看中某一個(gè)樓盤后，用低于10%的頭付、銀行貸款的方式一次性購(gòu)購(gòu)了6套。貸款期限20年，借銀行的錢，把房子變成自己的，兩年后，該樓盤房?jī)r(jià)上漲到一定程度，李先生通過(guò)銷售人員和朋友相繼把6套房子轉(zhuǎn)手賣出，每套房子賺取了近10萬(wàn)元的差價(jià)。

來(lái)自山西榆次的張先生：2005年8月在西山購(gòu)了3套別墅，現(xiàn)金一次付清。張先生的算盤是這樣算的：現(xiàn)金存銀行利息不高，而如果在北京購(gòu)了房，不僅將來(lái)兩個(gè)孩子可以來(lái)北京上學(xué)，即便是孩子不來(lái)北京上學(xué)，出租出去，每年的房租只要高出銀行的利息就是合適的。

業(yè)內(nèi)人士分析，浙江人李先生的購(gòu)房動(dòng)機(jī)就是典型的投機(jī)性：以小搏大，用極少部分的頭付，套取銀行20年甚至20年以上的貸款，然后借助短期轉(zhuǎn)手購(gòu)賣，賺取“差價(jià)”作為，這些人是“炒房者”。而山西的購(gòu)房人張先生則是一個(gè)建立在自己的實(shí)力基礎(chǔ)之上并追求合理的長(zhǎng)期回報(bào)的購(gòu)房人，是投資人。

受上海、杭州等地影響，近年來(lái)，北京的“炒房族”也在逐年增加，除了少數(shù)的“職業(yè)炒房族”外，越來(lái)越多的普通市民也加入“炒房”行列。這類投機(jī)人慣用的操作手法是在2004年以前，因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)和一些熟識(shí)的炒房人“聯(lián)手炒房”，在期房開(kāi)盤之初共同造勢(shì)，烘托人氣，抬高房?jī)r(jià)。在這種聯(lián)合“炒房”構(gòu)成中，一些炒房人甚至能得到開(kāi)發(fā)商“零頭付”或“只頭付5萬(wàn)元錢”的支持，剩余的由開(kāi)發(fā)商代繳頭付，從銀行貸款，三四套甚至十幾套地購(gòu)購(gòu)。對(duì)這部分炒房人而言，他們動(dòng)用的自有資金非常少，一兩年后，等房子成現(xiàn)房，或隨著小區(qū)周邊環(huán)境的改善，小區(qū)自身的建成，房?jī)r(jià)開(kāi)始攀升，炒房人就會(huì)借助還在銷售的開(kāi)發(fā)商銷售體系把房子轉(zhuǎn)賣，賺取差價(jià)。

而今年連著出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策如期房限轉(zhuǎn)、禁止轉(zhuǎn)按揭、銀行聯(lián)網(wǎng)、對(duì)套住房提高利率等做法堵住了“炒房通道”，上海等南方城市已經(jīng)出現(xiàn)了炒房人“炒房砸手里”的慘痛故事。這些讓樓市投機(jī)者慎重入市，甚至考慮淡出。

　■投資樓市要考慮自己的實(shí)力

那么，政策的變化，北京樓市是不是沒(méi)有投資機(jī)會(huì)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只要自己根據(jù)實(shí)力合理投資，房地產(chǎn)目前還是可以考慮的較好的投資渠道。但購(gòu)房人在投資房產(chǎn)的時(shí)候，應(yīng)該考慮“投資年限”。一般而言，無(wú)論是出租還是轉(zhuǎn)賣，北京的樓宇較佳回報(bào)期為3年，有的長(zhǎng)一點(diǎn)但也不會(huì)超過(guò)5年，因此，在投資之前，一定要考慮未來(lái)該樓盤附近的供應(yīng)，根據(jù)區(qū)位和供應(yīng)情況確定投資方式，即靠收取長(zhǎng)期租金作為還是通過(guò)“以小搏大”短期轉(zhuǎn)賣賺取差價(jià)。而后，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，考慮貸款年限。如果打算“收租”，較合適的做法是提高頭付比例，設(shè)定的銀行貸款期限較好不要超過(guò)5年，因?yàn)轭^5年租金較高，你可以用租金還清所有的貸款；5年之后，租金下跌，但此時(shí)房子已經(jīng)是你自己的了，拿多少租金就賺多少錢。需要記住的是：切勿“炒房”，“以小搏大”在目前的市場(chǎng)環(huán)境下有可能砸手里，“炒房”炒成了“房東”?！　　　　?作者：余美英)

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