【事件】

●現(xiàn)場(chǎng)回放

2006年9月13日下午一點(diǎn)到14日凌晨一點(diǎn)，位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)雙井橋東北角的“天之驕子”售樓處，201戶業(yè)主圍聚在這里，堅(jiān)守了12個(gè)公里等待收房，希望早日搬入他們?cè)ㄓ诮衲?月18日即可交付使用的房子。

下午一點(diǎn)開(kāi)始，由“天之驕子”201戶業(yè)主組成的收房團(tuán)來(lái)到“天之驕子”售樓處，立刻將大廳占得滿滿當(dāng)當(dāng)，門(mén)口也站滿了人。售樓處僅有的兩個(gè)工作人員在收房團(tuán)到來(lái)后迅速離開(kāi)，一時(shí)間，200多位拿著全套材料準(zhǔn)備收房的業(yè)主被“晾”在了空曠的售樓處。

在業(yè)主和記者相繼致電開(kāi)發(fā)商方面負(fù)責(zé)人———北京嘉利恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理之后，四點(diǎn)左右，開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理出現(xiàn)在售樓處現(xiàn)場(chǎng)。在眾多保安的包圍下開(kāi)始了與六名業(yè)主代表長(zhǎng)達(dá)9個(gè)公里的談判，非業(yè)主代表的業(yè)主均被擋在售樓處門(mén)外。其間，雙方就購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議、延期交房賠償金、業(yè)主方的逾期貸款違約金等多項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行磋商。這是一場(chǎng)典型的拉鋸戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商方面對(duì)業(yè)主提出的多項(xiàng)要求表示有的“可以商量”、有的“需要再向律師咨詢”、“有的要求超出合同很難滿足”……截止到次日凌晨一點(diǎn)多鐘，沒(méi)有一戶成功收房。

●實(shí)地觀察

記者由兩名業(yè)主著參觀了“天之驕子”的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，去年廣告上打出的項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)“瘦西湖”（小區(qū)自建水系）現(xiàn)在還是亂石堆；本應(yīng)在今年8月18日投入使用的會(huì)所、游泳池等配套設(shè)施現(xiàn)在還是標(biāo)準(zhǔn)的施工工地，只是很少看到工人；走進(jìn)一棟已經(jīng)有住戶入住的樓，有的房間顯然還未完工，水泥袋和馬桶都散落地堆在屋里。門(mén)禁系統(tǒng)安裝情況各樓也是參差不齊。這樣的房子，顯然離可以入住的精 相去甚遠(yuǎn)。

●事件追溯

“天之驕子”業(yè)主集體收房的行為并非突然。早在今年7月25日，拿著開(kāi)發(fā)商收房通知的業(yè)主在看到一片狼藉的小區(qū)實(shí)景后就與開(kāi)發(fā)商發(fā)生過(guò)沖突?！澳翘焓辗浚芏鄻I(yè)主一走到小區(qū)里就傻眼了：社區(qū)內(nèi)道路沒(méi)修好，規(guī)劃中的綠地基本沒(méi)有，小區(qū)就像個(gè)大垃圾場(chǎng)。單說(shuō)房子內(nèi)部，裝修跟合同上約定的也相差太遠(yuǎn)，而且水電、天然氣系統(tǒng)還不能正常使用，根本達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)?！睒I(yè)主孫先生氣憤地說(shuō)。

據(jù)部分業(yè)主介紹，現(xiàn)在該小區(qū)已經(jīng)有幾十戶在7月底辦理了入住。因?yàn)椤昂枚嗳藢?shí)在扛不住了，在外面租房子租得太久，受不了自己花一百萬(wàn)元購(gòu)了房還要交租金?！睋?jù)悉，“天之驕子”項(xiàng)目去年面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)是均價(jià)9000元/平方米左右的精裝修，總價(jià)基本在百萬(wàn)元左右。現(xiàn)在這兩百多戶業(yè)主是在不妥協(xié)的過(guò)程中逐漸形成的“收房團(tuán)”，他們?cè)诼蓭煹膸椭?，就開(kāi)發(fā)商“涉嫌竣工驗(yàn)收備案表、小區(qū)實(shí)測(cè)面積報(bào)告的造假”、“違反合同約定強(qiáng)制業(yè)主收房”及“開(kāi)發(fā)商在收房流程中的違規(guī)操作（包括單方面制定‘收房補(bǔ)充協(xié)議’）”等問(wèn)題多次與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)交涉。

●雙方態(tài)度

“我們先進(jìn)的要求就是按合同收房?！痹谑蹣翘幀F(xiàn)場(chǎng)，多位業(yè)主向記者表示?！八麄儯ㄖ搁_(kāi)發(fā)商嘉利恒德）讓我們簽的‘收房補(bǔ)充協(xié)議’里寫(xiě)著‘收房后，業(yè)主不再就雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》中的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行追究’，這就意味著即便開(kāi)發(fā)商存在著面積縮水、房屋質(zhì)量、辦理產(chǎn)權(quán)等重大問(wèn)題，業(yè)主也要放棄向法院主張的權(quán)利。這是完全不行的?！睒I(yè)主關(guān)先生說(shuō)。他表示，業(yè)主們已經(jīng)一讓再讓?zhuān)孔拥浆F(xiàn)在還不能達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)，但很多業(yè)主已經(jīng)放棄就“延期交房賠償金應(yīng)該賠到哪”的堅(jiān)持，“只要他們不讓我們簽?zāi)莻€(gè)明顯是霸王條款的‘補(bǔ)充協(xié)議’，讓我們把房子收了就行?！?p>開(kāi)發(fā)商方面的態(tài)度卻顯得難以捉摸。在談判現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商先是執(zhí)意拒絕媒體參與談判過(guò)程，在開(kāi)始談判后，開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理表現(xiàn)得十分耐心，對(duì)業(yè)主提出的“廢除補(bǔ)充協(xié)議”等要求都表示“本來(lái)沒(méi)想到這會(huì)成為問(wèn)題”、“有誤會(huì)是因?yàn)榇蠹覍?duì)合同理解不一樣”，并對(duì)合同中的一些具體細(xì)節(jié)表示“自己不是專(zhuān)業(yè)人士，要咨詢律師之后才能給出確切答復(fù)”。

談判的較后，開(kāi)發(fā)商表示同意廢除“補(bǔ)充協(xié)議”，不過(guò)要求業(yè)主繳納“逾期貸款違約金”之后才能收房，形成了新的收房障礙。因?yàn)閾?jù)業(yè)主反映，去年購(gòu)房恰逢央行緊縮貸款，很多人的貸款下發(fā)期限超過(guò)了開(kāi)發(fā)商要求的60天，但這并非業(yè)主個(gè)人原因造成，按合同約定是無(wú)需賠付的。目前雙方就此問(wèn)題仍爭(zhēng)執(zhí)不下，截至發(fā)稿之日，201戶業(yè)主中仍未有人成功收房。

●追蹤調(diào)查

業(yè)主們對(duì)社區(qū)環(huán)境及房屋質(zhì)量存在重大瑕疵，卻還能夠拿出竣工驗(yàn)收備案表一事表示疑問(wèn)，并告訴記者他們已上告北京市建委信訪辦，建委表示將調(diào)查此事。

記者隨即以普通業(yè)主身份致電朝陽(yáng)區(qū)建委，詢問(wèn)竣工驗(yàn)收備案表的下發(fā)條件和分戶驗(yàn)收的作用，頭先得到了肯定答復(fù)：分戶驗(yàn)收已經(jīng)全面開(kāi)展，今年之后的北京市的所有商品房小區(qū)都將執(zhí)行分戶驗(yàn)收。對(duì)于竣工驗(yàn)收備案表，朝陽(yáng)區(qū)建委方面給出的解釋是：拿到竣工驗(yàn)收備案表只是說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按法定要求做完竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收人員及程序符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和政策，然而“這只是政府對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的一種監(jiān)督，政府不能參與到每一戶的驗(yàn)收工作中”，同時(shí)，拿到竣工驗(yàn)收備案也并不意味著房屋質(zhì)量一定合格。然而當(dāng)記者表明身份希望得到進(jìn)一步解釋時(shí)，建委工作人員卻因?yàn)橐欢ㄔ虮硎静槐阃嘎丁?p>北京匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌表示，目前我國(guó)在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)方面還存在盲點(diǎn)。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，會(huì)影響政府測(cè)繪部門(mén)的公信力。政府在監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面仍有待完善。不過(guò)，分戶驗(yàn)收規(guī)定的出臺(tái)，至少表明了房地產(chǎn)業(yè)趨于規(guī)范化管理的發(fā)展態(tài)勢(shì)，只是在執(zhí)行力度上仍待加強(qiáng)。

●專(zhuān)家建議

對(duì)于購(gòu)房人可能遇到的種種問(wèn)題，北京市建委給出的建議是從較初簽訂合同入手：開(kāi)發(fā)商是房屋的主要責(zé)任方，消費(fèi)者一定要在簽訂購(gòu)房合同時(shí)將各方面考慮到，在合同中將保障權(quán)益的部分詳細(xì)寫(xiě)進(jìn)去，而且要注意避免含混不清和感官性的描述，比如“墻面平整”中的“平整”如何判定？這就要寫(xiě)明誤差范圍。出現(xiàn)問(wèn)題，憑合同向開(kāi)發(fā)商依法索賠。

邱寶昌提示消費(fèi)者：中華人民共和國(guó)合同法第三十九條內(nèi)容為：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提醒對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。如果合同條款違背了公平原則，該條款無(wú)效。因此，嘉利恒德單方面出具的“補(bǔ)充協(xié)議”就屬于無(wú)效合同。另外，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制要求先交錢(qián)（繳納公共維修基金、契稅、一定物業(yè)管理費(fèi)等）后驗(yàn)收的“慣性”做法也是不符合交易慣例的，在此也提醒廣大消費(fèi)者，不要就法律法規(guī)中沒(méi)有明確規(guī)定的原則與開(kāi)發(fā)商簽訂不平等協(xié)議。

【援助】

●專(zhuān)家提示：收房把握三大原則

一、必要材料一個(gè)都不能少

收房時(shí)，較重要的是先向開(kāi)發(fā)商索取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))也需要查驗(yàn)，并要求開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明。

在領(lǐng)取鑰匙并簽署完《住宅鑰匙收到書(shū)》之后做綜合驗(yàn)收，如果在驗(yàn)收中出現(xiàn)問(wèn)題，馬上向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案，在現(xiàn)有問(wèn)題全部與開(kāi)發(fā)商達(dá)成書(shū)面協(xié)議之后再簽署《入住交接單》。

二、房屋標(biāo)準(zhǔn)需符合合同約定

嚴(yán)格對(duì)照合同，看開(kāi)發(fā)商是否履行了合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)，如房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備是否達(dá)到，與合同內(nèi)容是否吻合。這里包括套內(nèi)設(shè)施和公共設(shè)施兩方面，套內(nèi)不僅要看明面上的建筑建材，還要看水、電是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。水應(yīng)該是市政用水，自備井的水質(zhì)就無(wú)法保障；電則要求是民用電，工業(yè)用電同樣得不到國(guó)家保障。這些要件如果不符合，則說(shuō)明房屋不符合收房規(guī)定。合同法規(guī)定，延期交房違約金應(yīng)從違約之日算起，賠償?shù)浇环織l件符合合同約定的那終止。

如果業(yè)主對(duì)收房尚存疑慮，建議請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的人幫忙看房，不一定是驗(yàn)房師、律師等專(zhuān)業(yè)人士，有過(guò)收房經(jīng)驗(yàn)的人就可以。

三、“硬件”、“軟件”兩手抓

看房屋質(zhì)量要關(guān)注細(xì)節(jié)。拿房屋面積來(lái)說(shuō)，商品房管理辦法規(guī)定，實(shí)測(cè)之后的面積與合同約定面積相比較，3%以內(nèi)的誤差是合理的。如果面積超過(guò)3%可以不多付錢(qián)，少于3%按照每平米雙倍房?jī)r(jià)來(lái)賠償。

不僅房屋設(shè)備硬件要符合合同標(biāo)準(zhǔn)，“軟件”也關(guān)系著日后的居住質(zhì)量。比如對(duì)空氣質(zhì)量的要求也應(yīng)該寫(xiě)進(jìn)合同，這是很多人的盲區(qū)，但隨著精 子越來(lái)越多，裝修材料污染空氣的現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重，購(gòu)了精 的業(yè)主一定要對(duì)此有所警惕，在合同中要明確提出裝修后空氣質(zhì)量要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并要求開(kāi)發(fā)商對(duì)此進(jìn)行測(cè)量并出具檢測(cè)報(bào)告。專(zhuān)家支持：匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌

●六大細(xì)節(jié)檢驗(yàn)住房質(zhì)量

一、檢查房屋有無(wú)裂縫，如發(fā)現(xiàn)裂縫應(yīng)及時(shí)讓開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)。特別需要注意的是，如果承重墻有裂縫且貫穿整個(gè)墻面，說(shuō)明該房存在危險(xiǎn)隱患，一定不能抱僥幸心理。

二、檢查房屋有無(wú)傾斜?？稍诜宽斏嫌眉?xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

三、檢查墻面、地面是否平整光潔，廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能存在裂痕和空鼓。

四、檢查門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象，開(kāi)關(guān)門(mén)是否順暢，如果陽(yáng)臺(tái)有裂縫比較危險(xiǎn)。

五、檢查房屋有無(wú)滲漏。注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，如果房屋墻面有變色、起泡、脫皮等現(xiàn)象，說(shuō)明存在滲漏問(wèn)題。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。

六、檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過(guò)處理?？此欠衲芡〞碂o(wú)阻地排向出水口。

【相關(guān)信息】

●“團(tuán)收”是無(wú)奈之舉

在房地產(chǎn)業(yè)糾紛頻出的今天，集體收房已經(jīng)不是新鮮概念。許多在收房過(guò)程中遇到困難的業(yè)主認(rèn)為，集體收房可以通過(guò)聯(lián)合行動(dòng)向開(kāi)發(fā)商施加壓力，不過(guò)更多的人則表示“團(tuán)收”實(shí)屬被逼無(wú)奈，要大家協(xié)調(diào)安排統(tǒng)一時(shí)間，辦手續(xù)效率不高，等候時(shí)間也長(zhǎng)。而開(kāi)發(fā)商方面也顯然不喜歡面對(duì)集體收房，“天之驕子”的開(kāi)發(fā)商就曾以“每個(gè)人的情況和要求都不同，建議一個(gè)一個(gè)收房”來(lái)試圖打破“團(tuán)收”局面。

邱寶昌表示，從法律角度來(lái)看，集體收房與個(gè)體收房只是形式的不同，只要不破壞公共秩序和他人權(quán)益，團(tuán)收是完全合理合法的。不過(guò)這對(duì)小區(qū)業(yè)主代表的策劃、組織和控制能力都提出了較高要求。要把握的原則是：維權(quán)，要在合

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