臨近春節(jié)，等待了不少時間的人們，終于迎來了收房的日子。據(jù)不完全統(tǒng)計，近期入住的新盤數(shù)量大約為80個。

遷入新居本是高興事，可是，所謂的好事多磨，偏偏收房時就遭遇了煩心事。天之驕子的業(yè)主們就遭遇了這樣的事，與開發(fā)商對簿公堂。本來是很簡單的交房逾期案，卻因為購房合同中的問題而導(dǎo)致案情一波三折。較近曝光的逸翠園業(yè)主拒絕收房事件中，據(jù)了解，業(yè)主在購房時要簽10份合同，其中9份是開發(fā)商的附屬合同，在附屬合同中，開發(fā)商幾乎規(guī)避了所有可能出現(xiàn)的問題。如果不是其房屋質(zhì)量實在問題太大，業(yè)主幾乎不會得到賠償。購房合同中浮現(xiàn)了諸多實操問題，這些問題的產(chǎn)生，提醒購房者，簽署購房合同一定要慎之又慎。

合同條款要看仔細

自2005年3月15日，北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局出臺《北京市商品房預(yù)售合同》標準文本，規(guī)范北京的房地產(chǎn)市場，杜絕以前在《北京市商品房購賣合同》中約定不明而使某些人從中取利的行為。購房者購購期房，所要簽訂的合同是新版的《北京市商品房預(yù)售合同》，該文本嚴格限定市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的建成時間,明確其違約責(zé)任，從而保護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，讓房地產(chǎn)市場上已經(jīng)存在的諸多關(guān)于配套延期交付使用的糾紛，在審理過程中有法可依。

在天之驕子案件的兩次庭審中，開發(fā)商嘉利恒德方面堅持認為，業(yè)主按照延期交房、延期交付市政基礎(chǔ)設(shè)施（包括電、燃氣、熱水）、延期交付其他設(shè)施（包括公共綠地，公共道路，公共停車場，會所，溫泉、游泳池等體育設(shè)施）分項收取支付違約金是不合理的。開發(fā)商的代理律師認為，這是“將違約天數(shù)放大”，“業(yè)主購一套住房卻提出數(shù)套的索賠”。

業(yè)主代理律師韓松認為，《商品房預(yù)售合同》中之所以對交房時間、市政基礎(chǔ)設(shè)施、其他涉及的交付時間分開單列，就意味著這些權(quán)利是應(yīng)該單獨主張的，“如果可以合并主張，為何還要單獨做出約定”。有業(yè)主補充，包括園林、綠地、會所等配套都是計入購房的公攤面積內(nèi)的，購房人已經(jīng)為這部分權(quán)利購單，自然應(yīng)該在權(quán)利受損時按合同約定主張賠償。

有法律界人士認為，從2005年3月《商品房預(yù)售合同》文本的出臺至今，當下已經(jīng)迎來使用該合同文本的房地產(chǎn)項目交付使用的高峰期，這個案子的判決結(jié)果將很大程度上影響這類案件今后的審理。如果法院認同開發(fā)商合并計算違約金的方式，將使標準文本的實操性面臨更多疑問。

賠償金基數(shù)需弄清

交房延期，需要賠償違約金，這是毋庸置疑的，但是關(guān)于賠償金如何賠付則存在不少問題。天之驕子的業(yè)主就面臨了這樣的問題，違約金金額的賠償基數(shù)該如何計算。在這方面也存在陷阱。

開發(fā)商方面提出，違約金額的數(shù)額應(yīng)該按照未完成部分的金額來確定，超過部分應(yīng)視為無效。按照這個思路，開發(fā)商嘉利恒德方面只認可將小區(qū)的園林、綠地以及會所、游泳池視為未完成部分，其提供的金額數(shù)據(jù)是：會所、游泳池的造價為400萬元，園林、綠地的造價為700萬元，工程造價共計1100萬元。事實上，按照業(yè)主和開發(fā)商當初簽訂的商品房預(yù)售合同，其中約定：如果出現(xiàn)逾期交房，開發(fā)商應(yīng)該按照總房款的萬分之二支付違約金。

以一套100平方米（房價9000元/平方米，總房款為90萬元）的住宅為例，按照開發(fā)商的思路，開發(fā)商每天只需向該戶型業(yè)主賠償1100萬元÷770戶×萬分之二＝3元；按照合同約定，開發(fā)商每天需要向該戶型業(yè)主支付90萬元×萬分之二＝180元。前后計算方法得出的賠償金額相去甚遠。

韓松指出，被告方所依據(jù)的是1981年出臺的《經(jīng)濟合同法》當中的條款，但事實上1999年《合同法》頒布后，《經(jīng)濟合同法》已經(jīng)自然失效，被告方是將失效的法律條款作為自己的立論依據(jù)。

購房貸款發(fā)放要盯緊

貸款逾期發(fā)放的問題一般很少出現(xiàn)，因此，在簽訂購房合同時，消費者不太在意。認為只要手續(xù)齊全，貸款一定會如期發(fā)放，不會存在逾期違約的情況。但是，所謂的，小心駛得萬年船，以防萬一。這不，這事也讓天之驕子的業(yè)主遇上了。本來是一樁交房逾期案，開發(fā)商又牽出案中案，反訴部分業(yè)主貸款發(fā)放延期，給開發(fā)商造成了損失，要求業(yè)主賠償。

開發(fā)商的訴訟請求依據(jù)是購賣雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，合同附件五“付款方式及期限的約定”中的第2、3條規(guī)定。第2條規(guī)定：簽署《北京市商品房預(yù)售合同》后60日內(nèi)，購受人（購房人）應(yīng)辦理完畢銀行貸款手續(xù)，將貸款款項劃撥至出賣人（開發(fā)商）賬戶；第3條規(guī)定：購受人須在《北京市商品房預(yù)售合同》簽訂之日起7日內(nèi)向貸款銀行提出正式申請，并按該銀行規(guī)定提交申請貸款所需的各項資料并繳清有關(guān)費用。

據(jù)了解，在此案中被告的20名業(yè)主中，有19名涉及到開發(fā)商的“因購房人原因?qū)е沦彿抠J款延期發(fā)放”問題，其中較長的延期不超過4個月，較短的延期20多天。

韓松認為，合同中還有另一約定。同樣是在合同附件五“付款方式及期限的約定”中的第3條規(guī)定：如因購受人提交的貸款申請資料不真實、不完整，或因其不配合貸款銀行的審查工作等原因，導(dǎo)致購受人的貸款未能在《北京市商品房預(yù)售合同》簽訂后60日內(nèi)獲得銀行的批準，則購受人須在上述期限屆滿后7日內(nèi)，以其他付款方式向出賣人支付剩余房款，若非購受人原因造成貸款無法如期獲得銀行批準，則購受人可不承擔(dān)違約責(zé)任。

辦理購房貸款牽涉到4個環(huán)節(jié)，分別是購房人、開發(fā)商、開發(fā)商指定辦理貸款的律師事務(wù)所以及發(fā)放貸款的銀行。辦理的流程是:購賣雙方簽訂商品房預(yù)售合同；購房人到開發(fā)商指定的律師事務(wù)所交納相關(guān)費用、提交個人信用證明，同時，開發(fā)商把已簽完的商品房預(yù)售合同拿到主管建委去備案；負責(zé)辦理貸款的律師事務(wù)所拿到購賣雙方的上述資料，且資料齊全、審查合格后,統(tǒng)一報到貸款銀行；之后是銀行辦理相應(yīng)的貸款手續(xù)。換句話說，其中有一方不善盡義務(wù)，都可能導(dǎo)致貸款逾期發(fā)放。

韓松認為，這其中業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)是：將貸款所需的個人信用資料提交給律師事務(wù)所，并如數(shù)交納相應(yīng)費用（律師費、保險費和抵押登記費）。業(yè)主一旦做到這些事情，而且資料完整、真實的話,就不應(yīng)當為逾期發(fā)放房貸承擔(dān)責(zé)任。

通過這一事情可以看出，購房合同中，存在諸多陷阱，律師提醒購房人，不能因為問題不易發(fā)生就疏忽。每一個環(huán)節(jié)都要小心謹慎，明確責(zé)任，留下書面的東西，以備日后不時之需。

　　　　　(作者：趙麗萍)