拿到新房總是一件該向您祝賀的喜事。除喬遷之喜外，主要是祝賀讓人煩惱讓人憂(yōu)的“購(gòu)房戰(zhàn)”總算可以告一段落了。不過(guò)，辦理入住還是需要一定的手續(xù)，不了解清楚仍然會(huì)讓你平添不少煩惱。

　　一般而言，物業(yè)接收包括“物業(yè)交付與接收”、“物業(yè)進(jìn)駐”、“辦理物業(yè)管理手續(xù)”等事項(xiàng)。鑒于物業(yè)的種類(lèi)繁多，在接收過(guò)程中具體情況各不相同，本文僅以預(yù)售商品房為例，就物業(yè)接收中的有關(guān)問(wèn)題做介紹。

　　■接收物業(yè)都包括哪些內(nèi)容？

　?。ㄒ唬┙邮铡⒑蓑?yàn)《入伙通知書(shū)》

　　物業(yè)預(yù)售合同一般都規(guī)定在交付物業(yè)前一定時(shí)間發(fā)通知（即《入伙通知書(shū)》）。如在約定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者沒(méi)有收到《入伙通知書(shū)》應(yīng)向發(fā)展商查詢(xún)。

　?。ǘ┖蓑?yàn)物業(yè)

　　依合同約定與法律法規(guī)要求，對(duì)物業(yè)各主要方面逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、核對(duì)。購(gòu)房者務(wù)必重視并仔細(xì)檢查，因?yàn)橐坏┙邮眨瑒t發(fā)展商就履行了按期交房的義務(wù)，如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，住戶(hù)還需進(jìn)行維修維護(hù)的工作。如在檢查物業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，則可暫時(shí)拒收，并要求馬上返修，若發(fā)展商返修后再交付的時(shí)間已超過(guò)合同交房期限，則發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　?。ㄈ┙邮瘴飿I(yè)

　　購(gòu)房者對(duì)物業(yè)進(jìn)行核驗(yàn)，且核驗(yàn)結(jié)果與合同約定無(wú)差別以后，應(yīng)當(dāng)與發(fā)展商簽訂《交屋看房記錄表》（或稱(chēng)物業(yè)交付核驗(yàn)單等）。此時(shí)應(yīng)當(dāng)把檢查情況逐一記錄，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，則如實(shí)記錄下來(lái)，并要求發(fā)展商在一定期限內(nèi)處理等。較后，由雙方簽字或蓋章。

　　購(gòu)房者如對(duì)物業(yè)的核驗(yàn)結(jié)果無(wú)異議或異議不大，則可接收鑰匙。

　?。ㄋ模┺k理物業(yè)管理事宜

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，物業(yè)接收與物業(yè)管理是兩個(gè)完全不同性質(zhì)的事項(xiàng)，前者是因購(gòu)賣(mài)合同而產(chǎn)生的交付標(biāo)的物行為，后者是因擁有房屋所有權(quán)后行使使用權(quán)能的行為。然而基于通常的物業(yè)之間的不可分割性以及眾多物業(yè)使用中的共同管理的必要性，客觀上要求兩個(gè)事項(xiàng)要放在一起處理，即在交付接收物業(yè)的時(shí)候就要處理即將開(kāi)始的使用事宜。但是，這并不否認(rèn)兩個(gè)事項(xiàng)的區(qū)別，此時(shí)需要處理與物業(yè)管理有關(guān)的事項(xiàng)是基礎(chǔ)性的、臨時(shí)性的。

　　■接收物業(yè)過(guò)程中遇到糾紛怎么辦？

　?。ㄒ唬┌l(fā)展商在合同約定期限后通知交付，雙方未能就違約補(bǔ)償協(xié)商一致，購(gòu)房者拒絕接收物業(yè)。

　　對(duì)此，筆者認(rèn)為，購(gòu)房者在接到通知后應(yīng)接收房屋，同時(shí)繼續(xù)以協(xié)商或訴訟、仲裁方式追究發(fā)展商的違約責(zé)任。因?yàn)榘l(fā)展商的違約責(zé)任算至交付時(shí)止，購(gòu)房者拒絕辦理接收手續(xù)，則很可能無(wú)權(quán)得到更多的補(bǔ)償，同時(shí)無(wú)法享受使用、出租該房屋的權(quán)益。

　　若發(fā)展商拒絕交付，則購(gòu)房者可以爭(zhēng)取更多的補(bǔ)償，但是應(yīng)當(dāng)以主動(dòng)發(fā)函催促發(fā)展商履行應(yīng)交付義務(wù)的方式來(lái)取得有力的證據(jù)。

　?。ǘ┓课荽嬖谫|(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者拒絕接收。

　　對(duì)此應(yīng)分兩種情況處理：其一，若質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，房屋工程質(zhì)量不合格、更改結(jié)構(gòu)、面積有較大誤差、缺少重要的設(shè)備設(shè)施等，購(gòu)房者可以拒絕接收，要求解除購(gòu)房合同，要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。其二，若質(zhì)量問(wèn)題較小，如裝修材料達(dá)不到優(yōu)良、裝修工藝稍次、次要設(shè)備有損傷等，購(gòu)房者則不能拒絕接收，一般不能解除合同，但是可以要求發(fā)展商返修或予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并暫緩接收。之所以這樣做，是因?yàn)檫`約行為分嚴(yán)重違約與輕微違約兩種，輕微違約一般不導(dǎo)致合同解除。

　　（三）發(fā)展商擬訂的管理公約不公平、不合理，收取的管理費(fèi)用過(guò)高，購(gòu)房者拒絕簽署交付。

　　鑒于管理公約的合理、公平標(biāo)準(zhǔn)難以確定，且物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)無(wú)統(tǒng)一規(guī)定（普通住宅除外），因此，此類(lèi)糾紛頗難處理。一般通過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調(diào)解解決為好。若管理公約條款明顯不公，并嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益時(shí)，筆者認(rèn)為購(gòu)房者有權(quán)拒絕簽署協(xié)約，而可以聯(lián)合眾多業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，自定管理公約，自聘物業(yè)管理公司，自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，采取這種行動(dòng)之前應(yīng)向市房管局匯報(bào)，并取得支持與指導(dǎo)。

　　■文／偉業(yè)顧問(wèn)　王薇

（北京青年報(bào)）

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