樓市每年都維權(quán)，去年鬧得特別兇。和黃收回房子整改；美麗園贏了官司亂了小區(qū)；東華金座售樓處成了業(yè)主臨時(shí)住宅……在3·15到來(lái)之際，本報(bào)為大家整理去年地產(chǎn)維權(quán)“七宗較”，希望能給大伙在今年的維權(quán)征途中聊做指南。用秦兵的話說(shuō)：“高理性維權(quán)，低成本維權(quán)”，較好是能讓07樓市“天下無(wú)賊”！

較緊張 業(yè)主物業(yè)成冤家

2006年的天，天通苑的太平家園小區(qū)被狼犬的叫聲打破了寧?kù)o。

據(jù)太平家園業(yè)主委員會(huì)秘書長(zhǎng)李有成介紹，狼犬是業(yè)主委員會(huì)委托新物業(yè)——地港公司帶來(lái)維持秩序的。業(yè)主委員會(huì)和地港物業(yè)準(zhǔn)備將小區(qū)舊物業(yè)——嘉仁物業(yè)強(qiáng)行驅(qū)逐。40名手執(zhí)警棍的新物業(yè)公司保安在太平家園門口列隊(duì)，準(zhǔn)備進(jìn)入。嘉仁物業(yè)也集合了約20位保安列隊(duì)阻止，雙方對(duì)峙了近1公里。昌平區(qū)東小口派出所接到報(bào)案，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，避免事態(tài)激化。在昌平區(qū)建委、昌平小區(qū)辦和東小口派出所的協(xié)調(diào)下，新物業(yè)地港公司未能進(jìn)駐太平家園小區(qū)，無(wú)奈撤離。

據(jù)李有成介紹，在嘉仁物業(yè)接管小區(qū)后，多次發(fā)生維權(quán)業(yè)主被“黑打”事件，李有成本人也被不明人員打成重傷。所以早在2005年6月小區(qū)就已經(jīng)召開業(yè)主大會(huì)，三分之二以上的業(yè)主投票同意“炒”了嘉仁物業(yè)。但嘉仁物業(yè)以投票程序有問題為由，拒不退出。而業(yè)委會(huì)代表和地港物業(yè)堅(jiān)持認(rèn)為合同具有法律效力。《臨時(shí)托管合同》是因?yàn)楦鼡Q物業(yè)需要召開業(yè)主大會(huì)，所以先簽訂托管合同，在三個(gè)月托管期內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)，選聘新物業(yè)。托管期物業(yè)費(fèi)由地港公司先墊付。

孟憲生律師指出，由于在實(shí)際生活中要組織業(yè)主大會(huì)程序相當(dāng)復(fù)雜，業(yè)委會(huì)重新選聘物業(yè)公司有兩點(diǎn)必須注意：一是業(yè)主可以授權(quán)業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)公司，二是選聘后需要業(yè)主認(rèn)定。

較離譜 裝修被毀只賠1萬(wàn)

華悅國(guó)際公寓是由北京鴻安偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2004年3月動(dòng)工開發(fā)的位于亞運(yùn)村北小河路的高端公寓項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)均價(jià)高達(dá)12500元/平方米。但是在2005年10月入住后，陸續(xù)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)建筑存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。

業(yè)主王女士和胡女士的房子的隔離墻面普遍發(fā)生開裂，部分墻體表面裝修涂料脫落或隆起，而浴室和廚房的瓷磚也多處出現(xiàn)裂縫。小區(qū)的C座、F座、Q座、M座和N座的9戶都出現(xiàn)了類似的狀況，于是王女士等9戶和開發(fā)商北京鴻安偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行交涉，要求對(duì)房屋隔離墻質(zhì)量進(jìn)行鑒定。2006年1月12日~17日，雙方委托國(guó)家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督對(duì)9戶的裂縫現(xiàn)狀進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)裂縫主要存在于“隔離板之間、隔離板與頂棚和其他墻體交接處”。檢驗(yàn)結(jié)論認(rèn)為“接縫處的水泥砂漿與空心條板之間的結(jié)合能力差，并且未采取足夠的防開裂措施”。

在鑒定結(jié)果出來(lái)后，開發(fā)商北京鴻安偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也提出了賠償方案。據(jù)王女士介紹，開發(fā)商對(duì)進(jìn)行鑒定的9戶提出了1萬(wàn)到1.7萬(wàn)不等的賠償方案。但是王女士等業(yè)主認(rèn)為，如果要將原來(lái)的裝修拆掉，修補(bǔ)墻面后再重新裝修，僅成本就不止1萬(wàn)元，還不計(jì)算來(lái)回施工對(duì)生活造成的影響和不便?！半y道我家的裝修只值1萬(wàn)嗎？”王女士非常氣憤。此外N座的李女士此前委托開發(fā)商進(jìn)行裝修，花了22萬(wàn)，但到現(xiàn)在開發(fā)商還在對(duì)李女士家的裂縫進(jìn)行修補(bǔ)，導(dǎo)致李女士一直不敢收房。目前，李女士等人提出的訴訟仍在進(jìn)行當(dāng)中。

較震驚 大品牌也不靠譜

2006年的較后，逸翠園的業(yè)主再也不能抑制心中的激憤，冒著大雪，聚集在項(xiàng)目售樓處集體維權(quán)。

業(yè)主李先生向記者描述當(dāng)時(shí)購(gòu)的情景時(shí)說(shuō)：“雖然逸翠園比周邊的項(xiàng)目貴了不少，但我就是沖著和記黃埔的品牌去的。別的也沒想太多，拿著現(xiàn)金就去排號(hào)了，誰(shuí)曾想到交房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)有這么多質(zhì)量問題！”

業(yè)主反映比較集中的質(zhì)量問題是，墻體傾斜，天花板是斜的，肉眼都能看出墻是歪的，不少墻線都是彎的。房屋內(nèi)部地面凹凸不平，高低差距達(dá)到5厘米，的甚至到了7厘米。而樓板厚度薄，跺腳就能明顯感覺到樓板震動(dòng)，樓板厚度較薄的地方不到10厘米。室內(nèi)空調(diào)管線施工粗糙，管子比出風(fēng)口還低，根本無(wú)法裝修。

當(dāng)天，業(yè)主共同聘請(qǐng)的律師當(dāng)場(chǎng)宣讀了《致李嘉誠(chéng)先生的一封信》，要求整改。1月17日，開發(fā)商發(fā)出《致逸翠園業(yè)主的函》表示，和黃地產(chǎn)將從即日起，暫停北京逸翠園項(xiàng)目的交房工作，和黃地產(chǎn)將對(duì)項(xiàng)目的部分單位加快維修。因收回項(xiàng)目而造成的延期交房問題，開發(fā)商將按合同規(guī)定賠付業(yè)主。業(yè)主因?yàn)閷?duì)開發(fā)商已經(jīng)失去信任，在1月22日召開記者會(huì)，發(fā)布致和黃公司的封信，要求和黃公司停止單方面的整改，與業(yè)主共同制定具體的整改方案。但開發(fā)商并未正面回應(yīng)，目前事件仍在協(xié)調(diào)當(dāng)中。

較困惑 雷霞的煩惱

美麗園業(yè)委會(huì)終于打贏了官司，把物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由較初的2.78元/平方米/月降至1.58元/平方米/月，這本該是一件喜事，但是2006年9月1日，鴻銘物業(yè)撤離美麗園小區(qū)，一時(shí)間整個(gè)小區(qū)頓時(shí)陷入癱瘓。約600位業(yè)主不滿小區(qū)現(xiàn)狀，認(rèn)為是業(yè)委會(huì)“鬧”出的亂子，要求業(yè)委會(huì)主任雷霞辭職。

小區(qū)業(yè)主鮮明地分成兩個(gè)陣營(yíng)，支持業(yè)委會(huì)的業(yè)主認(rèn)為鴻銘物業(yè)的做法是在以“罷工”的方式對(duì)抗業(yè)委會(huì)；支持鴻銘物業(yè)的業(yè)主認(rèn)為，在美麗園這樣一個(gè)高端社區(qū)，這樣的物業(yè)費(fèi)實(shí)屬正常水平，降到1.58元/平方米/月讓物業(yè)無(wú)利潤(rùn)可言，業(yè)委會(huì)不斷地打官司才“逼”走了物業(yè)。美麗園業(yè)委會(huì)主任雷霞怎么也沒想到還沒來(lái)得及品嘗勝利的滋味，就要面對(duì)眾多業(yè)主的責(zé)難。

好在12月10日，南京新鴻運(yùn)物業(yè)公司成為了美麗園的新管家。美麗園恢復(fù)到往日的平靜，業(yè)委會(huì)終于向業(yè)主們交出了答卷。

較氣憤 天之驕子業(yè)主游行東三環(huán)

該于2006年6月18日收房的朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)雙井橋東北角的天之驕子業(yè)主被通知延期至7月25日收房，但收房當(dāng)天，業(yè)主發(fā)現(xiàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施多項(xiàng)達(dá)不到交房條件，因此拒絕收房。

天之驕子小區(qū)內(nèi)還是土路，有不少工人還在施工，多數(shù)玻璃門尚未裝好，建筑垃圾成堆，引起業(yè)主不滿。小區(qū)50多名業(yè)主因?qū)κ辗織l件不滿，走上東三環(huán)主路，聲稱要找朝陽(yáng)建委評(píng)理，堵路約半公里，導(dǎo)致業(yè)主被派出所調(diào)查。

10月26日，天之驕子141名業(yè)主聯(lián)名狀告北京嘉利恒德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京千喜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

一審法院判決業(yè)主敗訴。朝陽(yáng)區(qū)法院認(rèn)為，當(dāng)開發(fā)商存在多項(xiàng)違約情況時(shí)，應(yīng)合并承擔(dān)違約賠償。不支持業(yè)主主張的延期交房、延期交付市政基礎(chǔ)設(shè)施、延期交付其他設(shè)施的三項(xiàng)賠償。多數(shù)業(yè)主表示將繼續(xù)上訴。

較突然 美然動(dòng)力街區(qū)新物業(yè)沒錢撐

和太平家園舊物業(yè)不肯退出形成鮮明對(duì)比的是，美然動(dòng)力街區(qū)在舊物業(yè)美晟公司按照法院判決撤出不久后，新物業(yè)公司北京四方佳園物業(yè)公司卻在2月4日退出小區(qū)。

在四方佳園公司致美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)主委員會(huì)的函中，解釋了為何要退出小區(qū)的原因：缺錢。據(jù)專業(yè)人士估算，像美然動(dòng)力街區(qū)這樣規(guī)模的小區(qū)，還要保證供應(yīng)熱水和飲用水直接入戶的高服務(wù)水準(zhǔn)，一個(gè)月大約需要30萬(wàn)元的費(fèi)用，而四方佳園入駐期間共收到物業(yè)費(fèi)20多萬(wàn)元，遠(yuǎn)不夠支出。在與業(yè)委會(huì)多次協(xié)商未果的情況下，2006年1月1日簽訂的《美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)委托管理合同》自動(dòng)終止，從簽訂合同到無(wú)奈退出，新物業(yè)只撐了一個(gè)月零三天。

當(dāng)記者詢問為何大家不交物業(yè)費(fèi)時(shí)，小區(qū)業(yè)主王女士認(rèn)為，業(yè)委會(huì)是否有權(quán)決定物業(yè)是大家爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。四方佳園有什么背景，是什么資質(zhì)，能提供哪些服務(wù)，全體業(yè)主并沒有看到詳細(xì)公告和解釋。在這種情況下，業(yè)主對(duì)由業(yè)委會(huì)選聘的四方佳園難以認(rèn)可。

維權(quán)專家舒可心表示，由于新物業(yè)的進(jìn)入大多是由業(yè)委會(huì)操作聯(lián)系，很少通過業(yè)主大會(huì)表決確定。而在操作中，業(yè)委會(huì)很難與業(yè)主有效溝通，相當(dāng)一部分業(yè)主不會(huì)輕易將動(dòng)輒幾千元物業(yè)費(fèi)放心地交出去。

較痛心 東華金座爛尾 業(yè)主入住售樓處

東華金座項(xiàng)目位于宣武門外，是由宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司于1998年開發(fā)立項(xiàng)，在2000年宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司找到了北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為聯(lián)建單位。開發(fā)商承諾較早入住時(shí)間為2002年底，但2003年年初該項(xiàng)目就停工成了爛尾樓。

無(wú)奈之下，購(gòu)房人將兩家開發(fā)商告上了法庭。雖然上訴的30多名購(gòu)房人贏了官司，法院判決開發(fā)商退款并付違約金，但北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示由于資金匱乏，無(wú)法執(zhí)行該判決。

2006年8月10日，東華金座30余業(yè)主在售樓處抗議。業(yè)主們表示，開發(fā)商多次承諾至今仍沒兌現(xiàn)，他們希望有關(guān)部門能出面解決這棟爛尾樓問題。

某業(yè)主表示，60多戶業(yè)主總共投入7000多萬(wàn)房款，至今仍不能入住，而三年來(lái)維權(quán)多次無(wú)果，問題在于無(wú)人出面監(jiān)督開發(fā)商解決問題。如果開發(fā)商確實(shí)沒有能力完工，希望政府有關(guān)部門可通過協(xié)調(diào)來(lái)轉(zhuǎn)移此樓盤經(jīng)營(yíng)權(quán)，選擇新開發(fā)商，保證業(yè)主能入住。

業(yè)主們?cè)跂|華金座售樓處堅(jiān)持了100多天。開發(fā)商房開置業(yè)股份有限公司（東華金座）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李慶元表示，“從現(xiàn)在開始，我們將對(duì)這個(gè)項(xiàng)目完全盡職盡責(zé)地盡快完成。”李慶元表示，東華金座預(yù)計(jì)在明年3月重新啟動(dòng)，原則上將保持戶型不變，但其他方面是否有變化還有待區(qū)政府等部門的決定，現(xiàn)在暫無(wú)法透露。

對(duì)于東華金座的再次啟動(dòng)，由于業(yè)主們聽說(shuō)開發(fā)商要將房子建成像宿舍樓那樣的集體公寓，那房子的戶型、外立面等標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有很大的改變，業(yè)主們還能拿到與合同一致的房子嗎？他們更是憂心忡忡，絲毫沒有事情得以解決的喜悅。

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