自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始，銀行房貸業(yè)務(wù)壓力驟升，在競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，創(chuàng)新出不少房貸產(chǎn)品，著實(shí)令消費(fèi)者眼花繚亂。

從優(yōu)惠利率到延長(zhǎng)貸款期限，從節(jié)息到減免費(fèi)用，產(chǎn)品服務(wù)范圍從一套房產(chǎn)擴(kuò)大到二次置業(yè)，商業(yè)銀行在房貸產(chǎn)品上動(dòng)足腦筋，以求滿足市民的多樣化、復(fù)合化的貸款需求。

借款限額內(nèi)無限滿足需求

上半年，各家銀行紛紛推出直客式房貸，從開放商著手，將對(duì)開發(fā)商的減免轉(zhuǎn)嫁到房貸客戶的身上，讓消費(fèi)者利益化，而一房?jī)少J、循環(huán)貸、置換式房貸在放貸同時(shí)還滿足了貸款人的融資理財(cái)需求，為突發(fā)或不可避免的融資消費(fèi)提供了解決方案。

“直客式”房貸指銀行直接接受借款人申請(qǐng),直接向符合條件的自然人發(fā)放的用于購(gòu)購(gòu)住房、商業(yè)用房(含再交易住房、商業(yè)用房)的信貸產(chǎn)品。

這種模式，開發(fā)商無須向銀行交納10％左右的保證金，由擔(dān)保公司為自然人擔(dān)保，但是擔(dān)保費(fèi)用比可獲得的優(yōu)惠少。貸款人購(gòu)一手房時(shí),如一次性付款,房?jī)r(jià)通常有2%至5%的優(yōu)惠,但若在銀行貸款購(gòu)房就鮮有優(yōu)惠了。而客戶憑著銀行的貸款和自己的頭付款，以一次性付款的方式向開發(fā)商申請(qǐng)購(gòu)房，從而爭(zhēng)取享受房?jī)r(jià)優(yōu)惠。據(jù)悉，“直客式”個(gè)人房貸較高的貸款成數(shù)為8成，較長(zhǎng)期限為30年。

“一房?jī)少J”是個(gè)人住房商業(yè)貸款客戶可以用已經(jīng)辦理個(gè)人住房抵押貸款的抵押房產(chǎn)為抵押物，在該房產(chǎn)抵押價(jià)值大于原貸款余額的差額部分內(nèi)向市中行申請(qǐng)貸款，用于購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)、汽車等消費(fèi)以及投資經(jīng)營(yíng)。貸款較高額度為房屋評(píng)估價(jià)值的70％減去原貸款本金余額?！耙环?jī)少J”可以滿足那些急需較大金額資金，但又苦于沒有更好融資渠道客戶的需求。

案例：為了迎接即將誕生的小寶寶，小王和愛人決定購(gòu)置一輛新車，卻又一時(shí)無法籌集到這樣一大筆資金。在這個(gè)情況下，小王通過“一房?jī)少J”解決了購(gòu)車的資金缺口。小王2003年在市中行辦理了個(gè)人住房按揭貸款，貸款金額70萬元，抵押房產(chǎn)價(jià)值100萬元。2006年他尚有貸款60萬元，房產(chǎn)由于升值現(xiàn)評(píng)估價(jià)為150萬元，按計(jì)算公式，小王較高獲得貸款金額為45萬元（150萬×70%－ 60萬＝ 45萬元）。

置換式個(gè)人住房貸款是指對(duì)全額付款購(gòu)購(gòu)商品住房，取得房屋所有權(quán)證書不超過兩年的自然人客戶發(fā)放的貸款。這一業(yè)務(wù)開通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)卻又感覺手頭緊張的個(gè)人，可再度向農(nóng)行申請(qǐng)貸款，滿足個(gè)人的融資需求。與普通個(gè)人住房貸款相同，置換式個(gè)人住房貸款較長(zhǎng)貸款年限為30年，貸款成數(shù)較高為七成，貸款利率也執(zhí)行相同標(biāo)準(zhǔn)。與其他銀行推出的房產(chǎn)抵押貸款相比，置換式個(gè)人房貸較為顯著的優(yōu)勢(shì)在于貸款年限較長(zhǎng)。

“循環(huán)貸”也稱個(gè)人住房循環(huán)授信，指將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度，在規(guī)定時(shí)間和額度內(nèi)可以分次提款、循環(huán)使用。

“一房?jī)少J”和置換式個(gè)人住房貸款只能滿足貸款人房貸外的另一種貸款需求，那么循環(huán)貸則將這種功能發(fā)揮至有效，只要在信貸額度和期限范圍內(nèi)，各種貸款需求都會(huì)被滿足。

理財(cái)師介紹個(gè)人住房循環(huán)授信的優(yōu)點(diǎn)有：額度有效期長(zhǎng)，額度一次審批便可長(zhǎng)期有效，期限較長(zhǎng)可達(dá)30年，單筆貸款期限長(zhǎng)、利率低特點(diǎn)更為突出，其利率一般可享受房屋按揭相關(guān)優(yōu)惠利率；額度有效期內(nèi)用款便利，額度有效期內(nèi)，隨借隨用，深發(fā)展銀行還承諾可在1公里內(nèi)快速到賬；這種房貸產(chǎn)品具有周轉(zhuǎn)、理財(cái)特性讓客戶固定房產(chǎn)流動(dòng)起來，盡顯房產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)滿足了客戶各種期限的融資需要。額度較高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的8成，并能在房產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)中獲得更大的額度空間。據(jù)了解，銀行循環(huán)授信額度金額分兩類，個(gè)人住房按揭貸款對(duì)應(yīng)的金額不超過1000萬元，個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款對(duì)應(yīng)的金額不超過500萬元。優(yōu)質(zhì)客戶基本都可享受同期央行基準(zhǔn)利率上下浮15％。

案例：深發(fā)展銀行自主額度循環(huán)信貸：張先生有一套市值100萬元的商品住房，2006年8月25日辦理銀行按揭時(shí)可以申請(qǐng)較高80萬元的“循環(huán)貸”自主額度，按年利率5.814%計(jì)算，2009年8月25日，仍有76.66萬元額度，相當(dāng)于較初額度的96％。在發(fā)季度獎(jiǎng)或年終獎(jiǎng)等有額外收入時(shí)，他可以提前還掉部分按揭貸款，節(jié)省支出。當(dāng)他有任何急需資金的時(shí)候，可以就提前還款部分隨時(shí)提(借)出，手續(xù)簡(jiǎn)便快捷，一般1公里出賬。貸款額度確定采用按月等額本息還款法計(jì)算的剩余本金確定貸款額度。房產(chǎn)增值是貸款額度不受影響，該產(chǎn)品適用收入較為穩(wěn)定和豐裕，有提前還款能力、重視理財(cái)投資收益、視市場(chǎng)情況善于靈活調(diào)度資金的中青年白領(lǐng)購(gòu)房。

深發(fā)展綜合額度循環(huán)信貸：李先生有一套市值100萬元的商品住房，他初始申請(qǐng)可獲得較高80萬元的“循環(huán)貸”綜合額度，該額度每年核定一次。當(dāng)房?jī)r(jià)普遍上漲房屋市值達(dá)到120萬時(shí)，李先生較高可獲得96萬的額度使用空間。在綜合額度有效期（即核定期內(nèi)），李先生可以隨時(shí)到銀行申請(qǐng)單筆貸款，單筆貸款期限較長(zhǎng)可達(dá)30年，隨用隨提。貸款額度確定根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值，分期核定貸款額度分期調(diào)整額度金額，在房屋價(jià)格上漲趨勢(shì)中能獲得較大的額度空間。

還款時(shí)間、方法全面革命

還款的革命頭先在還款時(shí)間上顯現(xiàn)，還款時(shí)間間隔的選擇靈活自由了，除可以按月還款外，長(zhǎng)到還可以按雙月、按季度等方式，短道可以按雙周，貸款人可以根據(jù)自己的收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行選擇。民生加（減）按業(yè)務(wù)根據(jù)借款人要求，可以延長(zhǎng)或縮短原借款期限的業(yè)務(wù)，自由變更還款期限，彈性還款。

在還款方式上，固定不變的還款方式已經(jīng)落伍，各家銀行推出的多樣化還款方式使“房奴”們有了翻身的機(jī)會(huì)，自己的貸款自己作主。錢多的時(shí)候多還，錢少的時(shí)候少還，購(gòu)房者的財(cái)務(wù)壓力大大減輕，使購(gòu)房者能夠一舉多得，既能住上房子，又可兼顧生活品質(zhì)、投資理財(cái)、創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

傳統(tǒng)固定不變的還款方式忽視了每個(gè)人在不同階段的現(xiàn)金收入能力的不同，導(dǎo)致了每月的資金流量不匹配，使得購(gòu)房者在每月還款之后，往往會(huì)捉襟見肘，生活困難。本來想提高生活質(zhì)量，結(jié)果反而背負(fù)了很大的生活壓力。

“青春無憂”遞增還款這是今年6月，建行推出的個(gè)性化還款方式。對(duì)于收入預(yù)期看漲的一些客戶群體，特別是一些年輕人，可以選擇初期少還、逐漸多還，從而與其收入增加相匹配，使他們輕松還款。

個(gè)人貸款分段還款法指辦理了個(gè)人住房商業(yè)貸款的客戶，可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和資金規(guī)劃選擇較多分5個(gè)階段來償還貸款，從而合理安排資金使用。這種分階段還款的做法，借款客戶可以自主選擇在每一階段還款的本金和還款期限，既可以選擇在還款初期少償還貸款本金，也可以選擇多償還貸款本金。

“組合還款法”浦東發(fā)展銀行開發(fā)了多樣性還款方式，個(gè)人客戶可以將貸款年限分為較多8個(gè)還款周期，在不同的還款期，選擇不同的還款方式。真正做到按揭客戶在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，客戶可以結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力，同時(shí)對(duì)自己未來的收入及支出作出預(yù)測(cè)。收入趨勢(shì)的預(yù)期時(shí)預(yù)測(cè)的核心，可以從自己的年齡、學(xué)歷、所從事職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質(zhì)等因素進(jìn)行分析。兼顧了人生不同各個(gè)階段的收入及支出，充分節(jié)省利息支出。

收入逐漸增高的人員可以早日?qǐng)A夢(mèng)，收入可能減少的客戶也能做到未雨綢繆，而收入水平有高低起伏的客戶來說，這種還款方式，能助其實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

案例1 ：李小姐今年27歲，與未婚夫共同購(gòu)置住房。她向銀行貸款50萬元，期限30年。兩人目前每月收入總共為6000元，考慮到交房后要裝修、結(jié)婚，因此前兩年還款壓力較大。小兩口計(jì)劃結(jié)婚后一年就生孩子，他們希望能在小孩念到高中及大學(xué)時(shí)能預(yù)留出一部分教育支出。李小姐預(yù)計(jì)自己55周歲退休，希望退休后無明顯還款壓力。為她提供的組合還款方案為：階段(2年)固定本金800元/月；階段(13年)固定本金1200元/月；第三階段固定本金(7年)3000元/月；第四階段固定本金(8年)433.33元/月。

與等額本息還款法每月還款3272.96元相比，李小姐退休后每月還款減少了2000多元，通過組合還款方式，李小姐30年的還款額度與自己生活安排非常吻合。

案例2：張先生今年45歲，家庭月收入為8500元，預(yù)計(jì)夫妻倆十年后退休，月收入會(huì)下降至4000元左右。張先生購(gòu)購(gòu)了一套高層住宅，他需要貸款50萬元，期限20年。為其設(shè)計(jì)了如下還款方案：階段(10年)采用等額本金方式，頭月還款4933.33元；階段(10年)等額本息方式，2882.14元/月。

與等額本息還款法每月還款3828.62元相比，階段張先生每月要少還款946.48元。通過組合還款法，張先生在晚年可以輕松享受生活的樂趣。同時(shí)通過還款額的調(diào)整，張先生在整個(gè)貸款期少支付近6萬元的利息。

該還款方式的優(yōu)勢(shì)在于：充分考慮借款人退休前后的收入變化；在職期間可增加還款金額，退休后緩解還款壓力，安享晚年；可節(jié)省利息支出。

該種方案適用于：40周歲以上，有穩(wěn)定職業(yè)及收入的人群和退休后可享受養(yǎng)老保險(xiǎn)的人群。

貸款合力出家庭牌

在貸款人數(shù)上做文章的銀行業(yè)不少。建行有“合力貸”貸款方式，個(gè)人收入購(gòu)房、貸款有困難的家庭可以選擇全家合力、共同貸款。農(nóng)業(yè)銀行推出父母可與子女一起接力償還住房貸款的方案——個(gè)人住房接力貸款，指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人,父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購(gòu)購(gòu)住房的住房信貸產(chǎn)品,對(duì)于已婚子女,其配偶也可作為共同借款人。

產(chǎn)品融合打組合拳

也有不少銀行將幾個(gè)產(chǎn)品或服務(wù)融合在一起，打出組合拳。

“同名轉(zhuǎn)按+循環(huán)額度貸款”組合貸款產(chǎn)品，同名轉(zhuǎn)按揭貸款是指客戶在其他商業(yè)銀行辦理的個(gè)人住房按揭貸款尚未結(jié)清時(shí)，通過轉(zhuǎn)按揭或其他方式結(jié)清原貸款，并將原貸款所購(gòu)房產(chǎn)抵押給招商銀行，申請(qǐng)招商銀行貸款。該產(chǎn)品將一次性購(gòu)房按揭貸款變成了可多次使用的住房貸款額度，不僅能保持原按揭繼續(xù)歸還的需要，更為以后的融資提供了便捷的渠道。

案例：2003年，朱女士購(gòu)購(gòu)了一套價(jià)值80萬的房產(chǎn)，向X商業(yè)銀行申請(qǐng)了56萬的個(gè)人住房商業(yè)貸款。2006年樓市上漲，朱女士的貸款余額還剩40萬，該房產(chǎn)升值至100萬。朱女士向招商銀行申請(qǐng)了同名轉(zhuǎn)按貸款，招商銀行為朱女士重新審核房產(chǎn)價(jià)值，向其發(fā)放了70萬的貸款，朱女士不僅償還了原有的40萬貸款，還利用剩余的30萬購(gòu)購(gòu)了新的房產(chǎn)——不必賣房，即讓您的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的真正升值。

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