聽(tīng)說(shuō)過(guò)“房奴”嗎？成為房子的奴隸，每個(gè)月被沉重的房貸壓彎了腰。其實(shí)，誰(shuí)也不愿意淪落成房奴，選擇房貸產(chǎn)品就像選擇投資產(chǎn)品，需要適合自己，符合自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)實(shí)力和心理承受力。在12月10日“財(cái)富100北京巡講”現(xiàn)場(chǎng)，民生銀行東單支行個(gè)貸部經(jīng)理李晶為大家介紹了三個(gè)選擇房貸產(chǎn)品的技巧，幫助購(gòu)房者輕松應(yīng)對(duì)房貸的壓力。

●貸款月供+固定支出<50%

所謂“房奴”，就是背負(fù)著大量的房貸，月供遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的預(yù)算，在還款之后很可能發(fā)生意外的突發(fā)情況，進(jìn)而出現(xiàn)入不敷出的尷尬，有人說(shuō)一代房奴會(huì)影響上下三代人的生活。對(duì)于這樣的購(gòu)房者，李晶提示，大家在貸款的時(shí)候，步要確定合理的貸款額度。

據(jù)了解，按照銀行的規(guī)定，普通住宅建筑面積在90平方米的房產(chǎn)，較高可向銀行申請(qǐng)房?jī)r(jià)80%的貸款，建筑面積在90平方米以上的房產(chǎn)，較高只能申請(qǐng)房?jī)r(jià)或者評(píng)估價(jià)70%的貸款。當(dāng)然貸款是要支付利息的，考慮到利息因素，應(yīng)該怎么確定貸款額度的合理性呢？李晶為大家提供了一個(gè)簡(jiǎn)單公式，根據(jù)自己生活收入水平和綜合支出水平來(lái)綜合考慮，貸款月供額加上生活的固定支出，指的是物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，來(lái)分?jǐn)偟矫總€(gè)月計(jì)算，合理的規(guī)劃是，這兩部分加起來(lái)一定要小于家庭月收入的50%，如果超過(guò)月收入的50%甚至到60％、70％、80%的話，就很難抵御突發(fā)事件的應(yīng)急需求。

●選擇適合自己的還貸方法

目前銀行推出的房貸還款方式很多，像等額本息還款法、等額本金還款法、組合還款法、循環(huán)貸款、雙周供、固定利率房貸、一次還本付息還貸法等等，很多人都會(huì)陷入選擇的困惑，不太了解各種還貸方法的優(yōu)缺點(diǎn)。

李晶介紹說(shuō)，較基本的方法是等額本金和等額本息兩種。所謂等額本息還款法，是把按揭貸款本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中，每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月遞減。優(yōu)點(diǎn)是每月還款額是固定的，缺點(diǎn)是還款總利息相對(duì)比較高。等額本息法適合以下幾種人群：頭先是適用于收入穩(wěn)定、購(gòu)房子自住的家庭，比如公務(wù)員、教師等職業(yè)的群體。此外，因?yàn)檫@種方式在前期每月還款額相對(duì)較低，也適合創(chuàng)業(yè)初期的年輕人。

等額本金還款法就是平時(shí)說(shuō)的遞減還款法，把本金平均分配到每個(gè)月，利息則是按天來(lái)計(jì)算。優(yōu)點(diǎn)是總的利息支出相對(duì)較低，缺點(diǎn)是前期支付月供總額較多，逐月遞減，這種方法主要適合目前收入比較高，但是有可能未來(lái)收入會(huì)減少的人群，像中年群體，目前有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是隨著年齡的增長(zhǎng)，收入可能會(huì)減少的人比較適合這種方法。

還有就是民生銀行獨(dú)有的組合還款法。就是把等額本金和等額本息兩種方式做一個(gè)組合，把還款周期分成幾個(gè)階段，可以選擇先多還，后少還，再多還，如果提前還款沒(méi)有次數(shù)限制也沒(méi)有違約金支付。

還可以辦理接力貸款，銀行對(duì)貸款人的年齡有一定規(guī)定，較高的差不多在70歲左右，比如一位60歲的老先生，自己還有工作收入，想購(gòu)一套房子，可能只能貸10年，如果想貸40萬(wàn)到50萬(wàn)，分?jǐn)偟矫總€(gè)月的月供會(huì)很高，可能貸款就做不成?，F(xiàn)在提供的接力貸款可以讓自己的兒子、女兒來(lái)申請(qǐng)貸款，兩代人做共同還款人，這樣就可以申請(qǐng)20年或者30年的貸款年限，分?jǐn)偟矫總€(gè)月還款也不是很高，可以解決實(shí)際的問(wèn)題。

●隨時(shí)調(diào)整還貸方式

貸款實(shí)施以后完全不是一成不變的，應(yīng)該像我們?nèi)粘Ｉ钭龊苁煜さ氖乱粯樱?jīng)常去調(diào)整。李晶建議，大家一定要根據(jù)自己的收入變動(dòng)情況，以及隨時(shí)可能發(fā)生的一些情況調(diào)整還款計(jì)劃，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行對(duì)提前還款或者延長(zhǎng)縮短貸款都是不收取違約金的，購(gòu)房者可以變更還款方式，可以把還款年限延長(zhǎng)或者縮短，可以向銀行做提前還款。舉例說(shuō)明，按照商業(yè)貸款的利率，一年以內(nèi)是6.12%，如果現(xiàn)在銀行給一個(gè)優(yōu)質(zhì)客戶下浮15%，就是5.202%。目前1至3年基準(zhǔn)利率是5.3%，4至5年以后下浮到5.08％，就是說(shuō)貸款年限越短，適用的利率越低，可以結(jié)合自己的收入變化申請(qǐng)貸款年限縮短。

李晶還提醒房貸者要注意自己的個(gè)人信用，在成功辦理貸款后一定要按時(shí)還貸。否則，就會(huì)出現(xiàn)不良記錄，一旦存在不良信用記錄，會(huì)影響再次申請(qǐng)貸款或者申請(qǐng)信用卡，甚至影響到生活、求職、就業(yè)等各個(gè)方面。文/本報(bào)記者王芳攝影/本報(bào)記者婁啟勇

●鏈接

用轉(zhuǎn)按揭貸款做融資

個(gè)人同名轉(zhuǎn)按揭，指已經(jīng)在商業(yè)銀行辦理了住房貸款的客戶，重新將該房產(chǎn)抵押給銀行的一種貸款方式。比如說(shuō)，王先生兩年前購(gòu)了一套房子，當(dāng)時(shí)做了貸款，現(xiàn)在這套房子已經(jīng)升值，王先生正好有一筆新的用款需求，又沒(méi)有其他可以做抵押的，只有這一套貸款的房產(chǎn)。如何來(lái)滿足他的融資需求呢？

銀行可以把這套房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，根據(jù)新的價(jià)值做貸款，實(shí)現(xiàn)融資應(yīng)對(duì)一時(shí)之需。有兩個(gè)前提條件，一種是貸款沒(méi)有還清，屬于貸款中的房產(chǎn)。另外一種是，房貸已經(jīng)結(jié)清，結(jié)清以后發(fā)現(xiàn)還有其他事情要用錢，用錢的期限沒(méi)有超過(guò)6個(gè)月，都是可以辦理個(gè)人同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

案例說(shuō)明

黃先生于2004年向某銀行貸款40萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)市區(qū)住房一套，當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)價(jià)格是53萬(wàn)元，2006年10月，因?yàn)榻Y(jié)婚打算 屋并且準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)一輛家庭轎車，一共需要資金18萬(wàn)元，此時(shí)因房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)過(guò)評(píng)估，此房產(chǎn)已升至82萬(wàn)元。兩年前他花40萬(wàn)購(gòu)一套房產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)升值到82萬(wàn)，現(xiàn)在他還需要18萬(wàn)的資金缺口。如果按以前的還款方式，執(zhí)行的利率是6.84%，貸款期限較長(zhǎng)為10年，月還款的壓力還是比較大的。按照這種方式，黃先生目前不能做成這筆貸款，可能會(huì)影響到他購(gòu)車和裝修的計(jì)劃。黃先生選擇了同名轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，較終貸款55萬(wàn)元，期限20年，執(zhí)行利率是下浮15%后的優(yōu)惠利率5.814%，在結(jié)清原貸款余額后的資金足以支付裝修及購(gòu)車所需，月供款很符合黃先生的支付能力。