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置業(yè)理財(cái):不做房奴早還房貸 八種人的DIY理財(cái)法

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 507 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

組合還貸案例   選擇還款方式,沒(méi)有較好的,只有較適合的。每個(gè)人在選擇還款方式時(shí)都應(yīng)從多方面綜合考慮之后再做出判斷,而這些綜合因素的排列組合又是千變?nèi)f化的,因此選擇還貸方案一定要因人而異、因事而異。下面,舉兩個(gè)例子來(lái)說(shuō)明還貸方式的個(gè)性化選擇差異。

  通過(guò)兩個(gè)案例可以看出,同樣一筆100萬(wàn)期限為20年的貸款,對(duì)于收入處于成長(zhǎng)期的楊小姐,在個(gè)十年期可以選擇低月供,減輕還款壓力,能夠在收入有限的情況下保證一個(gè)比較好的生活質(zhì)量。對(duì)于收入處于成熟期的張先生,他在收入的頂峰階段加快還款進(jìn)度,而在退休以后能非常輕松的享受生活,不受貸款所困。

  與此同時(shí),由于還款進(jìn)度的不同,在整個(gè)貸款期間,楊小姐比張先生多支付一倍的利息。但楊小姐覺(jué)得自己雖然多支付了利息,但換來(lái)了比較舒適、自在的生活,還是值得的。

  房貸還款:精挑細(xì)選,精彩紛呈

  目前銀行提供的房貸產(chǎn)品名目繁多,只看名稱都很難分辨出其內(nèi)在含義,但經(jīng)過(guò)認(rèn)真研究就會(huì)發(fā)現(xiàn)無(wú)非是以下幾類(lèi)產(chǎn)品的不斷變異:

  類(lèi)平均還款法

  此類(lèi)產(chǎn)品多是按照貸款期限平均或按固定規(guī)律分配貸款本金和利息,使借款人月供的壓力在貸款期間比較統(tǒng)一。這也是較傳統(tǒng)的還款方式,適合于一般老百姓,操作簡(jiǎn)便。

  1、按月等額

  又稱等額本息還款法,指借款人每月以相等的金額(分期還款額)償還貸款,其中每月歸還的金額包括每月應(yīng)還利息、本金。計(jì)算公式為:

  PL(1+L)n*12

  每月償還貸款本息=(1+L)n*12-L

  注:P為剩余本金,L為貸款月利率,n為貸款年數(shù)

  適用人群:此種方式的特點(diǎn)是,每月歸還金額相等,但其中利息逐月遞減、本金逐月增加。適用于大眾。

  2、按月等本

  又稱等額本金還款法,指借款人每月須償還等額本金,同時(shí)付清本月應(yīng)付的貸款利息,而每月歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數(shù)。計(jì)算公式為:

  貸款本金

  每月償還貸款本息=+剩余本金*貸款月利率

  貸款期數(shù)

  適用人群:此種方式的特點(diǎn)是,每月歸還金額遞減,其中本金逐月相等、利息逐月減少。適用于大眾。

  類(lèi)本金自由安排法

  此類(lèi)產(chǎn)品多根據(jù)借款人在貸款期限內(nèi)根據(jù)申請(qǐng)的貸款種類(lèi)和還款能力的額變化自助安排還款進(jìn)度。這些新興還款方式,適合于較為熟悉經(jīng)濟(jì)或金融產(chǎn)品、具有較強(qiáng)的投資理財(cái)意識(shí)和判斷分析能力的專(zhuān)業(yè)客戶,有些操作會(huì)相對(duì)復(fù)雜,但可以起到讓借款人合理調(diào)配資金、創(chuàng)造更高價(jià)值的作用。

  1、到期一次還本付息(利隨本清)

  又稱期末清償法,指借款人需在貸款到期日還清貸款本息,利隨本清。

  適用人群:此種方式一般適用于期限在一年以內(nèi)的貸款客戶,通常是有價(jià)單證(如:銀行存單、國(guó)債等)質(zhì)押貸款。

  2、按月還息、到期還本

  指借款人每月只償還利息,在貸款到期日一次還清貸款本金。

  適用人群:此種方式一般也只適用于期限在一年以內(nèi)的貸款,與前一種所不同的是能夠適當(dāng)緩解到期還款的壓力,通常是出國(guó)留學(xué)貸款。

  3、等比累進(jìn)還款法

  借款人每月以一定比例累進(jìn)的金額(分期還款額)償還貸款,其中每月歸還的金額包括每月應(yīng)還利息、本金,按還款間隔逐期歸還,在貸款截止日期前全部還清本息。此種方法還會(huì)分為等比遞增還款法和等比遞減還款法,通常比例控制在0--(+/-100)%之間,且經(jīng)計(jì)算后的任意一期還款計(jì)劃中的本金或利息不得小于零。

  適用人群:此種方法通常與借款人對(duì)于自身收入狀況的預(yù)期相關(guān),如果預(yù)期未來(lái)收入呈遞增趨勢(shì),則可選擇等比遞增法,減少提前還款的麻煩;如果預(yù)期未來(lái)收入呈遞減趨勢(shì),則可選擇等比遞減法,減少利息支出。

  4、組合還款法

  組合還款法是一種將貸款本金分段償還,根據(jù)資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算利息的還款方式。即根據(jù)借款人未來(lái)的收支情況,頭先將整個(gè)貸款本金按比例分成若干償還階段(t),然后確定每個(gè)階段的還款年限。還款期間,每個(gè)階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計(jì)算每月償還額,未歸還的本金部分按月計(jì)息,兩部分相加即形成每月的供款金額。

  適用人群:目前,市場(chǎng)上推廣比較好的隨心還、氣球貸就是這種方式的演繹。這種方法可以比較靈活的按照借款人的意愿規(guī)劃還款進(jìn)度,真正滿足個(gè)性化需求。對(duì)于自身財(cái)務(wù)規(guī)劃能力強(qiáng)的客戶可嘗試此種方法。

  第三類(lèi)綜合搭配法

  此類(lèi)產(chǎn)品并無(wú)明確的設(shè)計(jì)原則,通常是銀行根據(jù)其自身的產(chǎn)品體系框架,結(jié)合客戶的具體需求,在房貸還款的某一細(xì)微環(huán)節(jié)上做文章,提供更為精細(xì)化的產(chǎn)品搭配銷(xiāo)售的優(yōu)惠項(xiàng)目或便捷方式。

  1、寬限期法

  即在貸款合同約定的還款周期(按月/季/年)內(nèi)(較后一期除外)增加還款寬限期,借款人在寬限期內(nèi)歸還每期還款額的,視同正常還款,不計(jì)收寬限期罰息;超過(guò)寬限期還款的,將按實(shí)際違約天數(shù)(含寬限期天數(shù))計(jì)收罰息。

  適用人群:此種方法主要是解決一些客戶臨時(shí)出差或遇特殊情況而出現(xiàn)的非惡意臨時(shí)欠款問(wèn)題,通常銀行會(huì)對(duì)他們的優(yōu)質(zhì)客戶給予此種配套優(yōu)惠方案。

  2、“雙周供”法

  是打破傳統(tǒng)的按月還貸周期,為貸款客戶制定的每?jī)芍軞w還一次貸款的計(jì)劃,每次還款額約為原月供的一半左右。選擇“雙周供”后,由于銀行每?jī)芍芸劭钜淮?,客戶還款率相對(duì)提高了,可適當(dāng)幫客戶節(jié)約貸款本金的使用,因此客戶負(fù)擔(dān)的利息會(huì)減少。

  適用人群:此種方法是個(gè)完全的“舶來(lái)品”,主要適應(yīng)國(guó)際慣例(特別是歐美國(guó)家)的周薪制客戶,因此,對(duì)外籍人士或外企雇員且仍舊采用周薪制的職員比較適合。

  3、“存抵貸”法

  “存抵貸”是為滿足那些經(jīng)常有余錢(qián)以備不時(shí)之需的客戶而設(shè)計(jì)的。一般模式為:客戶只需將閑散資金存放在個(gè)人按揭貸款扣款賬戶上,超過(guò)X萬(wàn)元(各銀行標(biāo)準(zhǔn)不同)后銀行會(huì)按比例將其視作提前還貸,節(jié)省的利息作為理財(cái)收益返還給客戶,既緩解了其還貸壓力,又保證了資金的流動(dòng)性。

  適用人群:此種產(chǎn)品是房貸產(chǎn)品與理財(cái)概念真正意義上的有機(jī)結(jié)合,使得客戶的資產(chǎn)和負(fù)債能夠相互融通,實(shí)現(xiàn)客戶資金安排上的便利。主要適用于資金周轉(zhuǎn)量大且頻繁的客戶。 (作者系中國(guó)光大銀行北京分行零售業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理 李瑩)

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