喬遷新居本是件令人開心的事，但不少購(gòu)房人的真實(shí)感受卻是幸福中難隱“窩火”?！扒也徽f房?jī)r(jià)高，你傾盡所有，還得從頭到尾任人宰割?！睏罟庀壬鷳崙嵅黄剑谡麄€(gè)商品房交易中，為什么購(gòu)房人總不能擺脫受擺布的“綿羊”角色？更多的購(gòu)房人則在網(wǎng)上表達(dá)新年愿望：消除商品房交易中的三大“霸王”行為。

三大“霸王”行為令人憤憤不平

楊光先生在上海浦東購(gòu)了套房，農(nóng)歷春節(jié)前正式交付。交房當(dāng)日，開發(fā)商臨時(shí)通知業(yè)主，由物業(yè)公司代為交付；物業(yè)公司則要求，業(yè)主必須先簽協(xié)議，并交清6個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)、公共維修基金及其他各項(xiàng)費(fèi)用，然后才給房屋鑰匙。收房時(shí)究竟該先驗(yàn)房還是先簽協(xié)議、先交費(fèi)？楊先生的質(zhì)疑所指的正是眼下房屋交易環(huán)節(jié)的投訴熱點(diǎn)之一：“霸王交付”。

所謂“霸王交付”，就是驗(yàn)房在先、繳費(fèi)在后的交房順序被開發(fā)商強(qiáng)制性地顛倒了，目的在于逃避其應(yīng)承擔(dān)的房屋質(zhì)量責(zé)任。楊光說，因?yàn)橄搿跋⑹聦幦恕?，他按照物業(yè)公司的要求簽了約、交了錢，結(jié)果，拿了鑰匙后才發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司根本不管驗(yàn)房的事。楊先生只好自己請(qǐng)來驗(yàn)房師，發(fā)現(xiàn)一堆質(zhì)量問題：水泥地高低不一、門框不正、甚至客廳的開間兩端不等長(zhǎng)……等到再去找開發(fā)商時(shí)，開發(fā)商竟回答：房子已經(jīng)簽收了，找物業(yè)公司維修吧。

驗(yàn)房師羅斌指出，開發(fā)商之所以逼著業(yè)主先交錢、辦交接手續(xù)，隨后才給鑰匙，其真實(shí)意圖就在于規(guī)避業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題后拒絕收房。通過如此強(qiáng)制性交付，開發(fā)商將房屋質(zhì)量問題推卸掉了，留給購(gòu)房人的是與物業(yè)公司之間的維修扯皮。因?yàn)椴磺宄课萁桓兜恼?guī)流程、不想“多事”，很多購(gòu)房人選擇忍氣吞聲，結(jié)果使“霸王交付”司空見慣。

如果說先繳費(fèi)還是先驗(yàn)房尚屬程序上的霸道，那么，“霸王險(xiǎn)”“霸王約”則屬于實(shí)體性霸道了。

所謂“霸王險(xiǎn)”，是指購(gòu)房辦抵押貸款時(shí)，借款人（也就是購(gòu)房人）竟要為銀行房貸投保。保險(xiǎn)的購(gòu)購(gòu)人是購(gòu)房人，而保險(xiǎn)的受益人則是銀行。既然房屋已經(jīng)抵押給了銀行，并且銀行已經(jīng)賺取了所放貸款的利息，貸款風(fēng)險(xiǎn)理當(dāng)由銀行自負(fù)。但現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房人必須為銀行購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)，開發(fā)商還與銀行聯(lián)手指定保險(xiǎn)公司，購(gòu)房人只得為此付出少則數(shù)千元，多則上萬元的保費(fèi)。

“霸王約”的不公平性與“霸王交付”“霸王險(xiǎn)”相比，有過之而無不及。盡管商品房預(yù)售、銷售合同已經(jīng)是主管部門統(tǒng)一的制式合同，但合同中的選擇性條款、補(bǔ)充條款，定奪權(quán)在開發(fā)商，購(gòu)房人只有“簽字畫押”的份。再不公平的條款，購(gòu)房人的反對(duì)往往只能得到售樓人員千篇一律地回答：“公司就這樣規(guī)定的，條款不能修改，要么你不簽合同。”

網(wǎng)友大胡抱怨，當(dāng)他發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋的公攤面積高達(dá)25平方米時(shí)，他提出增加一約束性附加條款：“若是測(cè)量面積與合同面積有增減，那么套內(nèi)面積要和公攤面積同比增減。”但這一公平性的要求卻遭到了開發(fā)商拒絕：“你不購(gòu)房可以，增加條款不可能?！?

“霸王”行為何以止？

房屋交易中“霸王”行為已經(jīng)成為網(wǎng)絡(luò)論壇上購(gòu)房人集中申討的內(nèi)容，人們迫切希望徹底改變“開發(fā)商為‘刀俎’，購(gòu)房人為‘魚肉’”的交易現(xiàn)狀。業(yè)內(nèi)人士指出，面對(duì)“霸王交付”“霸王險(xiǎn)”的猖獗，有關(guān)主管部門應(yīng)該適度干預(yù)，明確規(guī)則；而對(duì)于“霸王約”，則要更多地依靠供求關(guān)系來改變。

一位取名“天下寒士”的網(wǎng)友說，交鑰匙是購(gòu)房人與開發(fā)商完成購(gòu)房合同的較后一道手續(xù)，拿到鑰匙后，購(gòu)房人才開始和物業(yè)公司發(fā)生新的契約關(guān)系。現(xiàn)在，拿鑰匙之后才應(yīng)該發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、公共維修基金以及契稅等費(fèi)用的交付，卻成了能否拿到鑰匙的前提條件，于法無據(jù)。許多物業(yè)公司與開發(fā)商有千絲萬縷的聯(lián)系，巨額維修基金等費(fèi)用常常被滯留，被開發(fā)商挪作他用，或從中吃“利息”。

業(yè)內(nèi)人士指出，主管部門統(tǒng)一制作的購(gòu)房合同應(yīng)明確公共維修基金交納時(shí)間，譬如規(guī)定：由業(yè)主個(gè)人交納的，需在房屋實(shí)測(cè)面積出來之后、在辦理入住手續(xù)之前交納；如業(yè)主自愿讓開發(fā)商或物業(yè)公司代繳的，可在購(gòu)房合同中約定，代繳方必須在多少工作日之內(nèi)提供專用發(fā)票，以避免資金被挪用。

而對(duì)于“霸王約”，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，解決之道在于供求。供不應(yīng)求的市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，在賣方市場(chǎng)中，購(gòu)房人無論怎樣運(yùn)用法律工具結(jié)果很可能都是徒勞的，因?yàn)榭晒╅_發(fā)商選擇的購(gòu)家很多，而供購(gòu)購(gòu)人選擇的房子少。要想獲得房子，購(gòu)房人往往得放棄權(quán)利，遷就交易。要改變這一現(xiàn)狀，就得先改變商品住宅的供求關(guān)系。

但正如房地產(chǎn)研究者李開發(fā)指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)大問題有待解決：各類房屋計(jì)劃供應(yīng)量與社會(huì)需求量沒有管理與供應(yīng)指標(biāo)，供需不搭界，開發(fā)沒有指標(biāo)，位置沒有明確，囤地待漲價(jià)成了普遍現(xiàn)象。

在供求緊張的形勢(shì)下，交易環(huán)節(jié)中的“霸王行為”的存在也就不足為怪了。只有緩解了供求關(guān)系，購(gòu)房人才會(huì)不再是任開發(fā)商左右的“綿羊”。

　　　　　(作者：徐壽松、蔡國(guó)兆)