較近樓市房貸新政之后，讓很多購(gòu)房人不知該如何是好，我也是其中的一員，也不知該購(gòu)房還是再繼續(xù)觀望，但從較近開(kāi)發(fā)商的舉動(dòng)來(lái)看，很多項(xiàng)目的銷(xiāo)售不再像以往那樣半遮半捂，僅這段時(shí)間收到的銷(xiāo)售短信就比以往頻繁，說(shuō)到底，只是想問(wèn)問(wèn)，到底現(xiàn)在要不要購(gòu)房。

市場(chǎng)

樓市觀望心態(tài)破冰，新政累積效應(yīng)漸顯

羞答答促銷(xiāo) 開(kāi)發(fā)商棄守"不降價(jià)"

高企的房?jī)r(jià)使普通購(gòu)房人望而卻步，二套房頭付四成、清理閑置土地、封頂放貸、加息、物業(yè)稅預(yù)期等一系列調(diào)控房?jī)r(jià)政策陸續(xù)出臺(tái)，其導(dǎo)致的新政累積效應(yīng)在樓市逐步顯現(xiàn)。面對(duì)市場(chǎng)新的變化，一向追求"漲價(jià)"和"不二價(jià)"的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)各種辦法來(lái)提高業(yè)績(jī)，已經(jīng)久違的促銷(xiāo)手段明里暗里又被拿出來(lái)。

較近，許女士在城東住了三十年之后，決定用多年的積蓄來(lái)改善自己的居住條件。當(dāng)她來(lái)到城東萬(wàn)年場(chǎng)某樓盤(pán)看房子時(shí)，銷(xiāo)售人員告訴她，因?yàn)榉孔雍芎觅u(mài)，所以是沒(méi)有優(yōu)惠的，但如果是老客戶(hù)帶過(guò)來(lái)的新客戶(hù)，則老客戶(hù)和新客戶(hù)都將獲得萬(wàn)分之五的返現(xiàn)優(yōu)惠。與該樓盤(pán)距離不遠(yuǎn)的另一樓盤(pán)也有相似的促銷(xiāo)手法，原來(lái)沒(méi)有優(yōu)惠的該項(xiàng)目，也對(duì)老客戶(hù)帶來(lái)的新客戶(hù)給出了1%的優(yōu)惠。

就在該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，正在選房的文小姐告訴記者，她發(fā)現(xiàn)售樓人員的服務(wù)態(tài)度比以前好多了。由于父母親上了年紀(jì)，她決定將原來(lái)80平方米的房子換成130平方米。面對(duì)購(gòu)購(gòu)套房的局限，她也一度猶豫要不要現(xiàn)在購(gòu)房，較后置業(yè)顧問(wèn)推薦的公積金貸款打消了她的顧慮。因?yàn)楣e金貸款并未像商業(yè)貸款那樣，對(duì)套房貸頭付比例提高有硬性規(guī)定，可以維持原政策不變。

樓市一線

促銷(xiāo)方式五花八門(mén)

"如果是以前，想在該區(qū)域購(gòu)房子得到如今的實(shí)惠價(jià)格，已經(jīng)是不敢想象的事情。"許女士在城東萬(wàn)年場(chǎng)某樓盤(pán)銷(xiāo)售部外，對(duì)記者發(fā)出了感慨。

其實(shí)，據(jù)記者近幾日來(lái)的調(diào)查了解，在成都樓市，不僅僅只有萬(wàn)年場(chǎng)一兩個(gè)樓盤(pán)推出了相似的促銷(xiāo)手段，一些有銷(xiāo)售壓力的樓盤(pán)，在近段時(shí)間，紛紛公開(kāi)或半公開(kāi)地在房?jī)r(jià)、優(yōu)惠、服務(wù)上作起了文章。

據(jù)沙河某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人郭小姐告訴記者，區(qū)域內(nèi)一些開(kāi)發(fā)商在近段時(shí)間都加大了促銷(xiāo)力度，比如以前規(guī)定按揭沒(méi)有優(yōu)惠的，現(xiàn)在大多給出1%的優(yōu)惠，取消了原來(lái)準(zhǔn)備調(diào)高房?jī)r(jià)的計(jì)劃，加強(qiáng)了對(duì)置業(yè)顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量，向購(gòu)房者主動(dòng)推薦公積金貸款等。

在成都樓市的其它區(qū)域，無(wú)論城南城西，還是城東城北，盡管開(kāi)發(fā)商的觀望氣氛仍然非常濃厚，但已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商明里暗里向記者透露，接下來(lái)不妨可以"試水"一些價(jià)格促銷(xiāo)手段，讓自己樓盤(pán)的價(jià)格更理性化，也讓自己項(xiàng)目在區(qū)域中的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加明顯。

"樓面地價(jià)4850元/平方米，現(xiàn)房?jī)r(jià)5800元/平方米起"、"開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠1%-2%，陽(yáng)臺(tái)，低總價(jià)塑造高品質(zhì)"、"認(rèn)購(gòu)新開(kāi)盤(pán)房源，可享受總房款1%的優(yōu)惠"……如此煽情的"半賣(mài)半"的促銷(xiāo)廣告，突然出現(xiàn)在近段時(shí)間的房地產(chǎn)廣告中。十·一之前，在還是排隊(duì)購(gòu)房的火熱市場(chǎng)上，廣告是多余的，開(kāi)發(fā)商直接為樓盤(pán)做廣告的不多，即便做廣告，也大多只做一些企業(yè)"品牌"廣告，從不提優(yōu)惠房?jī)r(jià)的事。而現(xiàn)在，降價(jià)促銷(xiāo)廣告成了開(kāi)發(fā)商的需要。

開(kāi)發(fā)商

高房?jī)r(jià)有可能松動(dòng)

面對(duì)花樣翻新的促銷(xiāo)活動(dòng)，不少準(zhǔn)購(gòu)房者不禁發(fā)出了"這是不是就意味著價(jià)格心理博弈的天平已經(jīng)傾向了消費(fèi)者一邊，是不是購(gòu)房者期待已久的降價(jià)就要開(kāi)始了"的疑問(wèn)。

對(duì)于樓盤(pán)通過(guò)暗降價(jià)格促銷(xiāo)一說(shuō)，有的業(yè)內(nèi)人士堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)沒(méi)有降。"在觀望期做某些層面的促銷(xiāo)是有的，畢竟促銷(xiāo)也是一種不可或缺的營(yíng)銷(xiāo)手段。至于說(shuō)什么降價(jià)銷(xiāo)售，目前，我沒(méi)有看到哪些項(xiàng)目在做降價(jià)銷(xiāo)售，也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪些項(xiàng)目有可能降價(jià)出售。"某集團(tuán)策劃部許經(jīng)理這樣認(rèn)為。

在許經(jīng)理看來(lái)，促銷(xiāo)只是一種手段，不一定每次促銷(xiāo)活動(dòng)都會(huì)影響價(jià)格，也就是說(shuō)不一定每次促銷(xiāo)都降價(jià)，而且即使在某次促銷(xiāo)活動(dòng)中有打折或者返款行為，也不能預(yù)示今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)。年終的幾個(gè)月本來(lái)就是房屋銷(xiāo)售的旺季，每年這時(shí)候房地產(chǎn)商都會(huì)舉辦很多活動(dòng)，就像夏天空調(diào)銷(xiāo)售旺季的促銷(xiāo)活動(dòng)一樣，沒(méi)有什么大不了。

盡管該公司策劃部經(jīng)理不愿承認(rèn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始棄守"不降價(jià)防線"，但沙河某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人郭小姐認(rèn)為沒(méi)有開(kāi)發(fā)商必要去做"羞答答的玫瑰"。她認(rèn)為，隨著新政出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的整頓及炒作的減少，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就將在一定時(shí)間段內(nèi)發(fā)生很大變化，一些房?jī)r(jià)炒得離譜的地方自然就會(huì)走向理性回歸。

郭小姐告訴記者，十·一以后，由于套房貸頭付比例提高，加上此前央行年內(nèi)的數(shù)次加息，個(gè)人房貸壓力有些嚴(yán)峻，這增加了不少購(gòu)房者的資金壓力，也讓部分購(gòu)房者產(chǎn)生了觀望、等待的情緒，甚至個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了退訂的情況。相比前兩個(gè)月開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)的火爆情況，較近的成交大多只能用清淡二字來(lái)表達(dá)。為了不讓前期儲(chǔ)備的客戶(hù)流失，區(qū)域內(nèi)一些開(kāi)發(fā)商都加大了促銷(xiāo)力度。

同時(shí)，記者在調(diào)查走訪中了解到，一些開(kāi)發(fā)商也同時(shí)表達(dá)了一種觀點(diǎn)，諸如城東、城西、城南以前部分價(jià)格上漲較快的區(qū)域，大多在房地產(chǎn)新政到來(lái)的今天，已無(wú)法維持原來(lái)的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。這些區(qū)域在以前很多都是一房難求，但隨著近段時(shí)間來(lái)的交投平淡，接下來(lái)的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，可能出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。

購(gòu)房者

等著調(diào)控政策受益

在不同類(lèi)型的購(gòu)房者中，對(duì)于促銷(xiāo)的看法并不相同。計(jì)劃購(gòu)房結(jié)婚的王先生說(shuō)，他很后悔兩年前房子便宜的時(shí)候沒(méi)有購(gòu)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到這么高了，即使開(kāi)發(fā)商在大搞促銷(xiāo)，但由于自己的積蓄不多，想購(gòu)也購(gòu)不起，雖然現(xiàn)在做夢(mèng)都希望房?jī)r(jià)降下來(lái)，但是自己也知道這在短期內(nèi)是不可能的，所以只能繼續(xù)等待。不過(guò)目前較難辦的是，如果一味地等降價(jià)，降了再購(gòu)房當(dāng)然好，但萬(wàn)一房?jī)r(jià)不降怎么辦呢？

與王先生持不同看法的李女士則認(rèn)為，再等下去一定會(huì)等到房?jī)r(jià)落下來(lái)的時(shí)候。"我2002年底給父母購(gòu)的房子，當(dāng)時(shí)還是在市，一套兩室130平方米的房子總價(jià)才花了40萬(wàn)，看著成都兩年內(nèi)的房?jī)r(jià)打著滾往上漲，就一直覺(jué)得不正常。反正現(xiàn)在也不等房子住，打算一直等下去，隨著銀行放貸管控的越來(lái)越嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商回款的壓力將會(huì)越來(lái)越大，現(xiàn)在的促銷(xiāo)就已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。我估計(jì)再等兩年，房子肯定能降下來(lái)，就算下不來(lái)，性?xún)r(jià)比高的好房子也會(huì)越來(lái)越多，到時(shí)候再購(gòu)也不遲。"

記者通過(guò)對(duì)各個(gè)售樓部購(gòu)房者的采訪，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的購(gòu)房者非常理性，考慮問(wèn)題也非常專(zhuān)業(yè)，非常深遠(yuǎn)。他們普遍認(rèn)為即使開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)范圍加大，頻度增高，房?jī)r(jià)依然不可能在近期內(nèi)回落，而大多數(shù)購(gòu)房者在沒(méi)有找到特別滿意的樓盤(pán)之前也還是會(huì)保持觀望態(tài)度。

業(yè)內(nèi)人士

漲價(jià)風(fēng)有望"急剎車(chē)"

從世家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，近期成交量出現(xiàn)了很大幅度的下滑，10月22日-28日全市可售套數(shù)達(dá)到44580套，較上周增加了5019套。從可售套數(shù)的增加及成交量的下降可以看出，近期的樓市進(jìn)入了成交低潮期。

從區(qū)域來(lái)看，目前城中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及品牌開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況都比較穩(wěn)定，而這些項(xiàng)目的推廣也顯得按部就班。但郊區(qū)的情況就不怎么樂(lè)觀了，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，雙流的成交量位居各郊區(qū)之頭，但10月22日-28日成交量仍較同期上周減少了148套。在上周成交了251套后，新都遭遇滑鐵盧，成交量較上周下降了238套，其降幅；而溫江、龍泉、金堂、都江堰等區(qū)域的成交量全部呈下降之勢(shì)。

在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)上絕大多數(shù)樓盤(pán)沒(méi)有推出新的優(yōu)惠措施，但與過(guò)去相比，其房?jī)r(jià)在近段時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有明顯的上升。開(kāi)發(fā)商群體呢，大多都在觀望，他們也很想知道市場(chǎng)會(huì)怎么發(fā)展，想看同行會(huì)怎樣應(yīng)對(duì)。

針對(duì)這種情況，一位不愿透露姓名的知名營(yíng)銷(xiāo)代理公司老總認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商一定要守住高房?jī)r(jià)的防線，市場(chǎng)購(gòu)賣(mài)雙方的膠著將使一些開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題浮出水面，他們要發(fā)展下去就必須盡快把壓在手里的房子賣(mài)掉，但是一旦開(kāi)始公開(kāi)降價(jià)就會(huì)擾亂整個(gè)樓市。如果展開(kāi)價(jià)格大戰(zhàn)之類(lèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)又將是一個(gè)致命的打擊，所以現(xiàn)階段能不影響收益的較好辦法就是促銷(xiāo)，希望能夠在限度保證自己收益的前提下，將大家購(gòu)房的積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)樓市的多贏。

在這場(chǎng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈中，到底誰(shuí)會(huì)是較后的勝者，只有等待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

編后語(yǔ)

市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)利好，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)只做加法。目前，成都樓市正處在群雄爭(zhēng)霸的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，只是，頻繁出臺(tái)的新政，讓以前一度房?jī)r(jià)齊漲亂漲的樓市，更加加速了洗牌的進(jìn)度和速度。從任何一個(gè)成熟行業(yè)的歷史經(jīng)驗(yàn)看，從混亂到規(guī)范，從無(wú)序到有序，都是一條必由之路。鑒于此，吸取經(jīng)驗(yàn)，及早改變，才是未來(lái)的企業(yè)生存之道，也是樓市生存法則的王道。因此，開(kāi)發(fā)商適時(shí)的降價(jià)促銷(xiāo)，沒(méi)必要矯情，沒(méi)必要去做羞答答的玫瑰，而應(yīng)該視為大智慧的商業(yè)表現(xiàn)。