朱小姐一年前購購了東部某住宅項目，幾個月前要收房時，開發(fā)商要求其先交物業(yè)費再行驗房，朱小姐對此表示不滿，但開發(fā)商方面態(tài)度強硬，較終她只得進入新房草草查驗了一番，就交錢收房了。近日，北京市新《商品房預(yù)售合同》出臺，一大亮點之一就是對房屋購賣中的收房環(huán)節(jié)進行規(guī)范，將之前建委的諸多文件寫進購賣合同，客觀上有助于保護購房人利益，不會再有朱小姐那樣的遭遇。不過，律師提醒，開發(fā)商仍有可能設(shè)置合同陷阱。

確定“先驗房、再交付”程序

業(yè)內(nèi)人士表示，因為普遍存在除主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問題，以及很多開發(fā)商要求購房人須付清契稅、公共維修基金、頭年物業(yè)費、取暖費等一系列的款項后，才可以驗房的霸王程序，在房屋交付使用時，較容易出現(xiàn)糾紛。

永同昌地產(chǎn)營銷總監(jiān)肖志剛介紹，過去因為房地產(chǎn)的特殊性，形成了先交錢后驗收的次序，去年年底，北京市建委規(guī)定購房者可以“先驗房，后交錢”，對收房次序進行了調(diào)整。此次新版合同對此進行明確：預(yù)售商品住宅竣工驗收合格后、辦理交接手續(xù)前，出賣人承諾購受人有權(quán)對所購購的該商品房進行查驗，而且不以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為購受人查驗該商品房的前提條件。

合同還約定，購房者查驗該商品房時發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，有兩種處理方式：開發(fā)商在約定期限內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；或是開發(fā)商在商品房交付之日起多少日內(nèi)負責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，給購受人造成的損失由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

采訪當(dāng)中，大部分開發(fā)商表示支持新的政策。北京新天地負責(zé)人表示，在項目交付過程中，讓業(yè)主“先驗房后收錢”，讓購房者明白放心入住。知名律師秦兵認為，新版的購房合同將令開發(fā)商們更加趨于注重質(zhì)量、注重服務(wù)、重視合同效力，“放心居住”將成為北京購房置業(yè)者的主流趨勢。

《交付辦法》等文件落地

2007年3月1日，《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》（簡稱《交付辦法》）規(guī)定，此后簽訂土地使用權(quán)出讓合同的新建商品住宅小區(qū)項目實行同步交付。該文件在此次合同中也得到體現(xiàn)。

北京市建委相關(guān)負責(zé)人介紹說，以前開發(fā)商與購房者經(jīng)常因為小區(qū)建設(shè)承諾沒有兌現(xiàn)發(fā)生糾紛。比如，開發(fā)商承諾小區(qū)要建幼兒園，結(jié)果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)根本沒有。為了避免這種情況發(fā)生，建委出臺了《交付辦法》，并在去年開始要求開發(fā)商在網(wǎng)上公示建設(shè)方案。

此次新版合同將上述文件和辦法寫入，如將上下水、供暖、燃氣等配套設(shè)施何時交付具體約定到某年某月某日，約定房屋所在樓棟的項目建設(shè)方案也必須包括在附件中，開發(fā)商向業(yè)主承諾建設(shè)方案和公示的內(nèi)容一致；合同中約定的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施的交用日期，應(yīng)與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期。

多位律師表示，《商品房預(yù)售合同》多次修訂，意在對購受人合法權(quán)益進行保護，此次新版合同顯然在這方面作了改進，但仍有不足。在目前開發(fā)商仍處于強勢的情況下，購受人在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)以補充協(xié)議的方式加以完善，較好聯(lián)合起來集體收房，“這樣就可有效避免入住后的糾紛”。

　　　　　(作者：張曉玲 吳?；?