開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的博弈一直是進(jìn)行式，只是博弈的方式在不斷變換。有人大膽預(yù)測(cè)，２００６年將是開(kāi)發(fā)商的“交房危機(jī)年”。判斷的依據(jù)是，從去年下半年在交房中已經(jīng)顯露出的群體糾紛苗頭。 事實(shí)上，交房是一個(gè)較重要、較復(fù)雜、較頭疼的環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在購(gòu)期房都是紙上談兵，想象著房子是什么樣子，必須等開(kāi)發(fā)商通知交房了，才能看見(jiàn)自己購(gòu)的房是什么樣子。而對(duì)如何驗(yàn)房，大多數(shù)業(yè)主很茫然，不知道該驗(yàn)?zāi)男┑胤?、哪個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)椋梗埃サ臉I(yè)主對(duì)驗(yàn)房一竅不通。而房產(chǎn)又不同于普通商品，缺乏一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定體系。因此，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就很容易在這個(gè)問(wèn)題上產(chǎn)生分歧。 那么，在這一波交房潮中，作為業(yè)主，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？作為開(kāi)發(fā)商，如何應(yīng)對(duì)業(yè)主的各種訴求？是否存在業(yè)主“過(guò)度維權(quán)”現(xiàn)象？進(jìn)而，我們應(yīng)該如何理性看待“交房危機(jī)”？ 業(yè)主——收房，除了困惑還是困惑 算是房產(chǎn) 投資者的盧女士，用“稀里糊涂、歪打正著”來(lái)形容自己的收房過(guò)程。房子是２００４年購(gòu)入的，是顧戴路一知名規(guī)模小區(qū)二期房，頂樓一房一廳附閣樓。２００６年初，該房即將交房。盧女士考慮，當(dāng)初就是投資目的，加上現(xiàn)在市場(chǎng)行情不見(jiàn)起色，干脆找個(gè)中介來(lái)看看，能租就租，能售就售。到了１月下旬某，盧女士拿著開(kāi)發(fā)商的交房通知書(shū)，一并約了中介帶著看房客到了該小區(qū)。按照正常流程，看看自己房子的大致?tīng)顩r后，接著到交房確認(rèn)實(shí)測(cè)面積、補(bǔ)差額并辦理手續(xù)等，就準(zhǔn)備簽訂交房確認(rèn)書(shū)、領(lǐng)取“進(jìn)戶(hù)通知書(shū)”了。此時(shí)，盧女士隨口一問(wèn)：“鑰匙呢？”開(kāi)發(fā)商回答，少配一把給裝修隊(duì)的鑰匙，請(qǐng)一星期后來(lái)拿。炒了幾年房產(chǎn)的盧女士頓感不妙，卻又說(shuō)不上理由，“既然鑰匙沒(méi)拿到，交房確認(rèn)書(shū)下次再簽。”走出小區(qū)，中介業(yè)務(wù)員私下拉住盧女士說(shuō)：“聽(tīng)說(shuō)這個(gè)小區(qū)質(zhì)量有問(wèn)題，很多房子都滲水?！北R女士立即殺個(gè)回馬槍?zhuān)氐阶约旱姆孔右豢?，她前腳剛走，開(kāi)發(fā)商就拉了施工隊(duì)架起梯子在房間里刷墻。較后，盧女士和開(kāi)發(fā)商大吵一頓收?qǐng)觥?除了盧女士遇到的這種狀況外，該小區(qū)其他業(yè)主早就在某房產(chǎn)論壇上提出了別的問(wèn)題，有對(duì)開(kāi)發(fā)商交房流程不滿(mǎn)的：“交房流程，我已經(jīng)咨詢(xún)過(guò)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，一般是先驗(yàn)房后簽確認(rèn)書(shū)，這樣既顯得規(guī)范，又比較尊重業(yè)主。當(dāng)然，房子畢竟不同于一般商品，從房屋的建筑質(zhì)量保質(zhì)期不低于２年的規(guī)定看，先簽確認(rèn)書(shū)后驗(yàn)房也可以。如果驗(yàn)房出現(xiàn)問(wèn)題或驗(yàn)房以后出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都難逃干系，業(yè)主依舊可以投訴和維權(quán)。因此，從尊重業(yè)主的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該給出多種交付流程，不能圖省事把麻煩踢給物業(yè)。” 有對(duì)房屋質(zhì)量提出異議的：“我是二期的業(yè)主，較近看到自己購(gòu)的房子出現(xiàn)了大量裂紋，布滿(mǎn)了客廳和臥室的墻面。僅僅用白石灰進(jìn)行了修補(bǔ)，這樣有作用嗎？這是處理問(wèn)題的方法嗎？這么個(gè)大公司應(yīng)該很正規(guī)地處理我們的問(wèn)題，貸款這么多，在房?jī)r(jià)下調(diào)的波動(dòng)中購(gòu)了你們的房子也算是支持、信任你們，你們應(yīng)該認(rèn)真面對(duì)這個(gè)問(wèn)題?！?用網(wǎng)友“我在上海的家”的一句話(huà)來(lái)總結(jié)購(gòu)房者的交房感受：總算是交房了，稀里糊涂就辦了交房手續(xù)，可是心里依然沒(méi)底，只盼望也別吃大虧。 驗(yàn)房寶典一： 民間高手成驗(yàn)房師 隨著目前房產(chǎn)質(zhì)量糾紛越來(lái)越多，上海、南京、杭州、北京、南寧等地的民間驗(yàn)房師隊(duì)伍正呈現(xiàn)日益龐大之勢(shì)，很受市場(chǎng)歡迎。 一位驗(yàn)房師這樣描述自己的工作程序：先是由客戶(hù)向開(kāi)發(fā)商索要房產(chǎn)局測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，根據(jù)實(shí)際情況看是否合理，是否有必要申請(qǐng)復(fù)議；檢查實(shí)際交付房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備是否與合同相符；再檢查墻體、地面的空鼓、裂縫、蓄水、滲水、三表到戶(hù)情況、水通、電通、層高、房屋幾何尺寸等多達(dá)１７項(xiàng)。 據(jù)了解，作為一種職業(yè)，驗(yàn)房師在國(guó)外已經(jīng)很普遍。業(yè)主在房屋出租或是交易時(shí)，請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)檢查房屋已成一種慣例。而在國(guó)內(nèi)，與旺盛的市場(chǎng)需求形成對(duì)比的是，民間驗(yàn)房師大多是私下操作，因?yàn)樗麄儾](méi)有專(zhuān)門(mén)的資質(zhì)證書(shū)。 如果你也準(zhǔn)備驗(yàn)收新房，可以試試驗(yàn)房師介紹的以下簡(jiǎn)單招數(shù)：看“三書(shū)一證一表”是否齊全，這是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，也是開(kāi)發(fā)商交樓的必要條件。“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》?！耙蛔C”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。購(gòu)房者簽了有關(guān)文件，就視為對(duì)住房質(zhì)量的認(rèn)可。因此，特別提醒您收房前千萬(wàn)記住要求開(kāi)發(fā)商出示“三書(shū)一證一表”，只有證件齊全了，才能簽入住單。 驗(yàn)房寶典二： 交房新規(guī)定“上保險(xiǎn)” 今年１月１日，《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》開(kāi)始施行，自１９９６年１月１日實(shí)施的《上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法》退出歷史舞臺(tái)。不懂得驗(yàn)房的購(gòu)房者，完全可以依靠這個(gè)新版規(guī)定，安全收房。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師指出，新版規(guī)定與舊版辦法相比，新建住宅交付使用的監(jiān)管部門(mén)發(fā)生了變更，從舊版的“上海市住宅發(fā)展局負(fù)責(zé)本市新建住宅配套建設(shè)的綜合協(xié)調(diào)及交付使用的監(jiān)督管理”，變?yōu)樾掳娴摹吧虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局是本市新建住宅交付使用的主管部門(mén)，對(duì)全市新建住宅交付使用許可實(shí)施監(jiān)督管理?！?在新版規(guī)定中，新建住宅申請(qǐng)交付使用的配套設(shè)施比舊版增加了四個(gè)條件：“住宅小區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。住宅小區(qū)附近沒(méi)有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)，并負(fù)責(zé)落實(shí)燃?xì)夤?yīng)渠道；住宅小區(qū)內(nèi)電話(huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶(hù)；按照本市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置；完成住宅小區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)?！?許海波認(rèn)為，新版規(guī)定的出臺(tái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商交房提出了更高要求，更利于購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)。開(kāi)發(fā)商交房時(shí)不僅要符合與購(gòu)房者的約定標(biāo)準(zhǔn)，還必須符合新版規(guī)定的法定標(biāo)準(zhǔn)。但他表示，由于信息的不對(duì)稱(chēng)性，不少購(gòu)房者現(xiàn)在對(duì)新版規(guī)定并不了解，因此，建議購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，可邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員予以審查。 在２００６版預(yù)售合同中，也有兩條新規(guī)定讓購(gòu)房者可以順利驗(yàn)房。條新規(guī)定是，明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房屋裝修的責(zé)任人，另外，在購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者還可以與開(kāi)發(fā)商對(duì)一旦發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷如何補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題進(jìn)行自我約定。另一個(gè)新規(guī)定是，“住宅設(shè)計(jì)使用說(shuō)明書(shū)”被增加到合同中。這個(gè)說(shuō)明書(shū)中細(xì)化了全裝修住宅裝修材料及設(shè)備的１４２項(xiàng)內(nèi)容。比如地板、水管、電線(xiàn)等用的是什么品牌什么型號(hào)，都會(huì)一一說(shuō)明。待到交房時(shí)，購(gòu)房者可以拿著這份合同一一對(duì)照。 驗(yàn)房寶典三： 開(kāi)發(fā)商主動(dòng)請(qǐng)纓 “交房危機(jī)”中很大一部分矛盾產(chǎn)生于全 的交付使用。徐匯區(qū)房地資源局副局長(zhǎng)盧蘊(yùn)玉曾表示，以前交的都是毛坯房，而對(duì) ，老百姓認(rèn)為進(jìn)去就可以住的，所以對(duì)質(zhì)量要求越來(lái)越高。從投訴來(lái)信中發(fā)現(xiàn)，老百姓和開(kāi)發(fā)商的矛盾在呈上升趨勢(shì)。 怎么解決？市房地資源局有關(guān)人士表示，是制定政策，全 現(xiàn)在缺少一定的政策扶持和技術(shù)規(guī)范保障，比如說(shuō)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，如果做全 有什么要求，應(yīng)該在住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中寫(xiě)進(jìn)去；，這一輪的商品銷(xiāo)售合同把全 包括進(jìn)去了，全裝修的價(jià)格可以寫(xiě)進(jìn)去也可以不寫(xiě)，接下來(lái)還要有一個(gè)竣工備案管理辦法需要出臺(tái)。具體到操作時(shí)，一個(gè)就是開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)規(guī)劃樓盤(pán)時(shí)，施工、竣工都要按照全 來(lái)做，否則，有些設(shè)計(jì)是毛坯房土建竣工的，后來(lái)又改了方案做全 ，在備案方面就有問(wèn)題，影響了開(kāi)發(fā)商的竣工日期和交房日期。另一個(gè)是，在具體推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中，專(zhuān)業(yè)化的施工隊(duì)伍很重要，聘請(qǐng)一支專(zhuān)業(yè)的裝修隊(duì)伍來(lái)做；較后在銷(xiāo)售的時(shí)候，讓老百姓花了錢(qián)明明白白地消費(fèi)，要清楚交代材料、小區(qū)環(huán)境、樓盤(pán)信息等，這個(gè)對(duì)開(kāi)發(fā)商提升自己企業(yè)的信譽(yù)也有很大幫助。 面對(duì)“交房危機(jī)”，不少開(kāi)發(fā)商主動(dòng)請(qǐng)纓強(qiáng)化售后服務(wù)，幫助業(yè)主把好“驗(yàn)房關(guān)”。錦和房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)罱≌f(shuō)，在目前代理的徐匯區(qū)一個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商有以下承諾：，明確責(zé)任人為開(kāi)發(fā)商。以前因?yàn)楹霞s關(guān)系和一些眾所周知的原因，有的開(kāi)發(fā)商可能讓施工企業(yè)和建筑裝修企業(yè)來(lái)承擔(dān)這部分責(zé)任；，提供很詳細(xì)的材料清單，包括輔材裝修清單；第三，提供從交房時(shí)間開(kāi)始的聯(lián)絡(luò)清單和質(zhì)保說(shuō)明，這樣對(duì)客戶(hù)以后的設(shè)備保護(hù)和維修非常有益；第四，提供所有的光盤(pán)和圖紙，在客戶(hù)入住的時(shí)候，可以打開(kāi)查看所有的線(xiàn)路圖，以便今后改裝和裝修；第五，室內(nèi)空氣檢測(cè)套上“雙保險(xiǎn)”。除了竣工時(shí)相關(guān)部門(mén)前來(lái)檢測(cè)，開(kāi)發(fā)商要求在施工過(guò)程中，所有會(huì)引起甲醛超標(biāo)的一些空氣質(zhì)量污染的建材進(jìn)場(chǎng)提供檢測(cè)報(bào)告，進(jìn)場(chǎng)后開(kāi)發(fā)商保留抽樣檢查的權(quán)利。 去年年初，在一家房產(chǎn)公司擔(dān)任技術(shù)負(fù)責(zé)人的丁渤，在南京個(gè)開(kāi)始從事民間驗(yàn)房工作。驗(yàn)過(guò)南京９５％的新建小區(qū)，共驗(yàn)了４０００多戶(hù)。 民間驗(yàn)房師驗(yàn)一套房，一般花２個(gè)多公里，驗(yàn)別墅時(shí)間要長(zhǎng)一些，需５個(gè)多公里。費(fèi)用一般是１５０平方米以?xún)?nèi)收２００元，每增加５０平方米加收５０元，５戶(hù)以上集體驗(yàn)房還可以打折。一位驗(yàn)房師透露，生意好的時(shí)候，一個(gè)月收入有２萬(wàn)多。 民間驗(yàn)房師幫助購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商“挑刺”?！皹潜P(pán)質(zhì)量問(wèn)題很普遍，有的是開(kāi)發(fā)商偷工減料，有的是材料供應(yīng)商提供‘問(wèn)題材料’，還有施工單位以次充好、設(shè)計(jì)缺陷等等，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)墻體和地面裂縫、漏水、門(mén)窗變形等質(zhì)量糾紛?！倍〔辰榻B說(shuō)。

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