進入08年，成交量依然低迷。自從王石的"四十歲前不購房"和"拐點"論成為房地產(chǎn)的主流話語以來（當然，王石曾向我們解釋過論點的前言后語，可惜的是媒體的簡單放大），房地產(chǎn)一片風(fēng)聲鶴唳。而深圳的中天、創(chuàng)輝事件；股市的不景；美國的次貸風(fēng)暴；春運的大風(fēng)雪；土地的流拍；銀根的緊縮，都為08年的市場開出了暗盤。

大家必須承認以下事實，（正如王石所說，"這是禿子頭上的虱子，明擺著的"）：

--成交量下滑，不只是深圳，珠三角，有向全國蔓延之勢；

--土地市場拐點，瘋狂的"地王"已成為全國范圍內(nèi)的昨日黃花；

--現(xiàn)金流，成為開發(fā)企業(yè)08年的主要命題；

--一手市場回歸理性，在珠三角，新開盤的價格普遍有對比07年的折讓，有的區(qū)域折讓甚至相當大。

在這種情況和氣氛下，大家似乎沒有任何理由在此時購房了，可是市場還有成交。目前珠三角成交量大概是去年上半年的25%~30%之間，相比過去兩年成交量（一手加二手）是有史以來的較高，比正常年份高出30%~40%，是價格快速增長之前的33%~40%之間；加上歷年1~2月即圣誕春節(jié)期間，成交量都在年度平均的50%以下，因此可以得出目前成交量也是正常年度同期成交的六成左右，并沒有如一些媒體所宣傳的那么不堪。幾個原本不打算置業(yè)的朋友，較近也在找房、看盤，這就引起了我極大的興趣，這些在淡市中購房的人，是些什么人？怎么購？他們是怎么想的呢？

一、誰在淡市中購房？

與經(jīng)濟學(xué)者所說的在股市暴跌時，購入的人是一些信息不完備的后知后覺者不同，事實上，房地產(chǎn)市場與股市的本質(zhì)區(qū)別在于：一，這是人的一生中少有的重大的投資行為；二，相對長的成交期，使得信息的對稱性要比股票高很多。

股市在暴跌中，接盤的人，很多是信息不完備，希望入市抄底，據(jù)我們接觸的成交客戶而言，他們正好相反，其對樓盤情況的掌握，遠比樓市火熱時成交客戶要完備得多。他們是：

1、長期對某一區(qū)域關(guān)注的人，比如較長時間住在某區(qū)，對區(qū)域的情況非常了解，對該區(qū)的房子在過去幾年中價格的變化以及什么樣的戶型更適合自己了如指掌，這些人以換樓為主，兼有改租為購的頭次置業(yè)者；

2、剛性的頭次置業(yè)者，這是中國人的特點，購房是為了讓自己有安定感，也是對家庭責(zé)任感的體現(xiàn)。一個購房者這樣說："也許這不是購房子的好時機，卻是我需要購房子的時機"，他們是目前中小戶型的主要購家；

3、長期的理性投資者，這里有套股換樓的，有對未來充滿信心的，有要對抗通脹的，有要賺人民幣升值的，他們是目前豪宅的主要購家。

二、他們怎么購房？

與去年高潮時購房的"羊群效應(yīng)"不同，他們更接近專業(yè)的購房者：頭先是大量地看房，不只是比較一手的開發(fā)商的房子，還比較同區(qū)的二手房，甚至是廣泛區(qū)域的房子，從容而專業(yè)；其次是砍價能力強，不到心理接受的價位決不出手，而正因為掌握了大量的信息，以至于他們可以判斷出手下訂的時機；當然，他們會總結(jié)出較為合適的條件，比如付款方式和裝修設(shè)備，以及付傭金的優(yōu)惠。

這是典型的購方市場，購方擁有了主動權(quán)，同時這是一群典型的探低實踐者，他們對大市負面消息的運用，不是用來悲觀的感嘆，而是用來維護自己的利益。

中小戶型的購家，基本是前幾年沒趕上置業(yè)潮的一群，他們在06、07年面對著瘋漲的房價對置業(yè)幾乎絕望，但此次調(diào)整使得價格可以承受了，自己的積蓄和收入可以支付頭期和按揭了，加上租金上調(diào)，這就成為購房的一大動力。目前，這是成交量的主要構(gòu)成。

大戶型與豪宅的購家，大都是六七年前購購了自住用房，這部分購家有一個重要的換房時間參數(shù)，五年的換樓期。這六、七年中，發(fā)生了一系列的客觀變化--樓宇的質(zhì)量有了明顯的提高；中高端家庭收入尤其是資產(chǎn)性收入有了很大的提高；子女成長帶來了學(xué)校和社區(qū)等一系列變化，這使得"五年之癢"并不只是投資問題，而成為了生活方式問題。

三、他們是怎么思考問題的？

頭先，他們并不是網(wǎng)絡(luò)上被簡單分類為"多軍"的單純投資者，事實上他們也并不看好物業(yè)在短時間內(nèi)升值，短期投資者--就像07年的"深軍北伐"一樣，是"寧購當頭起"的；

其次，他們頂著"下滑"的壓力購房，確實源于一些長期生活和投資的實際考慮，而長期投資與短期炒賣基本上是兩類不同的人，而他們普遍對物業(yè)價值長期看好；

還有，他們知道房地產(chǎn)市場與股票市場的本質(zhì)區(qū)別，就是房子的價格是"個別形成"的，每套房子的價格都會有不同的形成特點，而此時，正是購家主導(dǎo)成交價的時候，因此房子的價格，絕非鐵板一塊，好價格的出現(xiàn)還取決于賣家在本次宏調(diào)中的損傷程度。

此外，他們都是實證主義者，而非推理演釋家，當他們看到銀行的抵押物的壞賬率沒有提升，豪宅總體放盤量沒有提高，個別低價位的成交則是他們的機會。

"有人辭官歸故里，有人星夜趕科場"，這是淡市的魅力所在，比起快速上升期的羊群大潮更能體現(xiàn)市場的魅力。理論往往是灰色的，實踐會使得它常青。

　　　　　(作者： 陳勁松　)