在政策面“微調(diào)”的刺激下，今年5-6月樓市成交量得以回升，于是業(yè)內(nèi)外人士就稱之為“樓市回暖”，但是，“樓市是否回暖”還值得我們進(jìn)一步探討，尤其是樓市回暖的標(biāo)準(zhǔn)是什么？我們?cè)趺纯创?dāng)前的市場成交量的回暖，以及今后房地產(chǎn)市場成交量的趨勢？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市成交量回暖與否不能簡單只看1-2個(gè)月的成交量是否增加，應(yīng)該從“三個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)”的角度來研判樓市是否成交量回暖：

　　、政策面有沒有給予房地產(chǎn)市場更多的寬松的空間，房地產(chǎn)市場基本面有沒有回暖，這是衡量房地產(chǎn)市場是否真正回暖的基礎(chǔ)市場背景。

　　從整個(gè)市場基本面的角度來看，2012年1-5月份甚至整個(gè)上半年，全國包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負(fù)增長的市場局面，因此，所謂市場回暖還只是局限于短期內(nèi)市場成交量的回升，而后期成交量持續(xù)回升與否還值得我們?nèi)ビ^察。

　　、成交量回升是僅僅1-2個(gè)月時(shí)間，還是更長，成交量回升后是否可持續(xù)，如果回升這個(gè)時(shí)間可以持續(xù)6個(gè)月以上，并且已形成趨勢，我們可以稱之為回暖。就當(dāng)前市場成交量而言，也僅僅是5-6兩個(gè)月時(shí)間的成交量的回升，還不足以說明成交量可持續(xù)性回暖。

　　如果成交量的持續(xù)回升已經(jīng)帶動(dòng)大多數(shù)房企投資意愿回升，大多數(shù)房企又開始重新在土地市場上拿地，那么，這個(gè)時(shí)候才叫真正回暖，否則，開發(fā)企業(yè)不擴(kuò)大再生產(chǎn)的市場背景下，還難說回暖。

　　第三、改善型需求有沒有開始入市，如果僅僅是自住頭套房需求在入市，那么，整體市場還沒有被具有市場成交量回暖上升意義的改善型需求所認(rèn)可，樓市也難言回暖?，F(xiàn)在看來，改善型需求有逐步入市的動(dòng)機(jī)，不過，這主要和政策高壓下樓盤降價(jià)因素所致，如果降價(jià)空間收窄或不降價(jià)，那么，這類需求是否還會(huì)繼續(xù)入市也值得我們?nèi)ビ^察。

　　從以上幾個(gè)指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場成交量還正在處于階段性的“回暖”過程，，截止目前為止，整個(gè)市場還難稱真正意義的回暖。不過，當(dāng)前隨著以上幾個(gè)指標(biāo)發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場成交量回暖有望實(shí)現(xiàn)。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策總的趨勢角度而言，“微調(diào)”定向放松仍然是政策面走勢的大的趨勢，這樣的一個(gè)政策基本面還會(huì)導(dǎo)致市場持續(xù)進(jìn)行放量，為頭套房的自住需求爭取更多的購房時(shí)間。因此，整體市場在7-8月傳統(tǒng)的淡季時(shí)間段應(yīng)該還會(huì)在微調(diào)的時(shí)間窗口下繼續(xù)放量，不會(huì)有改變，整個(gè)6-8月份還會(huì)延續(xù)“淡市不淡”的市場行情。如果這樣的行情得以延續(xù)實(shí)現(xiàn)，那么，到那時(shí)候我們可以稱之為成交量回暖。

　　因此，在今后這樣的時(shí)間段，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場釋放剛需的“窗口期”，及時(shí)推盤跑量，而不應(yīng)該在現(xiàn)在的市場階段房價(jià)降幅“見好就收”，制造市場購漲不購跌的氣氛。只有及時(shí)跑量回籠資金，開發(fā)企業(yè)才可以以“現(xiàn)金為王”。這樣，無論是政策面再度收緊，還是開發(fā)企業(yè)要在土地市場出手拿地，都應(yīng)該是得心應(yīng)手，在未來市場激烈的競爭中，才有可能處于主動(dòng)地位。

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