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張宏偉:樓市成交量回暖與否的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:觀點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 837 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在政策面“微調(diào)”的刺激下,今年5-6月樓市成交量得以回升,于是業(yè)內(nèi)外人士就稱之為“樓市回暖”,但是,“樓市是否回暖”還值得我們進(jìn)一步探討,尤其是樓市回暖的標(biāo)準(zhǔn)是什么?我們?cè)趺纯创?dāng)前的市場成交量的回暖,以及今后房地產(chǎn)市場成交量的趨勢?

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,樓市成交量回暖與否不能簡單只看1-2個(gè)月的成交量是否增加,應(yīng)該從“三個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)”的角度來研判樓市是否成交量回暖:


  、政策面有沒有給予房地產(chǎn)市場更多的寬松的空間,房地產(chǎn)市場基本面有沒有回暖,這是衡量房地產(chǎn)市場是否真正回暖的基礎(chǔ)市場背景。

  從整個(gè)市場基本面的角度來看,2012年1-5月份甚至整個(gè)上半年,全國包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額,大多數(shù)還都處于同比去年同期負(fù)增長的市場局面,因此,所謂市場回暖還只是局限于短期內(nèi)市場成交量的回升,而后期成交量持續(xù)回升與否還值得我們?nèi)ビ^察。

  、成交量回升是僅僅1-2個(gè)月時(shí)間,還是更長,成交量回升后是否可持續(xù),如果回升這個(gè)時(shí)間可以持續(xù)6個(gè)月以上,并且已形成趨勢,我們可以稱之為回暖。就當(dāng)前市場成交量而言,也僅僅是5-6兩個(gè)月時(shí)間的成交量的回升,還不足以說明成交量可持續(xù)性回暖。

  如果成交量的持續(xù)回升已經(jīng)帶動(dòng)大多數(shù)房企投資意愿回升,大多數(shù)房企又開始重新在土地市場上拿地,那么,這個(gè)時(shí)候才叫真正回暖,否則,開發(fā)企業(yè)不擴(kuò)大再生產(chǎn)的市場背景下,還難說回暖。

  第三、改善型需求有沒有開始入市,如果僅僅是自住頭套房需求在入市,那么,整體市場還沒有被具有市場成交量回暖上升意義的改善型需求所認(rèn)可,樓市也難言回暖?,F(xiàn)在看來,改善型需求有逐步入市的動(dòng)機(jī),不過,這主要和政策高壓下樓盤降價(jià)因素所致,如果降價(jià)空間收窄或不降價(jià),那么,這類需求是否還會(huì)繼續(xù)入市也值得我們?nèi)ビ^察。

  從以上幾個(gè)指標(biāo)來看,房地產(chǎn)市場成交量還正在處于階段性的“回暖”過程,,截止目前為止,整個(gè)市場還難稱真正意義的回暖。不過,當(dāng)前隨著以上幾個(gè)指標(biāo)發(fā)生變化,房地產(chǎn)市場成交量回暖有望實(shí)現(xiàn)。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從政策總的趨勢角度而言,“微調(diào)”定向放松仍然是政策面走勢的大的趨勢,這樣的一個(gè)政策基本面還會(huì)導(dǎo)致市場持續(xù)進(jìn)行放量,為頭套房的自住需求爭取更多的購房時(shí)間。因此,整體市場在7-8月傳統(tǒng)的淡季時(shí)間段應(yīng)該還會(huì)在微調(diào)的時(shí)間窗口下繼續(xù)放量,不會(huì)有改變,整個(gè)6-8月份還會(huì)延續(xù)“淡市不淡”的市場行情。如果這樣的行情得以延續(xù)實(shí)現(xiàn),那么,到那時(shí)候我們可以稱之為成交量回暖。

  因此,在今后這樣的時(shí)間段,開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該抓住政策面“微調(diào)”給予市場釋放剛需的“窗口期”,及時(shí)推盤跑量,而不應(yīng)該在現(xiàn)在的市場階段房價(jià)降幅“見好就收”,制造市場購漲不購跌的氣氛。只有及時(shí)跑量回籠資金,開發(fā)企業(yè)才可以以“現(xiàn)金為王”。這樣,無論是政策面再度收緊,還是開發(fā)企業(yè)要在土地市場出手拿地,都應(yīng)該是得心應(yīng)手,在未來市場激烈的競爭中,才有可能處于主動(dòng)地位。

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