自住客可擇機(jī)購(gòu)房，但市場(chǎng)回暖仍要政策呵護(hù)

早在半年前，在深圳工作的小胡就想結(jié)束租房生活，自己購(gòu)購(gòu)一套小戶(hù)型。在福田區(qū)看了不少房子后，小胡覺(jué)得房?jī)r(jià)超出了自己的承受能力，于是把目標(biāo)轉(zhuǎn)向關(guān)外。隨后，小胡的周末幾乎都在看房中度過(guò)，在比較了龍華、坂田等片區(qū)后，他將目光鎖定在某個(gè)新樓盤(pán)。就在他準(zhǔn)備交定金時(shí)，一位朋友對(duì)他說(shuō)："金融海嘯爆發(fā)了，房?jī)r(jià)還會(huì)有一輪下跌，現(xiàn)在可不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。"這么一說(shuō)，小胡又猶豫了。

記者在采訪中了解到，目前，不少有購(gòu)房想法的人和小胡一樣，心里都存在一些疑問(wèn)，金融海嘯會(huì)對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，深圳樓市未來(lái)走向如何，購(gòu)房者是否可以入市？針對(duì)以上問(wèn)題，記者采訪了房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，試圖為購(gòu)房者提供一些參考意見(jiàn)。

１

金融海嘯延長(zhǎng)調(diào)整期

深圳房地產(chǎn)研究副主任王鋒在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，美國(guó)金融海嘯對(duì)深圳樓市沒(méi)有直接影響，但它使得中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下一步的發(fā)展預(yù)期不明確，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心帶來(lái)一定的影響，進(jìn)而延長(zhǎng)了樓市調(diào)整周期，使市場(chǎng)繼續(xù)處于觀望和交易低迷的狀態(tài)，存在一定的間接影響。就目前來(lái)看，深圳樓市的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了一年多，交易信心仍然不是很足，還沒(méi)有什么大的起色。

王鋒說(shuō)，目前，中國(guó)的整個(gè)金融系統(tǒng)還沒(méi)有完全對(duì)外開(kāi)放，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)很好的保護(hù)，因此，美國(guó)對(duì)中國(guó)的金融體系并未造成根本性的沖擊，但中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)面仍受到不小的影響。危機(jī)爆發(fā)后，西方國(guó)家失業(yè)率上升，居民收入減少，對(duì)產(chǎn)品的需求會(huì)大幅度下降。中國(guó)作為的產(chǎn)品出口生產(chǎn)國(guó)家，外貿(mào)和進(jìn)出口受到很大沖擊，這必然使ＧＤＰ增長(zhǎng)出現(xiàn)大的問(wèn)題。在這種情況下，很多問(wèn)題都是不明確的，經(jīng)濟(jì)能否繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，居民收入能否保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)一些企業(yè)破產(chǎn)關(guān)停，造成失業(yè)率上升？這些問(wèn)題的預(yù)期不明確，造成市場(chǎng)信心低迷。

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示樂(lè)觀。航天地產(chǎn)總經(jīng)理陳丹雯表示，今年深圳的秋交會(huì)上，開(kāi)發(fā)商只是合理讓利，并未出現(xiàn)大幅降價(jià)，說(shuō)明對(duì)市場(chǎng)還是有信心的。目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的壓力主要來(lái)自市場(chǎng)觀望氣氛過(guò)濃，金融海嘯對(duì)深圳房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)有大的波及，不會(huì)引起行業(yè)洗牌。

榮超地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理溫浩銘表示，金融海嘯是影響居民消費(fèi)的一個(gè)重大事件，沒(méi)有任何地區(qū)可以躲過(guò)其產(chǎn)生的負(fù)面影響。但他認(rèn)為，目前影響樓市走向的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家調(diào)控政策和供求關(guān)系等幾大因素，除了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗外，國(guó)家政策和供求關(guān)系對(duì)樓市的影響都是正面的。

一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)："我們公司的新盤(pán)存量很少，資金壓力不大，即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)H有２００多套房子，即使每天只賣(mài)一套，一年也就賣(mài)完了。"

２

或已是階段性底部

榮超地產(chǎn)的溫浩銘認(rèn)為，從宏觀調(diào)控層面看，目前深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了階段性底部，國(guó)家政策正在由限制向鼓勵(lì)轉(zhuǎn)變。他表示，從深圳的新盤(pán)存量看，調(diào)整期將延續(xù)大約兩年的時(shí)間，預(yù)計(jì)到明年年底新盤(pán)存量消化到一定階段，樓市的供求會(huì)趨于平衡。深圳購(gòu)房的剛性需求仍然存在，未來(lái)的住房需求可能繼續(xù)放大，調(diào)整期過(guò)后，深圳樓市仍然會(huì)在穩(wěn)定健康的軌道上運(yùn)行。

中原地產(chǎn)深港研究在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布減稅前的一份研究報(bào)告中指出，進(jìn)入第三季度后，市場(chǎng)前期成交低迷醞釀的負(fù)面效應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)，斷供風(fēng)波、地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)困境、金融海嘯……各方面的打擊接二連三，消費(fèi)者信心難以提振，深圳二手房成交陷入又一個(gè)低潮。９月份，深圳各個(gè)區(qū)域二手房?jī)r(jià)有漲有跌，但向下的勢(shì)頭仍然比較明顯，前幾個(gè)月持續(xù)下跌的成交量也釋放了這樣一個(gè)信息：消費(fèi)者對(duì)目前二手房市場(chǎng)的價(jià)格仍不能接受。報(bào)告認(rèn)為，就目前來(lái)看，市場(chǎng)還沒(méi)有見(jiàn)底的跡象，如果年末繼續(xù)出現(xiàn)不利消息打擊消費(fèi)者信心，不排除有進(jìn)一步下跌的可能。

世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究的一份分析報(bào)告也指出，深圳秋交會(huì)看房人流很多，雖沒(méi)有帶來(lái)相應(yīng)的成交量，但說(shuō)明市場(chǎng)上依然有大量的剛性置業(yè)需求。以目前的價(jià)位，消費(fèi)者接受的程度依然不高，不足以激發(fā)出他們的置業(yè)需求。

３

自住客可擇機(jī)購(gòu)房

記者了解到，不少人認(rèn)為現(xiàn)在不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)仍未見(jiàn)底。

王鋒說(shuō)，房產(chǎn)是一宗大額投入，在形勢(shì)不明朗的情況下，作為普通消費(fèi)者，態(tài)度更加謹(jǐn)慎，持幣待購(gòu)是一種很正常的現(xiàn)象。

但溫浩銘、陳丹雯等多位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段是有自住需求者購(gòu)房的較好時(shí)機(jī)。溫浩銘說(shuō)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)有人能夠抄底，只能在相對(duì)的底部購(gòu)入。他同時(shí)指出，目前來(lái)說(shuō)，購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)比去年同期低很多。

陳丹雯表示，現(xiàn)在討論房?jī)r(jià)是否能回到哪個(gè)水平是沒(méi)有意義的，新建的房子在戶(hù)型、空間、平面設(shè)計(jì)等方面和三五年前完全不同，不同時(shí)期的住宅產(chǎn)品無(wú)法相提并論。新建的房子附加值提高了很多，不但采光、通風(fēng)、露臺(tái)景觀比以前好，還更加節(jié)能環(huán)保。購(gòu)房者可以從空間位置、產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)軟環(huán)境幾個(gè)方面去考量房子的價(jià)值。

她認(rèn)為，目前市場(chǎng)選擇性多，議價(jià)空間也相對(duì)較大。"可能購(gòu)房后房?jī)r(jià)不會(huì)馬上升值，甚至可能出現(xiàn)縮水，但三五年后肯定會(huì)升值。"目前，關(guān)內(nèi)新盤(pán)房源是很珍貴的，看準(zhǔn)了敢于下手的人，終將'抱得美人歸'。"

世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)肖小平表示，如果是自住客，看到合適的房子隨時(shí)可以購(gòu)購(gòu)；投資客則要保持謹(jǐn)慎，尤其是自有資金不多的投資客，建議觀望。

４

恢復(fù)信心需政府出手

王鋒表示，當(dāng)前階段，穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心，也包括恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展的核心還是市場(chǎng)信心問(wèn)題。所謂的"救市"并非是救哪個(gè)局部市場(chǎng)或者哪個(gè)企業(yè)，而是恢復(fù)市場(chǎng)信心。具體來(lái)說(shuō)，就是如何刺激內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。如果沒(méi)有消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)，資金沒(méi)有流動(dòng)性，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也無(wú)法活起來(lái)。

王鋒說(shuō)，目前國(guó)家的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變，由"雙防雙控"變?yōu)?保增長(zhǎng)控通脹"。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，兩次降息與減稅承諾給了一個(gè)積極的信號(hào)，卻未必能夠帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利好，要真正促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，政府仍需要拿出更多措施，金融政策持續(xù)的調(diào)整才會(huì)帶來(lái)根本性的變化。

他提出，在尊重市場(chǎng)的前提下可以適時(shí)適當(dāng)采取一些措施，如對(duì)調(diào)控了一年多的城市，可以適當(dāng)降低頭次住房貸款的門(mén)檻。同時(shí)，地方政府在土地管理和促進(jìn)市場(chǎng)活躍上也可以采取積極措施，充分考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困難，如適當(dāng)延長(zhǎng)招拍掛土地的付款時(shí)間，調(diào)整地價(jià)，縮小土地出讓規(guī)模，給中小開(kāi)發(fā)企業(yè)生存空間。

１０月１７日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。陳丹雯對(duì)此表示，盡管該政策對(duì)樓市的影響不可能馬上顯現(xiàn)，但對(duì)消費(fèi)者及開(kāi)發(fā)商的信心建立是一個(gè)重大鼓舞。

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前三季度一手住宅銷(xiāo)售同比降４６．３２％

市國(guó)土房產(chǎn)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全市新建商品房銷(xiāo)售面積２５９．９４萬(wàn)平方米，同比減少４７．８１％，其中住宅銷(xiāo)售面積２４０．６萬(wàn)平方米，同比減少４６．３２％。二手住宅交易面積２５７．１２萬(wàn)平方米，同比下降６７．４８％。

從各月住宅銷(xiāo)售情況來(lái)看，今年３月份以來(lái)銷(xiāo)售量有所回升，受春交會(huì)影響，５月份銷(xiāo)售量達(dá)到高點(diǎn)，之后的６、７、８月出現(xiàn)回落，９月份成交小幅回升，但各月銷(xiāo)售量仍保持低位水平。

按我市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，今年１～９月，全市各月商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)每平方米分別為１５０８０元、１６３１５元、１３６１８元、１１９６２元、１１０１４元、１２６８１元、１６１９８元、１４４４９元、１２４３１元。７、８月份的房?jī)r(jià)主要受純水岸、東部華僑城等低密度住宅入市拉動(dòng)的影響較大。以去年９月我市新建商品房均價(jià)１６７７７元／平方米、今年９月每平方米１２４３１元計(jì)算，房?jī)r(jià)同比下跌幅度為２６％。

今年１～９月，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由去年的１．８６∶１降至１．０７∶１，二手住房市場(chǎng)交易仍比較低迷。（盧博林）