剛需購(gòu)搶手盤(pán)受挫 付款比例成購(gòu)房“門(mén)檻”———

盡管近期政策調(diào)控“綿延不絕”，但市場(chǎng)上真正熱銷(xiāo)的樓盤(pán)依然是一房難求，購(gòu)房人甚至得先比拼資金實(shí)力，才能“有幸”取得一張“參賽資格證”。北京青年報(bào)《廣廈時(shí)代》近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京城多個(gè)人氣樓盤(pán)由于積累排號(hào)客戶太多，已經(jīng)不再采用過(guò)去常用的搖號(hào)選房，改為排號(hào)選房的方式，即擁有全款購(gòu)房能力、或者頭付更高的購(gòu)家，才能夠在眾多購(gòu)房人中殺出重圍，獲取優(yōu)先購(gòu)房選房的資格。“以錢(qián)取人”成為眼下部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

購(gòu)房人：

“高頭付”、“全款”可優(yōu)先選房

個(gè)別熱銷(xiāo)盤(pán)“以錢(qián)取人”篩客戶

進(jìn)入新年以來(lái)“京11條”等調(diào)控組合拳頻繁出臺(tái)讓樓市進(jìn)入一種“草木皆兵”的微妙狀態(tài)，經(jīng)歷了去年下半年“房荒”的王先生原本以為在此節(jié)點(diǎn)購(gòu)房，選擇性余地會(huì)加大，但讓他意想不到的是，如今要想購(gòu)上心儀的房子依然不是一件容易的事。

王先生早早就看上了位于東部的某知名大盤(pán)，去年該項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)時(shí)王先生就參加了搖號(hào)，卻未能搖中。從開(kāi)發(fā)商那里了解到該項(xiàng)目二期擬定在今年3、4月份開(kāi)盤(pán)，對(duì)該樓盤(pán)綜合品質(zhì)相當(dāng)滿意的王先生便把希望寄托在了二期上，就此苦等。“2月份的時(shí)候接到開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)的短信，告知項(xiàng)目二期開(kāi)始排號(hào)，需要10萬(wàn)元個(gè)人存款證明書(shū)即可按照先后順序排號(hào)選房?！蓖跸壬硎?，他接到短信后時(shí)間趕到售樓處詢問(wèn)辦理，結(jié)果了解到的情況卻讓他對(duì)能否購(gòu)上該樓盤(pán)更加惴惴不安。

銷(xiāo)售人員告訴王先生，該項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)將不再進(jìn)行搖號(hào)選房，而是采用排號(hào)選房的方式，共分為A、B、C三種。A類(lèi)為全額付款的排號(hào)，B類(lèi)是50%以上頭付的排號(hào)，C類(lèi)為50%以下的排號(hào)方式。屆時(shí)，A類(lèi)將優(yōu)先選房，A類(lèi)購(gòu)房者選完后才輪到B類(lèi)購(gòu)房者選房，以此類(lèi)推，較后為C類(lèi)。

本來(lái)還預(yù)算頭付兩成的王先生一聽(tīng)說(shuō)這樣的規(guī)則，猶豫再三較終還是選擇按照50%以上頭付參加排號(hào)?！岸陂_(kāi)盤(pán)均價(jià)預(yù)計(jì)在16000-18000元/平方米左右，要一次性付全款的話按較小的戶型算總價(jià)也得一百五、六十萬(wàn)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我的經(jīng)濟(jì)能力?！蓖跸壬硎?，即便是頭付款50%以上對(duì)他而言也已經(jīng)是極限了。

“即便這樣還不一定能選上房，銷(xiāo)售人員告訴我，排號(hào)的消息從放出來(lái)到今年，一次性付全款的已經(jīng)排到近150多號(hào)，和我一樣選擇頭付50%以上的有300多人。這次二期開(kāi)盤(pán)所放出的房源總共也就300多套，交了排號(hào)費(fèi)的人就有800多人，能挑到我心儀的戶型機(jī)會(huì)更是微乎其微。”王先生苦惱地表示。

無(wú)獨(dú)有偶，位于東南四環(huán)附近的某商住公寓項(xiàng)目從年初開(kāi)盤(pán)以來(lái)就一直執(zhí)行著這樣一條硬性“規(guī)定”—— 只接受一次性付全款的購(gòu)房客戶，總價(jià)在75-130萬(wàn)元/套之間的頭批房源共450套，目前僅剩100套左右?！百?gòu)房人全部要求是一次性付款?！北緢?bào)致電該項(xiàng)目詢問(wèn)時(shí)，得到銷(xiāo)售員十分肯定的答復(fù)，而據(jù)了解，該項(xiàng)目已經(jīng)“爛尾”多年，目前僅剩不到40年產(chǎn)權(quán)。此外，位于朝青板塊的某待開(kāi)盤(pán)商住項(xiàng)目主打精裝修超小戶型，產(chǎn)權(quán)僅剩30年，雖然價(jià)格還未較終公布，但是開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)定下了“必須全款購(gòu)購(gòu)”的“鐵律”。

開(kāi)發(fā)商：

大打政策“擦邊球”

只為保證穩(wěn)定資金鏈

對(duì)于眼下部分項(xiàng)目按照付款“成數(shù)”決定排號(hào)選房“次序”的銷(xiāo)售方式，本報(bào)在咨詢北京市住建委時(shí)一位負(fù)責(zé)人表示，“有錢(qián)者得”、“高頭付優(yōu)先”這樣的銷(xiāo)售方式此前并不多見(jiàn)，由于沒(méi)有相關(guān)法規(guī)進(jìn)行限制，因此也還不能就此界定為“違規(guī)”。

“現(xiàn)在銀行信貸都收得很緊，不管是個(gè)人房貸還是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸、土地出讓金控制要求都很?chē)?yán)格，開(kāi)發(fā)商也是急于掌握更多的現(xiàn)金流，手里有錢(qián)心中不慌。畢竟資金鏈太過(guò)吃緊的話會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生系列連鎖影響。所以在客戶積累量比較大的情況下，要求全款或者高頭付也是開(kāi)發(fā)商比較愿意采用的方式。試問(wèn)購(gòu)購(gòu)任何一件商品，商家恐怕都愿意顧客一次性付款?！蹦巢辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商表示。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，按照一般的流程，銀行必須等到項(xiàng)目封頂才能發(fā)放按揭貸款，從開(kāi)盤(pán)到封頂，這一時(shí)間段大概在6-9各月之間，此前如果是按揭貸款，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目封頂之前只能拿到購(gòu)房者的頭付款。從開(kāi)發(fā)商的角度看，一次性付款購(gòu)房，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的重要性不言而喻。

而上文提到的東五環(huán)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人私下透露，由于目前在樓盤(pán)排號(hào)的客戶已經(jīng)遠(yuǎn)超該項(xiàng)目能提供的房源，如按照以往搖號(hào)的方式依然會(huì)有很多人選不上房，開(kāi)發(fā)商也是希望通過(guò)這種方式進(jìn)行篩選，讓更多實(shí)力型購(gòu)家在此聚集，為后期銷(xiāo)售制造更熱烈的氛圍。同時(shí)，他也承認(rèn)，“一次性付款與按揭貸款相比，前者縮短了現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，而按揭貸款各個(gè)環(huán)節(jié)需要開(kāi)發(fā)商去配合，增加了不少的工作量?！?p>專(zhuān)家：

利用心理吊胃口

此種方式不值得提倡

“對(duì)那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限的普通購(gòu)房者而言，動(dòng)輒上百萬(wàn)的全款或者高頭付壓力巨大，的確有失公允?！北本┮拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)牟增彬接受采訪時(shí)表示，這樣的操作手法，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商在打政策的擦邊球，從目前了解的信息看并不違規(guī)，不過(guò)可以變相地掌控市場(chǎng)的動(dòng)向。而且意圖也很明顯，就是為了加快資金的回籠。

采訪中多位行業(yè)人士均表示，“頭付高者得”的排號(hào)、購(gòu)房方式眼下正逐漸成為一些熱銷(xiāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商樂(lè)于采用的銷(xiāo)售手段。頭先不排除由于目前房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，下半年的樓市存在變數(shù)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)改變銷(xiāo)售方式，加快資金回流，防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮。但是也很容易給人留下“以錢(qián)取人”、“嫌貧愛(ài)富”的不良印象，并不值得提倡。而個(gè)別項(xiàng)目在很大程度上也是在利用心理，制造熱銷(xiāo)場(chǎng)面吊足購(gòu)房人，因此在選擇此類(lèi)項(xiàng)目時(shí)，專(zhuān)家也告誡購(gòu)房人還是應(yīng)該睜大眼睛，量力而行，避免因負(fù)擔(dān)過(guò)重為今后生活帶來(lái)壓力。

(作者：邱旸)