貸款購房的支付形式一直是購房者的主要支付模式，特別是北京、上海等一線城市，貸款購房已經成為了主流模式?？墒切抡?，購房的付款方式卻發(fā)生了巨大的轉變。

據“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計，2007年-2009年三年中，二手房付款方式中，貸款(商業(yè)貸款和公積金貸款)分別占比53.16%、58%和67.6%，是二手房付款方式較重要的支付形式，并呈逐年上升的趨勢。但自4月中旬“國十條”新政后，二手房付款方式發(fā)生逆轉，全款支付的比例全面上升，貸款支付的比例由之前的61.09%降至至新政后的42.02%，創(chuàng)近三年半新低。

7月初，貸款購房比例更是再度銳減到40%左右?！版溂业禺a”市場分析師認為新政后二手房市場支付方式發(fā)生逆轉主要因為如下三個原因：

●新政后55%初次置業(yè)者選擇觀望，影響貸款比例銳減

據“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據分析，目前二手房購賣市場中，60%左右的初次置業(yè)型客戶選擇觀望?！版溂业禺a”市場分析師張月認為，頭次置業(yè)者由于經濟實力有限，70%-80%的購房者置業(yè)時選擇貸款支付，貸款使用率遠遠大于其他類型購房者，所以初次置業(yè)型客戶觀望成為導致貸款購房比例銳減的主要因素。

●新政后外地人貸款門檻提高，外地購房者購房成交比重下降高達21%

據“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據分析，目前全市房屋交易市場中，外地購房人群的成交比重由新政前的66%，銳減到新政后的45%，成交比重降低了21%左右?！版溂业禺a”市場分析師張月認為，由于不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地人在京購房不能使用貸款，這限制了貸款購房客戶，使其不得不對購房的經濟性以及購購時間的合理性進行思考，部分選擇全款購房，而大多數(shù)會選擇減慢購房進程，等待貸款政策有所松動后再入市。因此，貸款購房的外地人銳減，也影響了整體貸款比例的減少。

●10%左右改善性需求被迫放棄貸款購房，貸款購房比例進一步降低

據“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據分析，新政前，全市二手房交易市場中約有15%-20%左右的置業(yè)者屬于改善性需求者，目前受到差別化利率的影響，購房熱度明顯降溫，據測算，新政后二次置業(yè)改善性需求成交比重下降到8%-10%左右，比新政前下降10%左右?！版溂业禺a”市場分析師張月認為，改善性需求的降溫也是貸款比例下降的一項主要因素。因為差別化利率的執(zhí)行，加大了改善性置業(yè)的難度，新政前，二套房貸的執(zhí)行政策與頭套支付沒有太大差別，新政后，二套房貸頭付提高至5成，執(zhí)行的貸款利率為標準利率的1.1倍，陡增的二套住房購房成本和明顯提高的貸款門檻，成為抑制購房者貸款需求的主要動力。尤其是對于已賣舊未購新的貸款購房者這些購房者來說，要么因為貸款門檻和成本的上升超出自己的承受力，放棄購房或改為全款；要么即使擁有支付的能力，考慮到高利率帶來的持有成本過高，主動放棄購房，等待政策松綁。因此，這些二次貸款置業(yè)者改為全款購房或退市也影響了整體貸款比例銳減。

(作者：衛(wèi)東)

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