“這回購(gòu)便宜的房子又沒(méi)指望了?！币晃簧虾５馁?gòu)房者趙先生表示。

9月8日，媒體較關(guān)注的是以35480元/平方米成交的全國(guó)較貴宅地的黃浦江沿岸E18地塊，但趙先生關(guān)注的是自己更有可能購(gòu)購(gòu)的三林集鎮(zhèn)A14-1地塊較終的成交價(jià)，因?yàn)椤暗赝酢鄙w的都是豪宅，只有普通地塊蓋的房子才和普通人有關(guān)。但較后的成交價(jià)，讓他徹底失望了，每平方米的樓板價(jià)達(dá)到20870元/平方米，意味著三林這個(gè)曾經(jīng)普通置業(yè)者的安居地也“淪陷”了。

方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供給 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的較新數(shù)據(jù)顯示，上海今年前8個(gè)月成交樓板價(jià)萬(wàn)元以內(nèi)的住宅用地所占比重，已由去年占總量的76.9%，下跌至今年的51.91%。

中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)薛建雄表示，樓板價(jià)萬(wàn)元以下地塊的大幅度減少，意味著未來(lái)兩三年將有五成左右上海購(gòu)房者“被豪宅”。如果樓板價(jià)達(dá)到1萬(wàn)元/平方米以上，房子建成后售價(jià)至少3萬(wàn)元/平方米以上。

多數(shù)地王將成“豪宅”

薛建雄的預(yù)測(cè)，得到了上海不少開發(fā)商的證實(shí)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾對(duì)去年底和今年初成交的十幾幅“地王”進(jìn)行追蹤，發(fā)現(xiàn)大部分的“地王”都將推出豪宅。

“高價(jià)格拿下地，必須要好好規(guī)劃，做出有影響力的豪宅產(chǎn)品?！痹谌ツ曛泻５禺a(chǎn)70.06億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)“地王”時(shí)，內(nèi)部人士就已透露將開發(fā)豪宅產(chǎn)品。

同時(shí)，年初以52855元/平方米的華僑城上海公司也向記者透露，蘇河灣地塊將包括較高端的住宅產(chǎn)品、 品質(zhì)的精品酒店和超高端濱水商業(yè)。

公開披露要建豪宅的，還有金地在上海青浦趙巷鎮(zhèn)14500元/平方米拿下的上海郊區(qū)地王，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)是項(xiàng)目的售價(jià)可能達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，但來(lái)自市場(chǎng)的較新估計(jì)是上述項(xiàng)目的售價(jià)可能達(dá)到70000元/平方米。

此外，綠城、中建等去年拿了高價(jià)地塊的也紛紛被猜測(cè)可能會(huì)作為高價(jià)豪宅開發(fā)。

“面粉已經(jīng)那么貴，不把面包做成蛋糕，怎么辦？”今年初，還在金地上海公司任董事總經(jīng)理的趙漢忠曾把豪宅比作為“蛋糕”，稱在地價(jià)連連創(chuàng)新高的壓力下，開發(fā)商逼不得已只能造豪宅。

　開發(fā)商的“豪宅”愿望

不僅是高價(jià)地王要被開發(fā)成豪宅，低價(jià)拿地的開發(fā)商同樣有開發(fā)豪宅的愿望。

“未來(lái)我們將在全國(guó)推廣豪宅產(chǎn)品?！北坦饒@的一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，他們的豪宅產(chǎn)品將奉行較高的標(biāo)準(zhǔn)，以外立面所使用的石材為例，僅安裝成本一項(xiàng)就相當(dāng)于石材本身的價(jià)格。此前，這家素來(lái)被譽(yù)為“平民”開發(fā)商從未涉足豪宅開發(fā)領(lǐng)域。

土地價(jià)格上漲或許是一部分原因。上述內(nèi)部人士透露，在各地土地價(jià)格上漲時(shí)，碧桂園的拿地成本也因此小幅上漲。近期，碧桂園在南京附近拿的一幅土地樓板價(jià)已超過(guò)1000元/平方米，加上各項(xiàng)市政建設(shè)成本和開發(fā)成本，待樓盤建成時(shí)，房子的價(jià)格至少要達(dá)到7000元/平方米。

　同時(shí)，豪宅開發(fā)商迅速實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的能力，也令碧桂園羨慕不已。上述碧桂園內(nèi)部人士表示，“很多豪宅開發(fā)商一兩個(gè)項(xiàng)目的銷售額，就可以和我們十幾個(gè)項(xiàng)目的銷售總金額相當(dāng)?！?p>但真正令他們動(dòng)心的是豪宅的非市場(chǎng)表現(xiàn)。上述碧桂園內(nèi)部人士透露，他曾觀察過(guò)包括星河灣在內(nèi)的豪宅樓盤近期的銷售情況。在樓市新政的影響下，大部分一線城市的普通公寓如果不降價(jià)就面臨滯銷，但豪宅似乎不受影響。

以太原星河灣為例，開盤不久就全部售完。上述景象令他感嘆“豪宅是非市場(chǎng)的”。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，開發(fā)豪宅顯然比建造普通住宅更能防范調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，豪宅的開發(fā)還能給全國(guó)性的開發(fā)商帶來(lái)巨大的品牌影響力。中海地產(chǎn)的內(nèi)部人士表示，中海在上海和北京，始終沒(méi)有一個(gè)像深圳香蜜湖一號(hào)這樣產(chǎn)生巨大影響力的豪宅產(chǎn)品，因此希望能將上海的長(zhǎng)風(fēng)“地王”項(xiàng)目開發(fā)成轟動(dòng)一時(shí)的豪宅產(chǎn)品，擴(kuò)張公司在京、滬兩個(gè)城市的影響力。

　誰(shuí)為普通人建房？

誰(shuí)為普通人建房？在開發(fā)商大量開發(fā)高端豪宅后，趙先生發(fā)出的感嘆是“誰(shuí)來(lái)滿足剛性需要？”

中原地產(chǎn)研究院分析師易虹表示，從不斷走高的土地成本看，高價(jià)房不斷增多，適合普通人居住的中低價(jià)普通公寓不斷減少，也許會(huì)成為趨勢(shì)。但在高端住宅大量供應(yīng)后，房子能賣給誰(shuí)？開發(fā)商大量建豪宅的行動(dòng)，可能會(huì)使市場(chǎng)未來(lái)出現(xiàn)豪宅供應(yīng)過(guò)量進(jìn)而滯銷的情況。

此前，博鰲論壇上曾有嘉賓分析過(guò)高端住宅的購(gòu)購(gòu)群體，認(rèn)為二三線城市由于都是剛性需求，大量的豪宅可能無(wú)人購(gòu)購(gòu)。但北京、上海等城市住宅的功能，更多是用來(lái)投資而并非居住，因此不缺乏購(gòu)購(gòu)者。尤其是在去年的大部分時(shí)間中，投資者購(gòu)購(gòu)豪宅的現(xiàn)象更為集中，這本身就孕育了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

(作者：楊羚強(qiáng))