昨日，上海土地市場(chǎng)再現(xiàn)六地連拍。黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊由于底價(jià)高達(dá)34億元，極有可能成為“上海宅地單價(jià)新地王”而廣受關(guān)注。

在昨天現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中，兩家港資開發(fā)商與兩家央企展開勢(shì)均力敵的廝殺，財(cái)大氣粗的央企較終出乎意料敗下陣來(lái)，這塊濱江以48.28億元的總價(jià)被香港九龍倉(cāng)旗下子公司收入囊中。這一價(jià)格雖已刷新上海住宅地塊單價(jià)新高，但仍被市場(chǎng)人士認(rèn)為“價(jià)格不高，相對(duì)理性”。

九龍倉(cāng)發(fā)力擊敗央企

據(jù)了解，黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊東至浦東南路，南至寧陽(yáng)小區(qū)，西至浦明路、建筑交易市場(chǎng)，北至張家浜綠帶，規(guī)劃用途是普通商品房，起始價(jià)格高達(dá)34.16億元，折樓板價(jià)為25000元/平方米。

“上海內(nèi)環(huán)推出住宅用地是非常難得的，近3年內(nèi)僅推出過(guò)4塊住宅用地，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)引起開發(fā)商的關(guān)注。”克而瑞上海事業(yè)部研究總監(jiān)付琦表示，上海前三年推出的內(nèi)環(huán)四塊土地都成為當(dāng)時(shí)的地王。

昨天，參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的有3家開發(fā)商，分別為新鴻基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、中糧地產(chǎn)，兩家為港資開發(fā)商，一家為央企。鑒于央企在土地市場(chǎng)一向剽悍的作風(fēng)，現(xiàn)場(chǎng)很多觀摩的媒體和開發(fā)商紛紛揣測(cè)，央企勝算更大。

然而，各家開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的報(bào)價(jià)讓結(jié)局出乎所有人的意料。記者從知情人士處了解到，新鴻基的報(bào)價(jià)為38.8800億元，中糧地產(chǎn)報(bào)價(jià)為40.8115億元，而九龍倉(cāng)的報(bào)價(jià)較高，為48.28億元。“新鴻基的報(bào)價(jià)幾乎等于放棄競(jìng)爭(zhēng)，而作為央企的中糧地產(chǎn)報(bào)價(jià)也如此保守，倒是沒(méi)料到。”有現(xiàn)場(chǎng)觀摩拍賣過(guò)程的開發(fā)商向記者表示。

低于今年宅地平均溢價(jià)率

按照成交價(jià)48.28億元計(jì)算，折樓板價(jià)為35500元/平方米，溢價(jià)率為41%。而該地塊緊鄰新鴻基在建豪宅項(xiàng)目“濱江凱旋門”和老牌濱江豪宅“世茂濱江園”，周邊不乏單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的臨江豪宅。“從樓板價(jià)來(lái)看，成交價(jià)不算高。”付琦向記者表示。

但付琦同時(shí)認(rèn)為，48億元的總價(jià)并不低。由于目前政府要求拿地企業(yè)必須在一個(gè)月之內(nèi)付清地價(jià)款，在如此短的時(shí)間內(nèi)要調(diào)動(dòng)這么一大筆資金，對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)都有一定壓力。

上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示，這一結(jié)果既是出乎意外又是意料之中。出乎意外的是供應(yīng)稀缺、寸金寸土的城區(qū)如此低的溢價(jià)，比今年上海居住用地平均76%溢價(jià)率還低35個(gè)百分點(diǎn)。意料之中的是，宏觀政策對(duì)房企影響還在顯現(xiàn)，拍出低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格也屬正常。這一結(jié)果雖刷新了由新江灣城C-6地塊創(chuàng)造的上海宅地出讓樓板價(jià)地王，但仍反映出目前房企對(duì)后市開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎預(yù)估，難有勇氣去碰觸政策紅線。

然而謹(jǐn)慎背后，開發(fā)商逢低抄底“揀皮夾子”的心態(tài)也很明顯，以九龍倉(cāng)、合生創(chuàng)展為代表的港資開發(fā)商近期頻頻發(fā)力，密集拿地。“市場(chǎng)熱時(shí)，港資開發(fā)商一般不會(huì)跟資金實(shí)力雄厚的央企火拼，市場(chǎng)回落時(shí)，倒成為港企拿地的好時(shí)機(jī)。”付琦認(rèn)為。（來(lái)源：上海證券報(bào)）

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