《商品房銷(xiāo)售管理辦法》已于6月1日開(kāi)始實(shí)施?！掇k法》中明確規(guī)定：銷(xiāo)售商品

住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度

的規(guī)定》，向購(gòu)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并對(duì)所售商品

房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容

作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算，保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

有了《兩書(shū)》的保障，保修期內(nèi)，如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線(xiàn)路故障、上下

水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商

進(jìn)行維修，直到符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主另行收費(fèi)，由于質(zhì)量問(wèn)題給

業(yè)主造成的損失，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

如已過(guò)了法定的保修期，才出現(xiàn)上述的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人可以聯(lián)系開(kāi)發(fā)商也可以

聯(lián)系物業(yè)管理公司上門(mén)維修，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司都沒(méi)有法定的維修義務(wù)，

購(gòu)房人要交納一定數(shù)量的維修費(fèi)用。需要說(shuō)明的是以上所說(shuō)的質(zhì)量問(wèn)題僅指套內(nèi)建筑

質(zhì)量問(wèn)題，公用建筑的質(zhì)量問(wèn)題保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)維修，保修期過(guò)后由物業(yè)

管理公司在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督之下從大件維修基金中支款維修。

個(gè)別開(kāi)發(fā)商無(wú)視廣大消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全進(jìn)行施工建設(shè)，導(dǎo)致房屋地基不牢、

下沉，墻體傾斜、裂縫等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主可以根據(jù)《合同法》百四十八條的

規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，購(gòu)受人可以拒絕接

受標(biāo)的物或者解除合同。”拒絕簽入住單，或向發(fā)展商退房并要求賠償損失。

出現(xiàn)了房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)采取主動(dòng)積極的態(tài)度，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。如果協(xié)商不

能解決，業(yè)主可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)、建委等部門(mén)投訴或直接向法院提起訴訟。保修期內(nèi)，

有的業(yè)主在房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，不分青紅皂白，拒向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理

費(fèi)，這種方式顯然欠妥。物業(yè)管理公司基于與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，向業(yè)主收取

物管費(fèi)用，有義務(wù)對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合管理，但如據(jù)此而要求物業(yè)管理公司承擔(dān)應(yīng)由開(kāi)發(fā)

商承擔(dān)的保修義務(wù)，是不公平的，也是違反合同的。

為避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，建議消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)選擇資信良好的開(kāi)發(fā)商，并且對(duì)開(kāi)發(fā)

商已建樓盤(pán)質(zhì)量以及承建商資質(zhì)做一番全面了解，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。入住之前也應(yīng)

該向發(fā)展商要求出具《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合

同一致，再簽署入住單。

(北京市新起點(diǎn)律師事務(wù)所 彭 羽)(北京日?qǐng)?bào))

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