2005年4月15日，北京電視臺BTV－5財經頻道《財經聯(lián)線》欄目播出了一期《供暖費關節(jié)》的專題節(jié)目，說的是物業(yè)公司是否有權代收代繳供暖費的問題，繼而探討了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的問題，引起了很多小區(qū)業(yè)主的共鳴。

與此同時，北京市通州區(qū)新華聯(lián)小區(qū)對小區(qū)的物業(yè)管理不滿，提出了許多質疑。《財經聯(lián)線》對新華聯(lián)小區(qū)的事情也做了調查，并將此調查制作成一期名為《我是業(yè)主》的專題節(jié)目。節(jié)目將于四月二十二日（周五）晚8：30、四月二十三日（周六）早7：05、下午14：32、四月二十四日（周日）晚18：20、四月二十五日早7：05播出。

2004年，《財經聯(lián)線》曾制作了一期名為《霸權物業(yè)》的節(jié)目，當時反響也十分強烈。

在錄制這些有關業(yè)主維權節(jié)目的過程中，《財經聯(lián)線》深切感到，目前業(yè)主維權艱難，不光有來自發(fā)展商一方和物業(yè)公司一方的阻力，也有來自業(yè)主本身的阻力。由于維權缺乏組織，也缺乏溝通，常常是“熱點散亂”，因此顯得無序和無效。

鑒于以上原因，2005年4月17日，《財經聯(lián)線》來到位于北京市通州區(qū)的新華聯(lián)小區(qū)，就《和諧社會，業(yè)主如何有序維權》這一主題，與業(yè)主進行了現場探討，并邀請京城 業(yè)主舒可心現場答疑。以下是現場咨詢實錄。

時間：2005年4月17日上午10：00

現場主持：《財經聯(lián)線》制片人、頭席記者峙冰

現場嘉賓：京城 知名維權業(yè)主 舒可心

通惠家園業(yè)主、《財經聯(lián)線》節(jié)目《供暖費關節(jié)》中的當事人池作民（池大爺）

訪談實錄：

【峙冰：】各位業(yè)主大家好！我們是北京電視臺《財經聯(lián)線》欄目組的，我叫李峙冰，是這個欄目的制片人、頭席記者。

上次你們這邊有糾紛的時候我們拍了一下現場。我看了一下，大家可能當時都是自發(fā)性的，用《天下無賊》的話說是“有組織無紀律”。所以，今天我們請來了 的業(yè)主，在業(yè)主維權方面‘門兒清’的一個人——舒先生。這位是在我們上期節(jié)目里面，昨天播的和今天播的主人公——池大爺，邀請他來做我們的嘉賓。

今天我們的議題非常簡單，請舒先生來給大家提供一個咨詢，提供一個服務，也是我們《財經聯(lián)線》提供的服務。提供什么服務呢？就是說所有的業(yè)主我覺得應該有一個理念叫“和諧社會，有序維權”。如果大家總是無序狀態(tài)，這樣的話效率是非常低的。從經濟學上來說交易成本很高，所以當我們成立了一個組織，一個平臺去跟開發(fā)商，或者跟物業(yè)公司對話的話，既能維護大家的利益，也能節(jié)約自己的交易成本。那么我們現在就開始。頭先請舒先生給大家先講兩句，來個開場白。

【舒可心：】謝謝大家！我是98年購的房子，99年開始也是跟大家一樣踏入了所謂維權的道路。這么多年，我們自己小區(qū)的事情解決了一些，然后也看到了北京的很多小區(qū)，跑了五十多個小區(qū)，包括咱們這個院我也來過，我也大概了解了一些咱們院里的情況。我總的感覺業(yè)主維權有一個很大的誤區(qū)，就是我們習慣于搞群眾運動。

但是，群眾運動好象一盤散沙。而且，搞群眾運動不適應我們國家現在的法律體系。比如說，高法的司法解釋當中就明確講，如果是小區(qū)的共同利益，一定要全體業(yè)主來主張才可以受理，或者要由業(yè)主委員會來主張才可以受理。如果是局部利益一定要由局部利益的所有權人一起主張才能受理。

舉個例子來講，這塊地到底是做門球場？還是種樹？這是整個小區(qū)的利益。怎么叫和諧？和諧就是大家集體來商量，然后選出一個組織來跟有關方面去對話。包括法院。所以比方說我們一個樓的事情要樓里面的群體業(yè)主來協(xié)商解決，要派出代表來。如果我們還是以前的群眾運動，就是大家像一盤散沙一樣，較終解決問題還是要按所有權人的權利這個實體來。

咱們是業(yè)主，但是只代表咱們這一家而己，代表不了別人，所以必須要有業(yè)主大會。那么2003年9月1號國務院發(fā)布了條例，就把我們業(yè)主維權的這些活動都形成了一個用法律的形式，咱們有序地規(guī)范起來。很簡單，就是成立業(yè)主大會，選舉出代表來進行維權。而單個業(yè)主沒法說我代表全體業(yè)主。

我開句玩笑話說，如果我們新華聯(lián)是某幾個人拿槍桿打下來的，那他說話算。但是我們新華聯(lián)不是，都是拿錢購的，所以不能單個人的說我代表全體業(yè)主。法律就是這樣規(guī)定的，所以在這樣的情況下我們必須組織業(yè)主大會，由業(yè)主大會來授權就小區(qū)的公共事物和有關方面，包括發(fā)展商、物業(yè)公司方面協(xié)調，談判，直至訴訟。

另外一個我多說一句話，我們每個業(yè)主，我們花了錢到底購了什么，我在這再說一遍，我們購了三個權利，是我們專業(yè)建筑的所有權的四個定義——占有、使用、收益和處分。這些我們都可以的。另外一個我們購了什么？購了共有部分的持份權。一個單獨業(yè)主沒有所有權，但是他有持份權，就是他那份持有的。這是個權利。第三個權利我們購到的就是業(yè)主大會的成員權，就是我們每一個業(yè)主購了這小區(qū)房子以后他天生的就具備了這個業(yè)主大會的成員，用不著什么選，你就是業(yè)主大會的一個成員之一。那么這三個權加一塊和將要出臺的一個法就是建筑物所有權，這是一種特殊的所有權形式。以前我們購的獨棟的房子是你獨有的，但是我們公共的房子，所有的業(yè)主都享有自己專有部分的所有權和共有不同的持份權以及共同利益的權利。所以這三個加一塊是我們花幾十萬購來的東西。

因此，我們今天來給大家解釋一下大家所遇到的一些問題，以及提供一些怎么解決的問題的一些方法，告訴大家少走彎路，自從我們國家倡導依法治國以后，群眾基本上沒什么運動了。所以，我們現在要用法律的辦法依法來維護我們自己的權利。我就簡單說這些。

【峙冰：】今天我們?yōu)槭裁匆殉卮鬆斦垇?，池大爺這個小區(qū)到現在為止這個業(yè)主委員會也沒有成立起來。我想請池大爺來給我們講一講他這個業(yè)主委員會沒能成立的苦惱。

【池大爺：】業(yè)主們好！我跟大家一樣，我也是業(yè)主，我們花了幾十萬購了房子以后，很想維護自己的權利，也就是說大家所說的維權。這維權的道路是很艱難的。我們小區(qū)到目前為止也沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。不成立不等于大家沒有辦這個事，很難啊。因為小區(qū)里層次不一樣，大家的工作時間也不一樣，所以像你們這個小區(qū)我覺得挺好的，大家都集合起來，集合起來起碼可以一傳十，十傳百，這個活動非常好。

頭先大家要提高法律意識。法律意識就是剛才舒先生所講的，也是我今天來學習的。那么我們花了幾十萬購的什么東西呢？實際上就是這三個東西。我就不再重復了。

現在我要說的什么意思呢？就是現在我具體地說我們業(yè)主大會就是成立了，實際上我們現在，具體到現在目前為止三個費可以這么講是我們大家非常關心的。就是物業(yè)費，就是取暖費，第三就是停車費。其它的可以放到后面說。這三個費物業(yè)公司在這里做手腳的很多。

北京市的物業(yè)公司在收這三個費用，在沒有國家制定具體的政策收費標準以前，可以這么講，他們是亂收費的。報紙也屢次三番地刊登他們亂收費的手法和渠道。作為業(yè)主來說，知道自己這三個費交的有點冤枉，所以要做下來多讀一些報紙，多了解一些自己的權利應該是在什么地方。

我就想跟大家講，你們小區(qū)沒成立業(yè)主大會，我們小區(qū)也沒成立，咱們怎么樣一塊向舒先生學習，人家奮斗了十八個月才把業(yè)主委員會成立了，人家小區(qū)非常好，但是也不能說達到非常的滿意。但是人家畢竟成立了。我的意思就是說業(yè)主們聯(lián)合起來，不要怕犧牲那么一點時間，今天禮拜天大家就可以討論這個問題，將來咱們業(yè)主大會怎么成立？

具體的，國務院在2003年9月1號頒布的物業(yè)管理條例是咱們這個成為業(yè)主大會的依據，起碼它作為依據。這個依據很好地告訴了咱們，超過50％以上的人開會的話這個業(yè)主大會就可以成立了。成立完以后就可以陸續(xù)地成立業(yè)主委員會。那么你更換物業(yè)公司，比如說現在的物業(yè)公司，對咱們服務不好，想更換他，要達到75％以上業(yè)主的同意就可以炒掉物業(yè)公司。所以這些細節(jié)咱們多看一看，多學一學。

【峙冰：】剛才我給池大爺的命題他還沒說完，我讓他說說沒成立業(yè)主委員會的苦惱，苦惱在哪。這肯定和大家有同感的。

【池大爺：】我跟你們說業(yè)主大會不成立，確實（很苦惱），我們小區(qū)的那個物業(yè)公司的經理就曾經說過，說你們，別看你們一區(qū)有兩千零八十戶，其實就是一盤散沙，我可以個個擊破你們。他每天上班是琢磨咱們，咱們每天早晨八點起來是上班，這個時間差太大了。八個公里他琢磨咱們，他就用很多辦法鉆政策的空子，鉆大家不團結的空子來亂收費。怎么辦呢？我說苦惱在哪點呢？就是說大家都在上班，那么就得要擠出時間來，在前一段時間，就是業(yè)主大會沒成立以前大家都要辛苦一下，擠出點時間大家經常開開會，經常的碰碰頭，有幾個骨干把它弄起來。

由于業(yè)主大會的不成立，可以這么講，就是剛才舒先生所說的，你沒有發(fā)言權，你只代表你那個單元的利益說話，你只是你那個單元的主人，小區(qū)的主人就是業(yè)主大會。當業(yè)主大會沒成立的時候可以這么講，在法律上咱們站不住腳，在實際操作中咱們有一個組織，我今天還想說一個什么問題呢？就是說現在眼前業(yè)主大會很難成立的在哪兒？頭先沒有資金，沒有場地，今天是在地球場（門球場）這開會。

【峙冰：】我們都在地球上開會（業(yè)主們笑）。

【池大爺：】沒有房屋、沒有時間、沒有精力，在這種困難的情況下大家還要團結起來，一定要把業(yè)主大會成立起來。不成立業(yè)主大會的時候大家非?？鄲?。為什么？起碼你有理無處申，有權沒法使。實際上咱們這個小區(qū)就是咱們是主人，開發(fā)商開發(fā)完了把錢賺夠了就走了，物業(yè)公司接著賺咱們的錢。我們是主人，這個小區(qū)甭管公共區(qū)域也好，房屋也好，樓道也好都是咱們的，咱們要行使主人的權利必須成立業(yè)主大會。

【峙冰：】池大爺覺悟高不高。

【業(yè)主：】高。

【峙冰：】下面我們設定一個議題，就是我們如何成立業(yè)主大會？如何成立這個業(yè)主委員會？都有什么樣的程序？先讓舒先生來給大家提供一個基本的常識。

【舒可心：】剛才池大爺說的話我接著說。這個小區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域的主人是誰呢？是業(yè)主。但不是我們每個人，是我們所有人加在一塊的業(yè)主大會的組織。

這個組織是

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