步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主頭先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，較好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(較好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

成立業(yè)委會先答12題

進(jìn)入夏季，大多數(shù)購房人已經(jīng)裝修完畢，即將或已經(jīng)搬入新居。而隨著業(yè)主入住的增多，以及前期開發(fā)商或物業(yè)公司種種不合理的做法，多方面的因素造成了這樣或那樣的問題，困擾著每一位業(yè)主，甚至?xí)绊懙秸５纳?。因此，盡快成立業(yè)主委員會，依靠集體的力量共同維護(hù)業(yè)主的權(quán)利不失為解決問題的好方法。

1問：成立業(yè)主大會的目的是什么？

答：有兩個目的：一是為了實現(xiàn)業(yè)主自治；二是通過建立業(yè)主大會，以及建立各種制度，使業(yè)主的資產(chǎn)及相關(guān)的公共物業(yè)實現(xiàn)保值并增值。

2問：業(yè)主委員會有哪些類型？

答：一種是在發(fā)展商、物業(yè)公司或當(dāng)?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因為通常這種業(yè)主委員會是到小區(qū)辦進(jìn)行備案的。但若細(xì)究，不禁質(zhì)疑它究竟能體現(xiàn)多少業(yè)主的利益。一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，到小區(qū)辦備案。

3問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會有何不同？

答：《條例》有關(guān)“業(yè)主和業(yè)主委員會”中明確規(guī)定：一切權(quán)利屬于業(yè)主大會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等。這里面很清楚講明：小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的“話事權(quán)”在業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生，代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人實施物業(yè)管理的主體。也可以說，將來業(yè)主的大事情由大家決定，小事情則由業(yè)委會來處理。

4問：啟動頭屆業(yè)主大會的前提和法律依據(jù)是什么？

答：頭屆業(yè)主大會即社區(qū)次成立的業(yè)主大會。通讀《物業(yè)管理條例》、理解條例內(nèi)容是召集啟動業(yè)主大會的前提。業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織。召開業(yè)主大會的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第379號《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部印發(fā)的《業(yè)主大會規(guī)程》和房地局頒布的相關(guān)文件。

5問：業(yè)委會籌備組成員到底由哪些人組成？

答：發(fā)展商、居民委員會、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成。

發(fā)展商成為籌委會成員是合理合法的。發(fā)展商在實現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣，在業(yè)主大會成立前，也需要實現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、管理權(quán)在內(nèi)的權(quán)利的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)發(fā)展商和業(yè)主的權(quán)利交接。從某種程度上講，發(fā)展商一般情況下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè)，也是業(yè)主之一，具備籌備組主體資格。

居民委員會和街道辦事處的指導(dǎo)也必不可少。隨著政府對業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)活動的重視，以及從業(yè)主們長久利益和社會穩(wěn)定的角度考慮，政府又要求業(yè)委會從籌備階段就必須接受政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

特別提醒：籌備組中的業(yè)主代表不必是業(yè)主本人，可以是業(yè)主的親戚、律師，但要有代表身份證明。而業(yè)主委員會的候選代表人必須是業(yè)主本人。

6問：籌備組的業(yè)主代表如何產(chǎn)生？

答：代表的人數(shù)以十人左右為合適，容易形成決議。如果自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時，所有自薦人應(yīng)頭先決定自薦人數(shù)。對于多余人選的淘汰，有以下三種方式：1.自動退出。2.無人自動退出時，全體自薦人應(yīng)先制定集體文字協(xié)議，并在所有自薦人認(rèn)可簽字(或錄像存證)后，再進(jìn)行互相推選。3.當(dāng)所有自薦人不能形成集體協(xié)議時，可在小區(qū)中進(jìn)行“海選”。在小區(qū)全體業(yè)主中“海選”出業(yè)主代表。但是這種方法成本很高。

7問：籌備組工作的公正性如何保證？

答：籌備組代表的產(chǎn)生應(yīng)堅持自薦的形式，反對專業(yè)推薦和“欽定”?！段飿I(yè)管理條例》中相應(yīng)的解釋為：頭屆業(yè)主大會的建立由房屋建設(shè)部門和業(yè)主組成業(yè)主大會籌備組。雖就一句話，卻是實際操作中較困難的事情。如果業(yè)主希望參加籌備組，需要將自薦材料張貼在社區(qū)布告欄內(nèi)。如果沒有嚴(yán)格的候選人產(chǎn)生程序，即便籌備組號稱與業(yè)主商議之后推薦產(chǎn)生了候選人，也將因這個“商議”沒有確定的程序和規(guī)則而無法被公開監(jiān)督，自然會導(dǎo)致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；如果籌備組直接推薦候選人，更將被業(yè)主們稱為“黑箱操作”產(chǎn)生的候選人。即便這些候選人通過了選舉程序，也由于他們的產(chǎn)生過程受到質(zhì)疑而無法開展實質(zhì)性的工作。

8問：籌備組的經(jīng)費怎么籌集？

答：費用可由業(yè)主募捐、或發(fā)展商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付。一方面，在業(yè)委會籌建初期，工作十分的繁雜，很多發(fā)起人都在利用業(yè)余時間承擔(dān)著超過一般工作時間和負(fù)荷的事務(wù)。另一方面，委員們的工作是他們大量時間和智慧的結(jié)晶，而受益人又是全體業(yè)主，而且印選票，召開會議的花銷也都很大。所以，由全體業(yè)主支付相應(yīng)的酬勞和補償似乎是合理的。由于《條例》中沒有嚴(yán)格限制，故業(yè)主大會產(chǎn)生的決議，可以解決這些花費的合法性問題。從資金的來源上說，讓業(yè)主在物業(yè)管理費以外再籌集業(yè)委會的費用是不現(xiàn)實的。而目前物業(yè)管理企業(yè)在按照政府有關(guān)文件規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費時，又沒有這筆開支。這個時候，業(yè)委會的人力資源和資金資源就顯出匱乏。在“包干制”的物業(yè)管理合同中，由物業(yè)管理公司支付該筆額外費用又顯得不那么“公平”，也會造成“這兒多花了錢，那兒就少花”的借口。所以，與物業(yè)管理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū)，適時推廣物業(yè)管理的“酬金制”合同；政府修改相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)等，都是目前可以參考的解決問題的辦法。

9問：召開頭次業(yè)主大會需注意什么問題？

答：1.到場人員。全體參會人員的名字都要寫入頭次會議紀(jì)要，爭取讓其簽字。有條件的情況下拍照、錄像、錄音。2.確定成員。寫清被選出的籌備組成員的資料；表明成員的產(chǎn)生程序；選舉出籌備組組長、副組長；如有政府部門愿意成為籌備組的成員，則要寫清其是否有投票權(quán)。3.制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》。少數(shù)服從多數(shù)，或者說三分之二的人同意就是業(yè)主大會的決議。4.用不用公章、用什么公章來代替籌備組公函、公告形式。5.工作計劃。6.財務(wù)問題。

特別建議：會議均應(yīng)邀請物業(yè)公司代表參加，特別是頭次會議有政府權(quán)威部門代表在場時，要請物業(yè)公司代表表態(tài)。然后就會議今后的公告張貼、會議的合理性、合法性進(jìn)行確認(rèn)，甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)助。就此業(yè)主大會籌備組才算正式成立，可以開展工作。

10問：成立業(yè)主委員會需要確定哪些事項？

答：需要確定業(yè)主委員的名額；業(yè)主委員的工資待遇；業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)限劃分；業(yè)主委員會的選舉程序。

11問：業(yè)主如何實現(xiàn)自治？

答：主要依仗《業(yè)主大會公約》?！稑I(yè)主大會公約》實質(zhì)上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互約束?！稑I(yè)主大會公約》告訴給業(yè)主的絕不是先享受某種權(quán)利，而是要求業(yè)主先盡的義務(wù)和責(zé)任。權(quán)利的行使是建立在不影響他人利益的基礎(chǔ)上的?！稑I(yè)主委員會章程》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》詳細(xì)闡述了業(yè)主怎樣行使自己的權(quán)利。即什么事情由簡單多數(shù)通過，什么事情由完全多數(shù)通過。保證在行使權(quán)利的同時，也反映絕大多數(shù)業(yè)主的利益。業(yè)主大會下的業(yè)主委員會，是體現(xiàn)業(yè)主大會意志的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會幾乎能夠且必須接受包括更換物業(yè)公司在內(nèi)的一切業(yè)主大會的委托，它的任務(wù)相當(dāng)繁多和艱巨，特別是在目前房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理水平都還非常不發(fā)達(dá)的情況下，如果認(rèn)為是為了炒掉物業(yè)管理公司而成立業(yè)主委員會，那就大錯特錯了。其實，更換物業(yè)公司似乎是簡單，但未必有效。而長期、持久、不間斷地監(jiān)督物業(yè)管理公司，使其適應(yīng)我們業(yè)主的需求，才是適合我國物業(yè)管理市場發(fā)育水平的上策?？蛇@不但需要業(yè)主委員會長期不懈的努力工作，同時也需要業(yè)委會成員不斷地學(xué)習(xí)和掌握相關(guān)知識。

12問：業(yè)主的物業(yè)如何實現(xiàn)保值增值？

答：體現(xiàn)公共財產(chǎn)利益的內(nèi)容包括套內(nèi)面積、公攤部分、相關(guān)的環(huán)境、停車場、地下車庫、小區(qū)內(nèi)廣告的發(fā)布等。業(yè)主委員會成立后，有的房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金直接移交給業(yè)主委員會管理使用。這樣做既保證了業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的選聘權(quán)，也減少了維修基金的財務(wù)風(fēng)險，但是委托制也有可能造成基金閑置，不一定會實現(xiàn)贏利。所以，委托制由信托制取代，不失為一種有益的新嘗試。在法律上，信托財產(chǎn)是獨立的。把公共物業(yè)的管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)信托給物業(yè)公司，業(yè)主委員是委托人，全體的業(yè)主則成為受益人；委托人、受益人都可以對信托的公共物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，形成雙重監(jiān)督。

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