業(yè)主維權(quán)難、業(yè)委會成立難似乎是多年來小區(qū)建設(shè)難以解決的頑疾。物權(quán)法賦予了業(yè)主更多的自治權(quán)利，諸如小區(qū)道路、綠地、公共場所等業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)商爭奪多年的產(chǎn)權(quán)歸屬終于有了法律上的定論。權(quán)利的回歸使得小區(qū)對業(yè)委會這一業(yè)主權(quán)利的“代言人”提出了迫切的需求。新一輪對業(yè)委會的期待又進入高潮。

　　聚焦1小區(qū)

　　政馨家園:業(yè)委會籌備四年未建成

入住4年無人代言

在豐臺區(qū)政鑫家園三區(qū)6樓大廳的窗戶玻璃上，“業(yè)委會籌備組”六個字格外醒目，這也透露出，這個自2003年竣工入住的小區(qū)，至今還沒有全體業(yè)主的代言組織。

在記者的印象中，絕大多數(shù)小區(qū)籌建業(yè)委會的動議總是源于和物業(yè)或開發(fā)商之間或輕或重的矛盾，政馨家園也不例外。

籌備組的業(yè)主們帶著記者在小區(qū)里轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，一邊走一邊“聲討”物業(yè)公司的問題:“小區(qū)道路兩邊都被施劃標(biāo)線用做地面停車位，176個停車位一年下來停車費少說也得有十七八萬。這都是小區(qū)的公共道路，物業(yè)把收益都裝進腰包。”

記者在小區(qū)地下人防工程的入口看到，每個入口都在顯著位置寫著地下室出租的字樣。“就是出租這地下室，讓我們小區(qū)都快成賊窩了！”籌備組中較年長的田大叔有些氣憤地說:“2004年前，警察從我們小區(qū)抓了一撥人，他們就租住在地下室里，白天出去作案，晚上就回到據(jù)點。警方還抓過入室盜竊的。”

業(yè)主們說，除了地下室，連樓頂?shù)脑O(shè)備層都被物業(yè)打了隔斷出租了。

從入住的年開始，就有業(yè)主通過拒交物業(yè)費的方式進行過“抵抗”。這些問題他們都向物業(yè)反映過，對方說會向上反映，結(jié)果就沒了消息。物業(yè)公司每年應(yīng)向業(yè)主公布一次的賬目直到現(xiàn)在也沒人見過。這些事讓業(yè)主們覺得物業(yè)公司好像根本不重視他們的要求，個別業(yè)主的“斗爭”也顯得勢單力孤。“普通業(yè)主和物業(yè)公司根本不在一個量級上，如果有業(yè)委會，至少可以和物業(yè)平等對話。”業(yè)主們頭要的目的就是通過召開業(yè)主大會成立業(yè)委會改變在小區(qū)“無話語權(quán)”的狀態(tài)。

　　《告全體業(yè)主同胞書》出臺

根據(jù)物業(yè)公司的說法，政馨家園是經(jīng)濟適用房小區(qū)，物業(yè)協(xié)會負責(zé)人曾表示經(jīng)適房小區(qū)物業(yè)費偏低，為了“找補”回物業(yè)管理的成本，因此地上停車位收益不歸業(yè)主所有。而且小區(qū)里上千平方米的地下室并非公攤面積，因此不屬于全體業(yè)主所有，加之有些地下人防工程是區(qū)人防辦出租的，收益都是人防辦的，他們只收一些管理費而已，因此也不好插手。

此前，法律對小區(qū)公共場所的權(quán)屬存在盲區(qū)，業(yè)主們也無計可施。然而物權(quán)法規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。那么這筆收益也應(yīng)該是業(yè)主們的共同財產(chǎn)了。如果業(yè)主們不滿物業(yè)服務(wù)，業(yè)委會也有權(quán)將物業(yè)“掃地出門”了。業(yè)主們似乎找到了撐腰的法寶，斗志一下子被激發(fā)出來。

今年8月30日，一封充滿激情的《告政馨園全體業(yè)主同胞書》赫然出現(xiàn)在政馨家園的社區(qū)論壇里。起草人就是籌委會成員田融，一個瘦小柔弱的女子。田融振臂一呼，八九個熱心腸兒的活躍人物很快聚攏起來，決心完成先前一薦又一薦的人未盡的“事業(yè)”。

籌備之初，憑著幾個人的熱情和意志，籌備工作進展得很順利。“我們那時候挨樓門貼籌備告示，貼一次要花近兩個公里。”業(yè)主嚴(yán)振威說:“這種做法取得了一定的效果，居委會要求我們必須有10％的業(yè)主聯(lián)名提出申請，我們在小區(qū)里征集了三次，就有500余戶簽名，將近小區(qū)人數(shù)的20％。”

地方政府部門態(tài)度很重要

不過，籌備組很快遇到了麻煩。“我們提交的籌備組成員名單被打回來了，小區(qū)辦的意思是籌備組的專業(yè)必須是居委會主任。”物權(quán)法規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。而且物業(yè)管理條例里也表明業(yè)委會要接受居委會的專業(yè)和監(jiān)督。也就是說，成立業(yè)委會，居委會的支持很重要。為此，籌備組的成員集體和居委會主任開了次會。

居委會主任雖然沒有答應(yīng)當(dāng)專業(yè)，但承諾會親自參與籌備，還對籌備組提出了要求，那就是必須讓小區(qū)的絕大多數(shù)業(yè)主們都知道并支持召開業(yè)主大會，不然一旦進入程序，業(yè)主大會議事規(guī)則得不到小區(qū)半數(shù)人同意，前期工作全都要推翻重來。話里話外的意思是還有很多業(yè)主不知道甚至不支持籌備工作。

一部物權(quán)法是不夠的

要將政馨家園一共三個區(qū)共計3480戶人都調(diào)動起來絕非易事。據(jù)記者了解，在過去的4年里，業(yè)主們已經(jīng)進行了前赴后繼的努力，籌備組的人也換了一茬兒又一茬兒。有些籌備人員勢頭很沖，但有業(yè)主對他們的工作不理解于是不了了之了，因此現(xiàn)在有些業(yè)主對籌備業(yè)委會也持觀望態(tài)度。

“讓業(yè)主們在同去參加業(yè)主大會，投票表決可不像支持成立業(yè)委會簽個字那么簡單。”籌備組對此很是頭疼。長久以來，中國的老百姓習(xí)慣了被專業(yè)和管理，要讓他們從社區(qū)中選出幾個人來代表自己爭取權(quán)利似乎是在民主思想之外的事。

其實，群眾基礎(chǔ)不僅是成立業(yè)委會的關(guān)鍵，也是今后小區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵。如果沒有大多數(shù)業(yè)主的支持，業(yè)委會選聘物業(yè)、動用公共維修基金等決策都不能成行。

雖然物權(quán)法頒布后，社會上歡呼聲一片，但近期網(wǎng)上的一項調(diào)查顯示，對《物權(quán)法》不了解的人居然占72％。“認(rèn)為物權(quán)法能否真正保障個人財產(chǎn)不受侵犯”中不好說的占60％。因此，法律有了，還需要業(yè)主物權(quán)意識的覺醒。

“業(yè)委會真正成立起來之后，我們中很多人都不可能位列其中。”說到這兒，幾位籌備組成員的聲音明顯低沉了下來。“我們有的是以孩子或家人的名字購的房，所以雖然住在這兒卻沒有業(yè)主身份；有的因為不滿物業(yè)沒交物業(yè)費。按居委會的意思，業(yè)委會成員還必須是沒有拖欠物業(yè)費的業(yè)主，符合這些條件，又愿意為社區(qū)服務(wù)、甘于奉獻的人太少了。”

物業(yè)公司:“有事好商量”

業(yè)主們緊鑼密鼓地籌備業(yè)主大會，物業(yè)公司又是什么態(tài)度呢？

在接受記者采訪時，負責(zé)政馨家園的天泰物業(yè)公司的工作人員表示，以前法律法規(guī)對小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬沒有明確的規(guī)定，加之小區(qū)也一直沒有成立業(yè)委會，所以有些業(yè)主來反映問題，確實沒有得到明確的答復(fù)。“我們也希望成立業(yè)委會，有些問題就能和業(yè)委會直接溝通了。比如沒有業(yè)委會，物業(yè)費就不能由公司擅自更改，可是現(xiàn)在各項成本都在漲，我們連收費都困難更別說是提高費用了。”

工作人員承認(rèn)，地下室中租住的人員確實比較復(fù)雜，業(yè)主們反映的安全問題和擾民問題我們正在著手解決，陸續(xù)清理，有些到期后就不打算續(xù)租了。

“公司是包干制物業(yè)管理，盈虧自負，因此沒有公布賬目的必要。”工作人員一邊解釋一邊肯定地說:“既然已經(jīng)有了物權(quán)法，今后，地上停車位的問題、電梯間廣告的收入、公攤收益等問題都好商量，我們會依法操作，現(xiàn)在公司就在清理賬目，業(yè)委會成立后我們會公布。作為物業(yè)管理企業(yè)，我們沒想干兩天就走，也希望把小區(qū)建設(shè)好。”

從物業(yè)的反應(yīng)中不難看出，物權(quán)法已經(jīng)顯現(xiàn)出方向盤和緊箍咒的作用。

　　聚焦2人物

申辦協(xié)會:一位業(yè)委會主任的新努力

一場血案刺激業(yè)申委步伐

“業(yè)委會對于小區(qū)維權(quán)和建設(shè)的意義就是——有之不必然，無之必不然！”對業(yè)委會的建立寄予這樣評價的人叫陳兵，一個事業(yè)有成的商人，熱情致力于小區(qū)建設(shè)。除了光大家園業(yè)委會主任之外，如今他的名片上又有了一個新名號:北京市業(yè)委會協(xié)會申辦委員會召集人。業(yè)申委正在做的事是不僅要讓小區(qū)有業(yè)委會，而且要讓業(yè)委會成立協(xié)會，使成百上千個小區(qū)的維權(quán)和建設(shè)都找到“組織”。

談起申辦業(yè)委會協(xié)會的原因，陳兵說這并非個人智慧。“很多業(yè)委會主任都有過類似的想法。開發(fā)商、物業(yè)都有各自的協(xié)會，作為商品房社區(qū)中的真正主體——業(yè)主和業(yè)委會有個協(xié)會也是順理成章的事。業(yè)委會和業(yè)主們可以通過協(xié)會交流經(jīng)驗，共同探討小區(qū)問題的解決方式。”去年初，陳兵和新天第家園業(yè)委會主任張大憲、新紀(jì)元家園業(yè)委會主任齊建新、健翔園業(yè)委會主任任晨光等十幾個業(yè)委會主任在一起探討，提出了申辦業(yè)委會協(xié)會的設(shè)想，大家一拍即合。

當(dāng)年5月的一場血案刺激了業(yè)申委的工作步伐。“依蓮軒業(yè)委會籌備小組成員被打手打成重傷，我們聽到這個消息后就去醫(yī)院探望受傷業(yè)主，又到小區(qū)與百余位業(yè)主進行了交流，業(yè)主們對業(yè)主自己的聯(lián)合組織非常期待。”此后，陳兵與其他幾位發(fā)起人加快聯(lián)絡(luò)其他小區(qū)業(yè)委會。

碰過的釘子是業(yè)申委的財富

去年8月底，他們聯(lián)絡(luò)到了80余個業(yè)委會共同向市建委提出了申辦業(yè)委會協(xié)會的申請。雖然直到今天，協(xié)會仍然處在申辦階段，但陳兵覺得這不該成為開展工作的障礙。隨著業(yè)申委在圈內(nèi)的影響越來越大，經(jīng)常有小區(qū)打來電話或派人來請教問題。幾位召集人看到有關(guān)小區(qū)維權(quán)的報道后，也會主動去幫忙。雖然不是正式組織，但這一年多以來，業(yè)申委做了大量工作。

2006年8月31日深夜，負責(zé)美麗園小區(qū)的鴻銘物業(yè)公司因與業(yè)委會物業(yè)費糾紛案敗訴，突然撤離。小區(qū)停水、停電梯、停門禁，沒有了保安員、保潔工。物業(yè)公司想用這種方法讓業(yè)主知道，小區(qū)沒有他們不行。

陳兵說:“為了讓美麗園恢復(fù)基本秩序，我們從新紀(jì)元小區(qū)、新天第小區(qū)的物業(yè)公司中抽調(diào)部分保安和保潔人員，緊急支援美麗園，讓小區(qū)有起碼的保障并堅持了兩天。其后的幾個月，包括美麗園業(yè)主大會選聘新物業(yè)的過程中，我們與美麗園業(yè)主及業(yè)委會也進行了很多交流。”

陳兵等幾位召集人本身都是業(yè)委會主任，經(jīng)歷過業(yè)委會漫長的籌

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