近日，記者的一位麥姓朋友向我咨詢有關(guān)通過(guò)中介公司購(gòu)購(gòu)二手房的程序，由于也經(jīng)常接到讀者朋友在這方面的一些求助咨詢電話，現(xiàn)將在二手購(gòu)賣(mài)交易中可能出現(xiàn)的程序介紹如下。

　　步：委托

　　到了代理公司后，會(huì)先簽訂一紙《委托書(shū)》，即俗稱“睇樓紙”，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)先通過(guò)公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時(shí)為客戶尋找較為合適的樓盤(pán)。在提供的幾處樓盤(pán)中，通過(guò)購(gòu)家自己甄選之后，便進(jìn)入了實(shí)地看樓的階段了。在看樓之前，中介公司會(huì)與客戶簽訂一份看樓《委托書(shū)》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。

　　步：查證

　　到了購(gòu)賣(mài)雙方有了明確的購(gòu)購(gòu)意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局三樓檔案館查冊(cè)，這完全是對(duì)客戶負(fù)責(zé)，包括查證該出賣(mài)的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對(duì)購(gòu)家十分重要，所以購(gòu)家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問(wèn)清楚該產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的查證具體情況，較好有一定的依據(jù)證明。

　　第三步：　簽約

　　經(jīng)過(guò)查證之后，由購(gòu)賣(mài)雙方及中介方共同簽署《臨時(shí)購(gòu)賣(mài)合約》，記者了解到，目前在廣州的操作方式是：在此環(huán)節(jié)，要求購(gòu)家支付樓價(jià)的５—１０％作為臨訂付予業(yè)主，或者由中介公司代為預(yù)收購(gòu)家的訂金，并于簽《臨時(shí)購(gòu)賣(mài)合約》之日將訂金如數(shù)轉(zhuǎn)交業(yè)主。

　　記者提醒：由于中介公司在收取訂金時(shí)的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時(shí)雙方之間的訂金糾紛。所以，建議購(gòu)家要求中介公司出示賣(mài)方的委托協(xié)議，并出具賣(mài)方委托中介收取訂金的委托書(shū)；在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。這樣一來(lái)，購(gòu)賣(mài)雙方之間的訂金合同便能確保有效成立，一旦賣(mài)方不同意出售房屋，購(gòu)家便可要求雙倍返還訂金，購(gòu)家不愿意購(gòu)購(gòu)房屋，賣(mài)方也可不退回訂金。

　　第四步：曬圖

　　雙方簽署了《臨時(shí)購(gòu)賣(mài)合約》后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便可以拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測(cè)繪所曬圖，該步驟主要用于為新業(yè)主制作新的房產(chǎn)證。

　　記者提醒：曬圖費(fèi)用一般由購(gòu)方支付，目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為３平方米以下２４元，８０平方米以下３６元。該步驟約需６個(gè)工作日。

　　第五步：辦按　

　　如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則購(gòu)家須準(zhǔn)備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明／稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。

　　記者提醒：如果該二手房的原業(yè)主是按揭貸款的，則購(gòu)家必須到同一家銀行辦理按揭手續(xù)。銀行會(huì)實(shí)地評(píng)估該房屋樓宇價(jià)格，并審核貸款成數(shù)及年限，再與購(gòu)家簽訂《購(gòu)房抵押貸款合同》。該步驟需時(shí)約５個(gè)工作日。

　　第六步：估價(jià)

　　銀行按揭辦好之后，三方到房管局交易所遞件，頭先，購(gòu)賣(mài)雙方簽署《廣州市房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》等有關(guān)文件，遞交房產(chǎn)證、身份證等證件；交易所收繳證件后發(fā)出收件收據(jù)，并對(duì)該物業(yè)進(jìn)行估價(jià)工作，估價(jià)工作約需時(shí)６個(gè)工作日。

　　記者提醒：該環(huán)節(jié)中，一般要求購(gòu)家要在當(dāng)天交付不少于樓價(jià)的２０％給予業(yè)主。

　　第七步：過(guò)戶

　　約在房管局進(jìn)行估價(jià)工作６天之后，便可以到交易所辦理所有的過(guò)戶及完稅手續(xù)了。

　　記者提醒：過(guò)戶當(dāng)天購(gòu)家需交齊所剩的樓款給予業(yè)主，如果是辦理銀行按揭的，則樓款余額會(huì)由按揭銀行直至劃撥到購(gòu)家的存折中，即銀行放款予原業(yè)主。

　　第八步：領(lǐng)證

　　較后，購(gòu)家可以領(lǐng)取到新房產(chǎn)證，如果是辦理銀行按揭的，則由銀行將房產(chǎn)證（復(fù)印件）、借據(jù)、貸款合同、供樓存折等資料返還。

　　據(jù)中介代理行介紹，如果產(chǎn)權(quán)清晰的物業(yè)，一單二手房屋購(gòu)賣(mài)以一次性付款方式購(gòu)購(gòu)的需時(shí)約１３個(gè)工作日，而以銀行按揭方式購(gòu)購(gòu)物業(yè)則需時(shí)約１８?jìng)€(gè)工作日。

肖陽(yáng)

來(lái)源：南方都市報(bào)
　　　

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