丁渤，被稱為“樓市王?！?，南京“民間驗房師”人。任南京某建設(shè)公司副總的他，反戈一擊，站在開發(fā)商對立面，兼職為市民驗房。2005年以來，丁渤和他的團隊委托驗房4000多套，約占當年南京商品住宅銷售總量的1/20，幾乎包括新上市的所有樓盤，索賠、要求整改成功率100％。3月21日下午，丁渤作客“生活南京”網(wǎng)站，與購房者網(wǎng)上交流，記者對他進行了專訪?！?p>記者：你是怎么涉足這一行當，驗房市場為何這么火爆？

丁渤：前幾年，我只是受親戚朋友之托驗房，發(fā)現(xiàn)幾乎每棟房子都有或多或少的設(shè)計、質(zhì)量問題。后來找我驗房的越來越多，感到這個市場很大，就在2004年成立了驗房工作室，現(xiàn)已發(fā)展為30多人的團隊，2個配套實驗室，可以現(xiàn)場對房子節(jié)能熱工計算，或取下混凝土進行強度化驗，要驗房10多套，驗一套房2公里，收費200元。目前，南京已有20多個驗房團隊，仍供不應(yīng)求，驗房要提前兩天預約（記者采訪他半公里，就有四五個電話預約驗房）。

記者：新房果真有那么多質(zhì)量問題嗎？丁渤：我是東大土建專業(yè)畢業(yè)，和樓盤建設(shè)打了8年交道，深諳這里面的門道，幾乎沒有一家開發(fā)商完全按國家相關(guān)標準建房。具體地說，房屋質(zhì)量分三大問題：

一是樓盤規(guī)劃設(shè)計中的“貓膩”，如日照、樓間距、容積率、綠化率等，達不到南京地方標準，或與廣告、合同中承諾是否一致。像影響日照的樓間距比，開發(fā)商故意忽略了閣樓高度，低層住戶日照時間就短了。計算綠化率，可能把綠地間的小品、道路都算進去了。南京從2001年就實施建設(shè)部夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能標準，節(jié)能50％，很少有開發(fā)商執(zhí)行。

二是房屋的“結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題”，如結(jié)構(gòu)性裂縫、不均勻沉降、損傷等，甚至把磚混說成框架結(jié)構(gòu)，這些大多是開發(fā)商嚴重偷工減料，或施工方不按要求施工造成的，如打樁的鋼筋籠深度不夠，混凝土強度低，甚至不摻水泥等。這些問題業(yè)主也能發(fā)現(xiàn)，但由于是隱蔽工程造成的，需要專業(yè)人員檢測。

三是“瑕疵性問題”，如非結(jié)構(gòu)性裂縫、漏滲水、墻面空鼓、門窗變形等，所謂大錯不犯，小錯不斷。這是目前住宅樓的質(zhì)量通病，我驗收過的房子，較多的有100多處漏水，已影響到入住。

記者：房價這么高，建安成本才30％左右，開發(fā)商在這上面“摳”，乃至影響到房屋質(zhì)量，似乎沒必要。

丁渤：樓盤的建安成本，城區(qū)房不到30％，江寧、江北達到50％，一套十幾萬平方米的樓盤，開發(fā)商降低建筑標準，能“省下”5000萬元，業(yè)主還看不出來。違規(guī)提高容積率、縮短樓間距，獲益會更多。不但是開發(fā)商，施工單位也想“省”，因為多是工程承包，在隱蔽工程中“偷工減料”，以次充好。

記者：施工過程中有監(jiān)理，完工交付有建工、質(zhì)監(jiān)部門驗收，他們干什么了？

丁渤：這正是商品房質(zhì)量問題層出不窮的根由。雖然建房有開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計院和工程勘測方五大責任主體，表面看工程質(zhì)量得到層層把關(guān)，實際五方中只有開發(fā)商是甲方，后四方則均受雇于他，能否拿到錢完全看甲方“臉色”。監(jiān)理和建筑市場一樣，僧多粥少，為攬工程競相壓價，遷就開發(fā)商、施工方。按國家標準，監(jiān)理費是建筑造價的2％，現(xiàn)在大多只有0.5％、0.6％，監(jiān)理人員月薪只有千元左右。這一方面造成監(jiān)理人員服務(wù)、技術(shù)水平低，一方面出于只要承擔與服務(wù)收費相應(yīng)責任的目的，監(jiān)理中得過且過。房屋驗收是質(zhì)量把關(guān)較后一環(huán)，可房改后，建工部門由于人手不夠，也不愿承擔無限責任，房屋驗收從“核準制”改為“備案制”，只抽查部分房子，這樣如開發(fā)商加強“公關(guān)”，驗收結(jié)果可想而知。

記者：查出問題開發(fā)商認賬嗎，業(yè)主如何維權(quán)？

丁渤：我們有3家協(xié)作的律師事務(wù)所，通常與業(yè)主簽一份《風險代理協(xié)議》，驗收后出具報告，非常清楚開發(fā)商存在的“硬傷”，經(jīng)手的索賠成功率達到100％，賠得多的6萬元，少的萬元以上。不過多數(shù)是給開發(fā)商列出《整改通知書》，在開發(fā)商、業(yè)主之間協(xié)調(diào)，要求開發(fā)商在業(yè)主裝修前把問題修補，否則像有些滲漏問題，住戶裝修后損失就大了。我們想讓開發(fā)商明白，市民傾其一生積蓄高價購房，不能再在質(zhì)量問題上“磕磕絆絆”；因職能部門、建筑環(huán)節(jié)缺失的有效監(jiān)管，自然會有專業(yè)中介、有市場的力量來填補，為業(yè)主維權(quán)。

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