●一場預(yù)售制產(chǎn)生的糾紛，一審黃鶴年勝訴，二審海南鑫溢勝訴，兩審判決迥異。但其背后的一些問題，有關(guān)部門如何規(guī)范值得重視。

"簽訂了《內(nèi)部購房協(xié)議》，定金也交了，可開發(fā)商卻反悔，認(rèn)為協(xié)議無效，工程完工后房子也沒了。"８月９日下午４時許，剛剛到海口市中級人民法院完《民事再審申請書》的上?？蜕厅S鶴年的代理律師吳雄在接受《證券導(dǎo)報(bào)》"財(cái)經(jīng)海南"記者采訪時說，"一審勝訴，二審敗訴，只能提請?jiān)賹徚恕?

這場讓吳律師頭疼了兩年的官司是備受爭議的房屋預(yù)售制引起的。

預(yù)售制惹糾紛　　

２００３年９月３０日，上?？蜕厅S鶴年委托朋友與海南鑫溢實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱海南鑫溢）簽訂了五份《海韻公寓內(nèi)部認(rèn)購單》（以下簡稱《認(rèn)購單》），購購其開發(fā)建設(shè)的海韻公寓（現(xiàn)更名為北海岸８８號）期房５套，房號分別為１００５、１１０４、１３０４、１３０６、１２０６，并在２００３年９月３０日和１０月８日每房預(yù)付定金２萬元，共計(jì)１０萬元。

雙方在《認(rèn)購單》中約定，海韻公寓工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零時，黃先生應(yīng)在２００４年１月１０日簽訂正式購房合同并預(yù)交房款（不少于總房貸的３０％）。

與此同時，雙方也約定了購房的面積、價(jià)格。據(jù)《認(rèn)購單》，黃鶴年所購的１００５、１００５、１１０４、１３０４、１３０６、１２０６等五套房的建筑面積分別為１３１．９８、１３１．９８、９１．１８、１３１．９８、９１．１８平方米，每平方米價(jià)格分別為２１４０、２１９０、２２４０、２２９０、２２９０元，總價(jià)共計(jì)１２８萬多元。

然而事情突然起了變化。２００４年３月２０日，海南鑫溢在《海南日報(bào)》上刊登《通知》，"黃鶴年：您與我司２００３年９月３０日簽訂的《海韻公寓內(nèi)部認(rèn)購單》，由于您未按規(guī)定預(yù)交房款，特此通知您，雙方所簽訂的上述認(rèn)購單自通知之日起解除并終止。"

得知詳情后，黃鶴年認(rèn)為，當(dāng)時海南房地產(chǎn)行情看好，房價(jià)大幅上漲，巨額的利潤差使得開發(fā)商收回了房權(quán)，違反了當(dāng)初的認(rèn)購協(xié)議。據(jù)當(dāng)年（２００３年１１月）海韻公寓售價(jià)表，十樓毛壞房售價(jià)為３７３８元／平方米，十樓以上每樓層增加１００元／平方米，相比當(dāng)初簽訂《認(rèn)購單》時的２０００多元／平方米，價(jià)格高出了１／３。

同時，黃鶴年也表示，海南鑫溢是單方面解除認(rèn)購協(xié)議的，他并沒有接到相關(guān)通知。于是將海南鑫溢訴至海口市美蘭區(qū)人民法院。

但海南鑫溢卻認(rèn)為，雖然雙方簽訂了認(rèn)購協(xié)議，但黃先生并未依約在２００４年１月１０日到公司簽訂正式合同，而且黃先生是委托朋友購房的，沒有留下聯(lián)系方式，無法與黃先生取得聯(lián)系，在等待兩個月后，無奈登報(bào)解除合約，《認(rèn)購單》已無履行必要。

兩審判決迥異　　

一場糾葛由此產(chǎn)生。

在調(diào)查審理后，?？谑忻捞m區(qū)人民法院認(rèn)為：《認(rèn)購單》是在雙方當(dāng)事人平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的，雖然雙方簽訂《認(rèn)購單》時，海南鑫溢尚未取得房屋預(yù)售許可證，依法無權(quán)銷售房屋，但海南鑫溢在事后已補(bǔ)辦了房屋預(yù)售許可證，取得了售房資格，并收取了黃鶴年交付的部分購房款定金，因此，認(rèn)定《認(rèn)購單》是有效的，受法律保護(hù)。

同時，雙方在《認(rèn)購單》中約定黃鶴年必須在２００４年１月１０日之前（工程達(dá)到正負(fù)零）簽訂正式購房合同并預(yù)交房款（不少于總房貸的３０％），但海南鑫溢未能證明該工程在１月１０日時已達(dá)到正負(fù)零，簽訂正式合同必須同時具備的兩個條件尚未達(dá)到，所以黃鶴年未在２００４年１月１０日之前與海南鑫溢簽訂正式合同不屬違約。

且海南鑫溢在取得房屋預(yù)售許可證之前無權(quán)銷售房屋、收取購房款，所以海南鑫溢在取得房屋預(yù)售許可證之前就以黃鶴年未預(yù)交購房款為由登報(bào)解除與黃鶴年簽訂的認(rèn)購單的行為無效，不受法律保護(hù)。

?？谑忻捞m區(qū)人民法院一審判決：海南鑫溢履行《認(rèn)購單》中協(xié)議，與黃鶴年簽訂購購海韻公寓五套房屋的正式合同。

海南鑫溢不服一審判決，上訴至?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ?，稱，海南鑫溢自雙方簽訂《認(rèn)購單》至海南鑫溢刊登《通知》解除《認(rèn)購單》期間未取得商品房預(yù)售許可證。所以，《認(rèn)購單》是無效的。

?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ簩徖碚J(rèn)為：《認(rèn)購單》中雙方約定２００４年１月１０日之前（工程達(dá)到正負(fù)零）簽訂正式購房合同，但海南鑫溢尚未取得房屋預(yù)售許可證，依法無權(quán)銷售房屋，雙方不具備簽訂正式合同的法定條件。在此情況下，海南溢鑫于２００４年３月２０日在《海南日報(bào)》上刊登《通知》解除并終止雙方簽訂的《認(rèn)購單》，該行為合法有效。后海南鑫溢雖于２００４年４月２０日取得《?？谑蟹慨a(chǎn)預(yù)售許可證》，但海南鑫溢已解除并終止《認(rèn)購單》，雙方簽訂正式購房合同沒有法律依據(jù)。

也就是說，黃鶴年依據(jù)已終止的五份《認(rèn)購單》要求海南鑫溢簽訂５套房屋的正式合同沒有法律依據(jù)。海口市中級人民法院二審判決：撤銷?？谑忻捞m區(qū)人民法院一審判決中關(guān)于"海南鑫溢履行《認(rèn)購單》中協(xié)議，與黃鶴年簽訂購購海韻公寓五套房屋的正式合同"的條款。

一審黃鶴年勝訴，二審海南鑫溢勝訴，兩份判決結(jié)果迥異。

目前，黃鶴年已提請《民事再審申請書》，焦點(diǎn)也轉(zhuǎn)移到《認(rèn)購單》是否有效。黃鶴年代理律師吳雄認(rèn)為，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋２００３７號，２００３年６月１日施行）中條規(guī)定，"出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與購受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。"海南鑫溢在黃鶴年起訴前已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證，所以，依據(jù)司法解釋，雙方簽訂的《認(rèn)購單》應(yīng)該是有效的。

預(yù)售制背后　　

在預(yù)售制官司背后，是一筆經(jīng)濟(jì)賬。２００６年８月２０日，記者從北海岸８８號（原海韻公寓）銷售部門了解到，目前房屋的售價(jià)為頭層３６５０元／平方米，依次每上一層，增加７０元／平方米，算下來，十樓及以上售價(jià)已達(dá)４２００元／平方米以上，按黃鶴年當(dāng)年的總購房面積５７８．３平方米來計(jì)算，總價(jià)達(dá)到２４２萬多元，即使是按２００３年１１月海韻公寓所發(fā)布的售價(jià)表，以十樓３７３８／平方米來計(jì)算，總價(jià)也達(dá)到２１６萬多元，相比黃鶴年當(dāng)初協(xié)定的總價(jià)１２８萬多元，價(jià)錢差距不小。

與此同時，記者從相關(guān)法律法規(guī)查到，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等三種情況導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，購受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，但由于其中對什么才是"故意隱瞞"沒有解析，也未明確規(guī)定"如果樓盤沒有拿到預(yù)售許可證，開發(fā)商卻采取內(nèi)部認(rèn)購等方式變相預(yù)售房屋"這種行為應(yīng)如何處置，這就給開發(fā)商堂而皇之以"沒有拿到預(yù)售許可證之前的《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》是無效的"對薄公堂。

事實(shí)上，早在去年８月，就房屋預(yù)售制是否取消已鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。２００５年８月１５日央行在《２００４年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中提出"建議取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度"，是年８月２４日，建設(shè)部新聞發(fā)言人表態(tài)"國家近期不會取消商品房預(yù)售制度"，預(yù)售制一時備受爭議。

盡管事后不了了之，但預(yù)售制所惹的糾紛并不少。據(jù)業(yè)內(nèi)一律師透露，僅他一個人，這些年就已經(jīng)接手了６件類似的官司。

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