租賃房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛

　　一咖啡廳陷連環(huán)官司

　　?？谏蠉u公司白龍南咖啡廳因所租房屋權(quán)屬問題，官司接連不斷

　　2005年10月，?？谏蠉u咖啡食品有限公司(以下簡稱上島公司)在白龍南路租賃了萬×大廈一二層，將總建筑面積約1900平方米的兩層樓裝修后開咖啡廳。從2007年起，上島公司經(jīng)營的?？诎埬峡Х葟d因所租房屋的權(quán)屬問題，遭遇了接連不斷的麻煩和官司。記者 王忠新

　　經(jīng)營中的咖啡廳

　　突然遭法院查封

　　據(jù)了解，2005年10月，?？谏蠉u咖啡食品有限公司向海南方×房地產(chǎn)有限公司承租?？诎埬下啡f×大廈的兩層樓開咖啡廳，加上該大廈物業(yè)公司，三方簽了一份《租賃合同》。合同約定：方×公司將其名下的?？谑邪埬下啡f×大廈一樓及二樓，總建筑面積約1900平方米的房產(chǎn)出租給上島公司使用，上島公司已對房產(chǎn)做了必要的了解，愿意承租該房產(chǎn)。租期5年。

　　2006年2月，經(jīng)過精心裝修，上島公司的白龍南咖啡廳開業(yè)了，一開始生意很好。誰知好景不長。2007年的，上島公司接到一個來自杭州的電話，這個電話讓上島公司陳經(jīng)理陷入了焦慮。根據(jù)杭州江干區(qū)法院一份執(zhí)行筆錄，該院2007年6月認(rèn)為，當(dāng)時?？诎埬下啡f×大廈的一二層屬杭州商×銀行江城支行所有，其他單位無權(quán)處置。方×公司和上島公司簽的《租賃合同》是不受法律保護的。杭州江干區(qū)法院方面要求把租金依法匯入法院賬戶，方×公司和大廈物業(yè)之后由于種種原因經(jīng)常停水停電。

　　2008年4月，正在營業(yè)的上島公司白龍南咖啡廳接到杭州市江干區(qū)法院的《書面通知》和一份《民事裁定書》，稱方×公司非法出租杭州商×銀行江城支行的房產(chǎn)，該房屋已被法院查封，限上島公司30日內(nèi)向法院騰退所租的房屋。

　　2008年7月，杭州市江干區(qū)法院的一份《罰款決定書》這樣寫著：“在審理……借款合同糾紛一案中，查明?？谏蠉u咖啡食品有限公司拒不履行法院協(xié)助義務(wù)，依法對其罰款人民幣30萬元?！?/P>

　　一房冒出三“主”，官司接連不斷

　　“一直以來，上島公司都把房租交到方×公司，后來杭州納×公司打來電話稱樓房是他們公司的，讓我們把房租交給該公司。這個電話令我覺得很奇怪，與方×公司簽訂合同，怎么冒出另一家省外的公司來要房租?”

　　為此， 2008年5月，上島公司起訴當(dāng)初的房東方×公司及大廈物業(yè)、杭州商×銀行江城支行。今年1月18日，此案在美蘭區(qū)法院次開庭審理。

　　上島公司請求法院確認(rèn)《租賃合同》因無效而終止履行，判令方×公司和萬×大廈物業(yè)共同賠償裝修費160萬，經(jīng)營損失40萬元，租房押金5萬元。杭州商×銀行江城支行承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　上島公司訴稱，被告方×公司及萬×大廈物業(yè)對其采取了欺詐手段訂立《租賃合同》，涉案房屋所有權(quán)人涉及四方事主，并多次易主，但簽約時被告卻故意隱瞞。

　　被告辯稱，一、合同中只說“其名下”，產(chǎn)權(quán)并不屬于方×公司。二、被告認(rèn)可房產(chǎn)屬于杭州商×銀行江城支行，并又由該行拍賣給杭州納×公司;三、原告實際使用了房屋，就要支付租金。

　　美蘭區(qū)法院1月18日審理后，擬擇日作出判決。

　　2008年5月，上島公司起訴后，案件沒有結(jié)果前，又反成了被告。

　　據(jù)上島公司負責(zé)人介紹，因涉及官司，上島公司所承租的房產(chǎn)1995年已被法院判給杭州商×銀行。陳經(jīng)理說，“我們承租的萬×大廈一、二樓，一下子冒出三個房東——海南方×公司、杭州商×銀行和納×公司，你說租金該交給哪個啊?”

　　2009年7月中旬，納×公司稱已從杭州商×銀行購得房產(chǎn)，和方×公司、大廈物業(yè)一起，將上島公司告到海口中院，讓支付租金等90多萬元，并支付37.5萬元滯納金。

　　海口中院將該案移交美蘭區(qū)法院處理，美蘭法院對此重新立案。2010年12月6日，該院作出一審判決，判令上島公司向納×公司支付房屋租金、物業(yè)費等1511850元、滯納金約150萬元。

　　上島公司不服，于去年12月底上訴至?？谥性海埱蠛？谥性撼蜂N一審判決。

　　●律師點評

　　承租人享有租賃物的使用權(quán)

　　海南新概念律師事務(wù)所馮樺律師認(rèn)為，《合同法》第212條規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同，在租賃期內(nèi)，承租人享有租賃物的使用權(quán)、收益權(quán)，所有權(quán)仍然歸出租人享有。

　　承租人上島公司如想保護自己的權(quán)利，關(guān)鍵在于其與方×公司和大廈物業(yè)簽訂租賃合同所依據(jù)的房產(chǎn)證是否真實合法。如果上島公司能夠證明以上內(nèi)容，則本案有可能符合我國民法的善意取得制度及購賣不破租賃制度，不需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，且租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。如合同終止，這期間的租金應(yīng)當(dāng)向納×公司支付。

　　答疑

　　涉案被捕免予起訴，可要求補發(fā)工資嗎?

　　手機13876××××48問：張某是我單位的職工，因挪用公款炒股被逮捕，后檢察機關(guān)認(rèn)為其行為沒有造成嚴(yán)重后果，屬情節(jié)輕微，決定免予起訴。因在羈押期間，單位停發(fā)了張某的工資。請問，張某可以要求單位補發(fā)其羈押期間的工資嗎?

　　馬相龍律師答：較高人民檢察院等部門頒發(fā)的《關(guān)于檢察機關(guān)決定不起訴、免予起訴的原系國家職工的被告人羈押期間工資是否補發(fā)問題的答復(fù)》明確指出：檢察機關(guān)決定免予起訴，是指被告人的行為已構(gòu)成犯罪，但情節(jié)輕微，依照刑法的有關(guān)規(guī)定，不需要判處刑罰或免予刑罰。被告人原系國家職工的，其羈押期間的工資不應(yīng)補發(fā)。根據(jù)該規(guī)定，對免予起訴的被告人，其羈押期間的工資不應(yīng)補發(fā)。

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